דירות ומבנים בישראל, 2024

29/01/2025

זמן קריאה: 5 דק'

להלן נתונים נבחרים המבוססים על מרשם הדירות והמבנים בישראל. המרשם מבוסס על נתונים המתקבלים פעם בשנה מחברות המחשוב שמנהלות את גביית הארנונה ברשויות המקומיות. המרשם כולל מידע נרחב ומשמש גופי תכנון, גופי מחקר ומקבלי החלטות.

באמצע שנת 2024 היו בישראל כ-2.96 מיליון דירות למגורים. לעומת שנת 2023, חל גידול של 2.1% במספר הדירות למגורים, תוספת של כ-61.2 אלף דירות למגורים. נתון זה כולל את כל הדירות המדווחות לרשויות כיחידות רשומות לצורכי גביית ארנונה, אינו כולל דירות שאינן מדווחות לרשויות, וכן דירות בחלק מהיישובים השיתופיים כגון קיבוצים, מושבים שיתופיים ויישובים מוסדיים (מוסד עם מאפיינים של יישוב שאינו כלול בתחום המוניציפלי של יישוב אחר) במועצות אזוריות שנוהגים לשלם ארנונה לכל היישוב כישות משותפת אחת.

הנתונים כוללים גם דירות ביישובים שפונו בעקבות מלחמת חרבות ברזל. הם עשויים לכלול גם דירות שניזוקו עקב המלחמה ואינן ראויות למגורים, ועדיין רשומות בארנונה כדירות פעילות.

הגידול במספר הדירות משקף בעיקר בנייה חדשה, אך עשוי לכלול גם פיצול של דירות קיימות לכמה יחידות דיור או שינוי הגדרות שימוש בנכסים או רישום לראשונה במאגר הרשות המקומית.

באמצע שנת 2024 היו בעיריות ובמועצות מקומיות 2.71 מיליון דירות. בשנים 2024-2012 ניכר גידול של 26.1% במספר הדירות - תוספת של 561 אלף דירות (בשנת 2024 נוספה המועצה המקומית צור הדסה למניין הדירות בעיריות ובמועצות המקומיות לאחר שהופרדה מהמועצה האזורית מטה יהודה).

תרשים 1 - סך הדירות בעיריות ובמועצות מקומיות, אלפים, 2024-2012

נתוני המועצות האזוריות נוספו למרשם בהדרגה משנת 2012, ובשנת 2024 מספר הדירות היו בהן 253.2 אלף. בחלק מיישובי המועצות האזוריות, ניהול נתוני הארנונה מאופיין ברישום מרוכז (למשל בקיבוץ שיתופי). עם זאת בשל מעבר לדיווח פרטני של דירות לאורך השנים, אפשר לפרסם אומדנים לחלק מיישובי המועצות האזוריות.

בשנת 2024, האחוז הגדול ביותר של דירות היה במחוז מרכז (24.7% מהדירות) ובמחוז תל אביב (19.5% מהדירות), והאחוז הנמוך ביותר היה באזור יהודה והשומרון (3.2% מהדירות).

תרשים 2 - דירות למגורים ואוכלוסייה לפי מחוז, 2024, אחוזים

(1) יישובים ישראליים בלבד

במחוז תל אביב אחוז הדירות למגורים גבוה יחסית לאוכלוסייה המתגוררת במחוז (19.5% מהדירות לעומת 15.4% מאוכלוסיית ישראל), וכן במחוז חיפה (13.4% מהדירות לעומת 11.6% מהאוכלוסייה). לעומת זאת במחוז ירושלים, במחוז דרום, במחוז צפון ובאזור יהודה ושומרון, אחוז האוכלוסייה המתגורר בכל אחד מהם גבוה יחסית לאחוז הדירות למגורים.

ההסבר הוא שבמחוז תל אביב ובמחוז חיפה מספר הנפשות הממוצע למשק בית נמוך יחסית בשל מבנה גילים מבוגר יחסית לשאר המחוזות. הדבר ניכר בריבוי של משקי בית של יחידים ובמספר נמוך יחסית של ילדים במשקי הבית. לעומת זאת במחוז דרום ובאזור יהודה והשומרון מספר הדירות נמוך מאוד יחסית לגודל האוכלוסייה בשל מבנה גילים צעיר ומספר נפשות ממוצע גבוה למשק בית.

מבין הערים שבהן 50 אלף תושבים ויותר, היחס בין גודל האוכלוסייה לכמות הדירות גבוה במיוחד בערים ביתר עילית ומודיעין עילית (יותר מ-7 נפשות בכל אחת מהן), בית שמש (5.1 נפשות), בני ברק (4.6 נפשות), נצרת (4.3 נפשות) וירושלים (3.9 נפשות). הערים האלה מתאפיינות במבנה גילים צעיר ובשיעור גבוה של משקי הבית גדולים עם 5 נפשות ויותר.

היישובים שבהם היחס בין גודל האוכלוסייה לכמות הדירות נמוך, נמצא בחיפה, ברמת גן בגבעתיים (2.3 נפשות בממוצע לדירה) ובתל אביב-יפו (2.1). הערים האלה מתאפיינות במבנה גילים מבוגר ובמספר גבוה יחסית של משקי בית קטנים בני 2-1 נפשות.

תרשים 3 - יחס אוכלוסייה (בסוף 2023) למספר הדירות ביישובים שבהם 50 אלף תושבים ויותר

בשנת 2024, ב-19 הערים הגדולות היו 1.53 מיליון דירות ב-156.1 אלף מבנים. מבנים עם 41 דירות ויותר הם 3.0% מהדירות בערים הגדולות, אך עם הבדלים בשכיחות. האחוז הגבוה ביותר של מבנים עם 41 דירות ויותר נמצא בערים: אשדוד ובת ים (8.9% בכל אחת מהן), נתניה (5.0%), חולון (4.4%), תל אביב-יפו (4.0%) ואשקלון (3.7%).

מבנים בני 2-1 דירות הם 39.0% מהמבנים, והם שכיחים במיוחד בבאר שבע (70.7%) ובאשקלון (68.3%). גם בערים הרצלייה, כפר סבא, חדרה וראשון לציון קיים אחוז גבוה של מבנים כאלה (יותר מ-50%). האחוז הנמוך ביותר של מבנים בני 2-1 דירות נמצא בבת ים (4.3%) ובבני ברק (7.2%).

30.1% מהמבנים בחדרה הם בני 5-3 דירות, וכך גם 25.5% מהמבנים בירושלים, 23.6% מהמבנים בחולון ו-22.1% מהמבנים בחיפה. כשליש מהמבנים בבני ברק ובחיפה הם בני 10-6 דירות (33.8% ו-32.9%, בהתאמה).

לוח א' - אחוז מבנים לפי מספר דירות במבנה בערים שבהן יותר מ-100,000 תושבים
	מספר דירות במבנה
	2-1	5-3	10-6	20-11	30-21	40-31	+41	סך הכול
סך הכול	39.0	16.8	17.2	15.4	5.5	3.1	3.0	100.0
אשדוד	45.4	6.1	6.3	12.1	10.8	10.5	8.9	100.0
אשקלון	68.3	5.8	4.9	7.5	4.2	5.7	3.7	100.0
באר שבע	70.7	9.1	4.6	6.0	3.5	3.4	2.7	100.0
בית שמש	38.4	11.6	14.5	22.7	9.8	2.3	0.7	100.0
בני ברק	7.2	10.2	33.8	38.1	7.2	2.2	1.4	100.0
בת ים	4.3	12.2	12.6	29.4	17.8	14.9	8.9	100.0
הרצלייה	59.0	16.2	11.6	8.0	2.7	1.4	1.3	100.0
חדרה	51.1	30.1	5.1	7.3	2.6	2.2	1.7	100.0
חולון	22.8	23.6	17.3	21.7	6.5	3.7	4.4	100.0
חיפה	18.9	22.1	32.9	15.9	4.8	2.7	2.7	100.0
ירושלים	27.5	25.5	24.9	14.1	4.0	1.9	2.2	100.0
כפר סבא	52.2	12.3	11.3	13.1	7.7	1.7	1.7	100.0
מודיעין-מכבים-רעות	49.0	8.4	26.2	12.8	2.3	0.4	1.0	100.0
נתניה	42.5	14.5	7.9	18.9	7.6	3.7	5.0	100.0
פתח תקווה	38.1	12.1	16.4	18.7	7.6	3.8	3.4	100.0
ראשון לציון	50.3	14.8	12.1	12.0	4.8	3.2	2.7	100.0
רחובות	46.5	19.1	10.6	13.3	5.3	2.4	2.8	100.0
רמת גן	35.9	11.7	24.8	17.3	6.0	2.1	2.2	100.0
תל אביב-יפו	25.3	18.9	19.7	23.0	6.0	3.1	4.0	100.0

תרשים 4 - מבנים בני 2-1 דירות בערים שבהן 100,000 תושבים ויותר, 2024, אחוזים

תרשים 5 - מבנים בני 41 דירות ויותר בערים שבהן 100,000 תושבים ויותר, 2024, אחוזים

לוח ב' - אחוזי עיגון למבנה בערים הגדולות המונות 100,000 תושבים ויותר
שם יישוב	סך הכול דירות	סך הכול דירות מעוגנות למבנה	אחוז עיגון
חיפה	126,123	124,203	98.5
בת ים	53,767	52,759	98.1
רמת גן	71,716	70,260	98.0
באר שבע	84,428	82,633	97.9
כפר סבא	34,794	34,031	97.8
חולון	68,380	66,624	97.4
נתניה	81,258	79,048	97.3
אשדוד	70,707	68,715	97.2
פתח תקווה	88,514	85,722	96.8
תל אביב-יפו	219,451	212,157	96.7
בני ברק	47,469	45,624	96.1
רחובות	50,775	48,694	95.9
ראשון לציון	88,223	84,179	95.4
מודיעין-מכבים-רעות	29,724	28,269	95.1
הרצלייה	41,606	39,039	93.8
אשקלון	59,708	54,870	91.9
חדרה	36,848	33,432	90.7
בית שמש	32,041	27,701	86.5
ירושלים	249,307	213,112	85.5

צילום: חברת עמרם, אשדוד