ארה"ב: תמריצים להמרת משרדים נטושים

שיעור התפוסה במשרדים בארצות הברית נותר סביב 20%, וערים רבות מתמודדות עם השלכות כבדות: ירידת ערך נכסים, צניחת הכנסות מארנונה ותחושת הזנחה עירונית. על רקע זה רשויות מקומיות מיישמות תוכניות חדשות של הקלות במס ותיקוני ייעוד קרקע כדי לעודד יזמים להמיר מבני משרדים נטושים לשימושים אחרים.

בוושינגטון די־סי הושק בתחילת 2025 פרויקט Office to Anything, שמעניק הקפאת מיסים ל־15 שנה ליזמים שממירים משרדים לשימושים מסחריים אחרים. תוכנית אחרת, Housing in Downtown, מעניקה פטור ממס ל־20 שנה בעבור המרות ממשרד למגורים כדי להוסיף 15 אלף תושבים חדשים למרכז העיר עד 2028. שתי התוכניות נועדו להתמודד עם שוק הון חלש ואי־ודאות פיננסית שמרתיעים יזמים.

מעבר לנהר הפוטומק, מחוז ארלינגטון בוירג'יניה אימץ בסוף 2024 מדיניות שימוש חוזר שמקצרת מאוד את תהליכי האישור להמרות. בתוך 90 ימים מהשקת התוכנית כבר הוגשו ארבע הצעות להמרות, בהיקף כולל של 800 אלף רגל רבוע - שלושה אחוזים ממלאי המשרדים הקיים.

בד־בבד לוס אנג'לס מפתחת תקנה עירונית חדשה שתאפשר שימוש חוזר "כברירת מחדל" (by-right) בכל רחבי העיר, במקום המגבלות הקיימות בשכונות ספציפיות בלבד. צעד זה עשוי להסיר חסמים בירוקרטיים, לקצר תהליכי אישור ולהפחית עלויות ליזמים. חברות כגון Jamison Properties כבר מבצעות המרות בהיקפים גדולים בקוריאטאון ובמרכז העיר.

ערים נוספות מצטרפות למגמה: ניו יורק מובילה במספר הפרויקטים עם אלפי יחידות דיור חדשות שמקורן במבני משרדים שהוסבו, תוך הסתמכות על מסגרות רגולטוריות ותיקות וברורות. בוסטון האריכה את תוכנית התמריצים שלה, ומחוז מונטגומרי במרילנד אישר ב־2025 הקלות מס ל־20 שנה לפרויקטים הכוללים דיור בר־השגה.

המסר ברור: ההצלחה של פרויקטי ההסבה תלויה בשילוב של מסגרות רגולטוריות ברורות, שיתופי פעולה עם הסקטור הפרטי ובעיקר תמריצים כלכליים. במציאות של עודפי משרדים, ההסבות נהפכו מכלי נקודתי לאסטרטגיה מרכזית לשיקום מרכזי של ערים וליצירת מלאי דיור חדש.

לפרטים נוספים