הוראות חדשות בתוכנית לרובעים 6-5 בת"א

עיריית תל אביב האריכה בחודש את המועד להגשת התנגדויות לתוכנית הרובעים 6-5 (תא/4320) עד 27 במרס, וזה חלון ההזדמנויות האחרון לבעלי דירות ונכסים בתל אביב, וכן ליזמים ולאדריכלים, להתנגד לתוכנית ולהשמיע קולם מול הוועדה המקומית. התוכנית המופקדת שונה במתכונתה מפרסומים קודמים של העירייה, וכוללת הוראות חדשות שעלולות לפגוע מאוד בזכויות הבנייה באזורים אלה.

בבדיקת התוכנית שעיריית ת"א הפקידה להתנגדויות נמצא, כי היא אינה תואמת את המדיניות שלפיה פעלה הוועדה המקומית במשך שנים, ואף פרסמה לגביה תנאים להוצאת היתרים. בתוכנית המופקדת הוכנסו שינויים מהותיים שעלולים לפגוע במידה ניכרת בהיתכנות הכלכלית של פרויקטים.

למשל, בניגוד לחישוב זכויות הבנייה באופן "נפחי", עתה כוללת התוכנית המופקדת גם מגבלת אחוזי בנייה שנעה בין 200% ל-400%. לפיכך לעיתים קרובות כלל אי אפשר למצות את הנפח המרבי הקבוע בתוכנית (הנפח מוגדר לפי תכסית קרקע ומספר קומות).

התוכנית מחייבת במגרשים הגדולים מ-500 מ"ר, ושתוספת בנייה בהם העולה על שטח מסוים (לא ברור אם מדובר בתוספת מעל הקיים או מעל הזכויות המאושרות) מחייבת להפריש 20% מתוך אחוזי הבנייה לטובת שטחי ציבור. שטחים אלו נלקחים מתוך זכויות הבנייה הנוספות, ועלולים לפגוע מאוד בהיתכנות פרויקטים ובנכונות של בעלי הדירות לקדם פרויקט בבניין.

חובה נוספת היא חובת חזית מסחרית במגרשים רבים שבהם לא קיימת כיום חובה כזו. גם הוראה זו עלולה להקשות את קידום הפרויקטים הן מבחינה כלכלית והן מבחינה של תכנון איכותי של קומת הקרקע, ולעורר התנגדויות מצד בעלי הדירות.

לדברי עו"ד ענת בירן, "לא ברור כיצד ומתי נולד שינוי המדיניות שבא לידי ביטוי בתוכנית המופקדת, לאחר שנים שבהן נקטה הוועדה המקומית מדיניות תכנונית ברורה ועקבית יחסית ברובעים 6-5.

"ההוראות החדשות, החוזרות להשתמש במונחים של שטחים עיקריים ושטחי שירות ואחוזי בנייה מרביים (בשונה ממושג הרח"ק הקבוע בתוכנית המתאר של תל אביב), המגבילות את אחוזי הבנייה והמטילות מטלות כבדות על היזמים ובעלי הדירות, עלולות להביא לאובדן של עשרות עד מאות מטרים בזכויות הבנייה, ולפגוע בעשרות מיליוני שקלים במונחים כספיים. התוצאה תהיה היעדר היתכנות כלכלית למימוש פרויקטים להתחדשות עירונית והתנגדויות מצד בעלי דירות למימוש התוכנית.

"מומלץ לבעלי נכסים וקרקעות באזורים אלה להתייעץ עם אנשי המקצוע ולהביע את התנגדותם לתוכנית לפי שהמועד הסופי יפוג, כדי לשמור על האינטרסים והזכויות שלהם. יש להביא בחשבון שלתוכנית השפעות רבות על אופי הבינוי ברובעים, תוך הפקעה אפשרית של חלק מהשטחים. זכות ההתנגדות היא בפני הוועדה המקומית, ולאחר מכן תעמוד להם הזכות להגיש ערר לוועדת הערר המחוזית."

גבולות התוכנית לרובעים 6-5 הם רחוב בוגרשוב מצפון, הירקון ממערב, רחוב אחד העם מדרום ודרך בגין ממזרח. התוכנית של העירייה קובעת את זכויות הבנייה להתחדשות עירונית וחיזוק מבנים ברובעים אלה, והיא חלה על בנייני מגורים, מגרשים ריקים בייעוד מגורים ומסחר ועל אזורים המיועדים לתכנון בעתיד.

התוכנית קובעת, כי זכויות הבנייה בחיזוק מבנים קיימים לא יעלו על 200% מהשטח הבנוי הקיים. במגרשים הקטנים מ-500 מ"ר, שעליהם בניינים טעוני חיזוק, יינתנו זכויות של עד 325% מגודל המגרש, ובמגרשים גדולים מ-500 מ"ר יותר לבנות בהיקף של עד 390% משטח המגרש. למגרשים שעליהם בניינים שאינם טעוני חיזוק בהתאם לחוק, יינתנו זכויות נמוכות יותר.

בהריסה ובנייה מחדש יותרו מבנים של 7-5 קומות, כולל קומת עמודים, קרקע וקומת הגג, ו-20% מתוספת השטחים (לכל הפחות 75 מ"ר) יוקצו לשימושים ציבוריים בבעלות העירייה ללא תמורה.

מבחינת מרפסות, מלבד השטחים המרביים המותרים, יותר שטח של עד 14 מ"ר למרפסות הבולטות מקירות הבניין החיצוניים, ובלבד ששטחן הממוצע של כל המרפסות בבניין לא יעלה על 12 מ"ר. לא תותר סגירת מרפסות באזורים אלה.