הפיקוח על הבנקים מטיל מגבלות על מכירות דירה
בנק ישראל עוקב מקרוב ובאופן תדיר אחר ההתפתחויות בשוק הדיור, ובפרט אחר מנגנוני המימון המוצעים בשוק. בשנה האחרונה ניכרת עלייה ממשית במכירת דירות במסגרת מבצעי עידוד מטעם היזמים. מבצעי העידוד כוללים בעיקר עסקאות שבהן הרוכש יכול לדחות חלק גדול מהתשלום בעבור הדירה עד מועד המסירה ("תשלום לא לינארי"), וכן הלוואות לדיור מסוג בולט או בלון, שבהן מועמדת ללווה הלוואת בולט או בלון, והיזם משלם את תשלומי הריבית, כולם או חלקם, בין במועד העמדת ההלוואה ובין במהלכה.
מגמה זו, אף שתמכה בהמשך הפעילות בשוק הדיור בתחילת המלחמה לנוכח הירידה בביקושים, מתעצמת בחודשים האחרונים וטומנת בחובה עלייה בסיכון לרוכשים וליזמים וייתכן שאף לאשראי שמעמידה המערכת הבנקאית. זאת מכיוון שמבצעים אלה עלולים לעודד רכישת דירות על ידי רוכשים שישנו חוסר ודאות לגבי יכולתם להשלים את העסקה.
בשל סיכונים אלו הועבר באוקטובר 2024 מכתב מסגן המפקח על הבנקים לתאגידים הבנקאיים. בחודשים האחרונים לא ניכרת ירידה של ממש בשיעור הדירות שנמכרות בליווי מבצעי המימון האלו, ועל כן שקד הפיקוח על הבנקים, בשיח משותף עם כל הגורמים המעורבים בשוק, על גיבוש הנחיות נוספות.
בעקבות זאת פרסם המפקח על הבנקים טיוטת הוראות שעה. הוראות אלה, אשר יהיו בתוקף עד סוף שנת 2026, כוללות הנחיות נוספות שנועדו לצמצם את הסיכון לכל הגורמים המעורבים בשוק על ידי חיזוק ניהול הסיכונים, חיזוק כושר הניטור וחיזוק הגנת הצרכן. צעדים אלה מאזנים בין הפחתת הסיכון המתגבר מהשימוש במנגנוני המימון לבין המשך של שימוש מבוקר בכלי זה בשוק הדיור.
להלן עיקרי הצעדים:
- הקצאת הון נוספת על פרויקטים לבנייה למגורים, ששיעור החוזים שבהם נדחה חלק בעל משמעות ממחיר המכירה למועד המסירה (פריסת תשלומים לא לינארית), הוא יותר מ-25%. לגבי פרויקטים קיימים שבהם שיעור זה יותר מ-20% ערב מועד התחילה, הקצאת ההון הנוספת תחול רק אם שיעור הדירות כאמור עולה ב-5 נקודות אחוז או יותר על השיעור במועד התחילה.
- קביעת מגבלה על שיעור הביצועים בהלוואות בולט או בלון בסבסוד קבלן, באופן שלא יעלה על 10% מסך הביצועים החודשיים בגין הלוואות למטרת מגורים.
נדב פסנדי, מנכ"ל אלדר משכנתאות, התייחס לבדיקת מבקר המדינה על פיקוח בנק ישראל בנושא מבצעי הקבלנים: "הלוואת הקבלן מאפשרת לבנק לבדוק את הלקוח במועד החתימה הן מבחינת הכנסותיו והן בנוגע להשלמת העסקה. בעבר, ללא הלוואת קבלן, הבנק היה נכנס לתהליך רק לאחר החתימה, ובדרך כלל בפרק זמן ארוך אחריה. ייתכן שהבעיה טמונה בתנאי תשלום 20/80 ללא הלוואת קבלן, שבהם קיים סיכון מסוים, אף שגם בעבר היו נהוגים לוחות תשלומים גמישים.
"חשוב להמשיך לבחון את הנושא לעומק כדי להבטיח יציבות בשוק הנדל"ן בלי לפגוע ברוכשי דירה ראשונה. לטעמי, כל הנושא יסתכם בסוף בהגדרת קווים מנחים/סטנדרטיזציה לבחינת הלקוח לאישור הלוואות בלון, שכן כבר היום הבנקים פועלים לפיהם בבחינת הלוואות הבלון. באשר לאסדרת המקצוע, גם לאחר רגולציה ימשיכו לפעול גורמים לא מקצועיים. אין תחליף ליוצאי בנקים מתחום המשכנתאות בתפקידי ניהול ובקרב יועצים הפועלים בתחומם."
טיוטת הוראות השעה המלאה שהופצה למערכת הבנקאית
