איחור במסירת דירות בפרויקט במבשרת ציון

31 באוקטובר 2024 היה מועד המסירה שנקבע בהסכמי המכר שנחתמו בשנת 2022 עם רוכשי הדירות בפרויקט ברחוב הרותם, בשכונת נופי הסלע במבשרת ציון. בפועל, נטען בתביעה, עשרות הדירות נמסרו רק בחודשים מאי ויוני 2025, באיחור של שישה עד שבעה חודשים ואף יותר, לעיתים בתוספת ימים מעבר לחודשים המלאים.

כעת תובעים 33 מבעלי הדירות בפרויקט פיצוי כולל של יותר מ־2.6 מיליון שקלים מחברת קוטלר עדיקא חברה לבניה, שיזמה והקימה את הפרויקט לאחר שזכתה במכרז של רשות מקרקעי ישראל. התביעה הוגשה לבית המשפט המחוזי בירושלים באמצעות עו"ד עמנואל יוזוק ממשרד עורכי הדין יוזוק־מלכין.

לדברי עו"ד יוזוק, הפרויקט כולל דירות ששיווקן נעשה ברובו במסגרת תוכנית "מחיר למשתכן" לצד מספר דירות שנמכרו בשוק החופשי. הרוכשים חתמו על הסכמי מכר בנוסח אחיד, שבהם נקבע מועד מסירה ברור: 31 באוקטובר 2024. אך על אף ההתחייבות החוזית, החברה לא עמדה בלוחות הזמנים.

בתקופת האיחור, כך נטען, פרסמה חברת קוטלר עדיקא מעת לעת הודעות בדבר מועדי מסירה צפויים, אולם מועדים אלה לא קוימו. לדברי עו"ד יוזוק, לדאבונם של רוכשי הדירות, התברר להם כי ההודעות חסרות יסוד עובדתי, והן העצימו פעם אחר פעם את הציפייה ואת אכזבתם הקשה. כך נותרו הרוכשים באי־ודאות מתמשכת באשר למועד קבלת החזקה בדירותיהם.

האיחור, כך נטען, לא היה טכני בלבד. הוא נשא השלכות כלכליות ממשיות. רבים מן הרוכשים נאלצו לשאת בו־בזמן בתשלומי שכירות ובתשלומי משכנתה חודשים ארוכים, נטל שיצר עומס כלכלי כבד ופגע ברווחתם. חלקם נטלו על עצמם התחייבויות כספיות, אשר עד עתה הם מתקשים לעמוד בהן עקב דחיית מועד המסירה.

מעבר למספרים, טוען עו"ד יוזוק, עשרות המשפחות סבלו מאי־ודאות מתמשכת שפגעה בתכנון חיי המשפחה. הם נתקלו בקושי ברישום ילדיהם לגני ילדים ולבתי ספר ובקשיים למצוא מקומות תעסוקה בעיר החדשה או מחוצה לה. לדבריו, במשך חודשים ארוכים היה גורלם של בעלי הדירות תלוי בהחלטות הנתבעת, עד אשר זו מסרה את הדירות באיחור ניכר מהמועד שנקבע בהסכמים.

במצוקתם התאגדו בעלי הדירות ופנו לעו"ד יוזוק, אשר הגיש בשמם תביעה נגד החברה הקבלנית. לדבריו, בעלי הדירות עמדו בכל התחייבויותיהם החוזיות ושילמו את מלוא התמורה בעד הדירות, אולם לא קיבלו כל פיצוי בגין האיחור במסירה על אף הוראות חוק המכר, הקובע מנגנון פיצוי סטטוטורי בגין איחור.

מאחר שחלק מההסכמים נחתמו טרם תיקון החוק בשנת 2022 וחלקם לאחריו, חושב הפיצוי בהתאם לשני מנגנונים הקבועים בדין. לפי המנגנון הישן, חלק מהרוכשים זכאים לפיצוי בשיעור של 150% מדמי השכירות בעד חודשי האיחור הראשונים, ובהמשך 125%. לפי המנגנון החדש, נקבע מודל מדורג: חודש ראשון ללא פיצוי, ולאחריו פיצוי בשיעורים של 100%, 125% ו־150% מדמי השכירות, בהתאם למשך האיחור.

לצורך עריכת התחשיב שכרו התובעים שמאי מומחה מטעמם, אשר במסגרת חוות דעתו השמאית העריך את שווי דמי השכירות של דירות דומות באזור. חוות הדעת צורפה לכתב התביעה ושימשה כבסיס לחישוב פרטני לכל אחד מהרוכשים. חוות הדעת עלתה 49,500 שקלים, סכום שהרוכשים דורשים להשיב להם. סכום הפיצוי המצטבר בגין האיחור במסירה, בצירוף הפרשי הצמדה עד למועד הגשת התביעה, הועמד על 2,366,482 שקלים.

ריבית והצמדה על תשלום שלא הגיע לחברה

לצד סוגיית האיחור, עולה בתביעה טענה נוספת. בהסכמי המכר נקבע כי התשלום האחרון ישולם ימים ספורים לפני מועד המסירה. לטענת עו"ד יוזוק, משלא בוצעה המסירה במועד החוזי, היה על התשלום האחרון להיגזר ממועד המסירה בפועל, ולא ממועד תיאורטי שלא קוים.

למרות זאת, נטען, גבתה החברה מחלק מהרוכשים הצמדה וריבית בגין פרק הזמן שבין המועד החוזי לבין מועד המסירה בפועל. סכום ההצמדות והריביות שנגבו בתקופת האיחור הועמד בתביעה על 233,032 שקלים. התובעים דורשים השבה מלאה של סכומים אלה, וטוענים כי מדובר בתנאי מקפח בחוזה אחיד.

ביום 13 ביולי 2025 פנו הרוכשים, באמצעות עו"ד יוזוק, במכתב רשמי לחברה ודרשו להסדיר את תשלום הפיצוי. לאחר מכן התקיימה פגישה בין נציגי הצדדים, אולם לא הושגה הסכמה והפיצוי לא שולם.

התביעה הוגשה בימים אלה לבית המשפט המחוזי בירושלים, בין היתר לנוכח מיקום המקרקעין וסכום התביעה. במסגרת ההליך בית המשפט מתבקש לחייב את החברה לשלם את מלוא הפיצויים לבעלי הדירות בגין האיחור במסירה, להשיב את ההצמדות שנגבו, החזר הוצאות חוות הדעת ולשלם ריבית והצמדה כדין.

עו"ד עמנואל יוזוק ועו"ד רון מלכין ממשרד עורכי הדין יוזוק-מלכין ושות' oym.co.il מתמחים בעסקאות מקרקעין, התחדשות עירונית וייצוג חברות ויחידים בסוגיות משפטיות מתחום הנדל"ן.