הוועדה אינה מתירה הכשרת כניסה נפרדת לנכסים

החלטה בהסכמה, במסגרת ערר, שהתקבלה לאחרונה על ידי הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה מחוז מרכז, חשפה מדיניות מטרידה: הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בפתח תקווה אינה מתירה באופן מוצהר להכשיר כניסות נוספות לנכסים בשל תופעה נרחבת של הקמת יחידות דיור לא חוקיות.

לדברי עו"ד אריק גינזבורג שייצג את העורר, "הוועדה המקומית מתייחסת לכל תושבי פתח תקווה כעבריינים, עוד לפני שביצעו כל עבירה, במקום לאכוף את החוק על העבריינים האמיתיים. מדובר במדיניות אבסורדית, מפלה וספק חוקית."

מדיניותה המפלה של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בפתח תקווה נחשפה לאחר שתושב פתח תקוה, שבבעלותו מגרש של יותר מ-700 מ"ר, פנה אליה בבקשה לבצע מספר שינויים בהיתרי הבנייה של הנכס. בין השאר ביקש בעל הנכס להכשיר מצב קיים, להגדיל את שטח המרתף על ידי המרת שטחי חניה למחסן ולבצע שינויים בחזיתות תוך הוספת כניסה בחזית הקדמית.

בקשתו נדחתה על ידי הוועדה המקומית. בין הנימוקים לדחייה נטען, כי המבקש לא סיפק לוועדה את היתר הבנייה הקיים, לכן אי אפשר לדעת מה המצב לאשורו. הוועדה גם נימקה את דחייתה בהסבר שבאופן עקרוני, ועל פי מדיניות סדורה, היא אינה מתירה באופן גורף כל בקשה להכשרת כניסה נפרדת לנכסים בשל מכת מדינה של הקמת יחידות דיור ללא היתר באזור פתח תקווה. מעבר לכך, נטען, אי אפשר לנייד זכויות בנייה המאפשרות להפוך חלק ממגרש החניה למחסן.

בעל הנכס פנה לעו"ד אריק גינזבורג, אשר הגיש בשמו ערר לוועדה המחוזית לתכנון ובנייה מחוז מרכז. בערר טען עו"ד גינזבורג, כי נימוקי הוועדה המקומית אינם מצדיקים את דחיית הבקשה. באשר להמרת שטחי חניה למחסן, טען עו"ד גינזבורג, הוועדה בחרה בדרך הקלה של דחייה, במקום להורות על פתרון חלופי או לאשר את הבקשה בתנאים. לדבריו, מדובר במגרש בשטח של 729 מ"ר, שקיימות בו די זכויות בנייה שטרם נוצלו במקרקעין, ויש בהן כדי לאפשר הגדלה של שטח המרתף.

"מטרת הוועדה היא לאשר את התוכניות כשמתאפשר כדי שהאזרח ישפר את איכות חייו, ולא לדחות בקשות כאשר אפשר לאשרן ובכך לגרום לו נזק כלכלי", דברי עו"ד גינזבורג.

באשר לסירובה של הוועדה המקומית לאשר כניסה נוספת בחזית, טען עו"ד גינזבורג, כי בעניין זה קיימת מחלוקת עובדתית, שכן לדברי המבקש הכניסה הנוספת היא בהיתר, אלא שלמרבה התמיהה, הוועדה איבדה את היתר הבנייה המקורי, וכך הסבה למבקש נזק ראייתי. בעניין זה תהה עו"ד גינזבורג, כיצד יכול להיות שרשות מינהלית מצפה מהאזרח לשמור על מסמכים בשעה שהיא זו שאמורה לשמור עליהם שכן היא הפיקה אותם.

באשר לקביעת הוועדה שלפיה מהותה של הבקשה ליצירת כניסה נוספת מהחזית הקדמית מאפשרת יצירת יחידה משנית, שיש בה פיצול דירה, טען עו"ד גינזבורג שמדובר באבסורד. לדבריו, האפשרות ליצור יחידה משנית היא רק בגדר אפשרות של פיצול דירה, אך על פי החוק והפסיקה, אין בכך פיצול דירה. כמו כן אמר, כי אין לייחס לאזרח תמים כוונה לבצע עבירה ועל כן לא לאשר לו היתר בנייה שישפר את איכות חייו.

"הפוטנציאל למימוש עבירה קיים בתחומים רבים, כמובן גם בתחום הבנייה, אך הסמכות לא לאשר היא רק במימוש הפוטנציאל ולא בהערכה של אפשרות לקיומו. יודגש כי הבקשה שהוגשה אינה בקשה לפיצול דירה כלל", לשון הערר.

לאחרונה התכנסה ועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה במחוז המרכז, בהרכב של ארבעה דיינים, בראשות עו"ד איל תיאודור שרון, כדי לדון בערר. בוועדה טען בא כוחה של הוועדה המקומית בנוגע לאי מתן ההיתר לכניסה נפרדת: "...יש לנו קושי אמיתי, יש מדיניות ברורה לא לאפשר את הכניסות הנפרדות, ויש חשש אמיתי לפיצול, לכן הקושי."

הדיון בוועדת הערר כלל דיונים רבים מחוץ לפרוטוקול, שבהם נדונה בין השאר חוקיותה של מדיניות הוועדה המקומית לאסור באופן גורף הקמת כניסות נוספות לנכסים בלי שהתבצעה במקום כל עבירה.

לבסוף, וכדי שלא לכפות על הוועדה המקומית מדיניות לא לה, החליטה ועדת הערר לציין בהחלטתה, כי זו איננה החלטה עקרונית וגורפת, אלא ניתנת לפנים משורת הדין ובאופן ספציפי למקרה.

כך קיבלה הוועדה את כל טענותיו של עו"ד גינזבורג, וקבעה כי בקשת העורר להיתר מאושרת, כפוף לתיקונה בהתאם להערות הצוות המקצועי בוועדה המקומית, אך ללא צורך בהחלטה תכנונית נוספת.

כך סיכמה ועדת הערר את החלטתה: "במנותק ממדיניותה העקרונית של כבוד הוועדה המקומית, השוללת ככלל התרת כניסה נפרדת לקומת מרתף בבית מגורים בהליך רישוי ב"מסלול ירוק" - מדיניות שלגביה איננו מחווים בהחלטה דנן כל דעה כזו או אחרת, המלצנו בנסיבותיו הפרטיקולריות והייחודיות של המקרה, כי הערר הספציפי שלפנינו יתקבל, ובקשת העורר להיתר תאושר.

"לתוצאה זו הגענו, בין היתר, בהינתן השתלשלות האירועים כמתואר בכתבי הטענות, הוראות התוכנית החלה (המאפשרות על פניהן כניסה נפרדת לקומת המרתף), סל זכויות הבנייה שטרם נוצל במקרקעין וצורת הבינוי והמיתקנים המוצגים בבקשה להיתר.

"לאחר ששקלה את הדברים מחוץ לאולם ועדת הערר, קיבלה בהגינותה כבוד הוועדה המקומית את המלצתנו כאמור וכמודגש: בנסיבותיו ובגווניו של המקרה דנא בלבד, ובלי לגרוע ממדיניותה העקרונית ומשיקול דעתה הפרטני במקרים אחרים לעתיד לבוא.

"אשר על כן הערר אפוא מתקבל בהסכמה. בקשת העורר להיתר, כפי שהוגשה, מאושרת, כפוף לתיקונה בהתאם להערות הצוות המקצועי בוועדה המקומית, אך ללא צורך בהחלטה תכנונית נוספת. הליך הרישוי יוחזר אל כבוד הוועדה המקומית לצורך השלמת התנאים לפי דין ולהפקת ההיתר בפועל."

לדברי עו"ד אריק גינזבורג, "מדובר אמנם בהחלטה מבורכת, המאפשרת לעורר לתכנן את הנכס שבבעלותו לנוחותו בלי לפגוע באיש, אך מצד שני, ההחלטה חושפת מדיניות מפוקפקת מאוד של הוועדה המקומית, המייחסת מראש לתושבי פתח תקווה והאזור כוונות עברייניות. אני סבור כי מדיניות זו איננה עומדת בקנה אחד עם החוק במדינת ישראל, ועל כן נכון יותר כי הוועדה המקומית תשנה את מדיניותה בסוגיה זו."

עו"ד אריק גינזבורג, ginzburg-law.co.il, מתמחה בליטיגציה אזרחית מסחרית ובדיני מקרקעין ועוסק בין השאר בתביעות משפטיות מורכבות, בכלל זה מאבקים על רקע עסקי, יחסי עובד-מעביד, תובענות ייצוגיות ועתירות לבג"ץ. בין לקוחות המשרד: חברות בנייה, חברות הייטק, יזמי תחום התחדשות עירונית, מוסדות פיננסים, חברות ביו טכנולוגיות, אומנים, אנשי עסקים ולקוחות פרטיים.