פורום Duns 100 על ענף הנדל"ן

דן אנד ברדסטריט קיימה את פורום Duns 100 השנתי של בכירי ענף הנדל"ן בישראל. נכחו בו מיכה קליין, מנכ"ל אפריקה ישראל מגורים, עמי פליישר, משנה למנכ"ל קבוצת תדהר, רון אבידן, מנכ"ל אזורים, אבישי קימלדורף, משנה למנכ"ל שיכון ובינוי נדל"ן, דן פרנס, מנכ"ל קרסו נדל"ן, עומר גוגנהיים, משנה למנכ"ל אשדר, צאלה רוזנבלום-עמור, מנכ"לית מרדכי אביב תעשיות בניה, שלום שי, יו"ר ובעלים של דונה חברה לבנייה, ועוד. נכחה בפורום גם רותי שוורץ, יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה חיפה.

בפורום הוצגו תמונת המצב של ענף הנדל"ן על רקע מלחמת חרבות ברזל, פתרונות אפשריים לבעיית כוח האדם, חשש בנק ישראל מעלייה ברמת הסיכון של רוכשי הדירות על רקע מבצעי המימון, עליית תשומות הבנייה ועוד.

שילה זברו וייס, מנהלת מחלקת Duns 100 בדן אנד ברדסטריט: "למרות סימני גמישות בענף הנדל"ן בישראל, האתגרים הנוכחיים מעלים את רמת הסיכון לקבלנים וליזמים, במיוחד קטנים ובינוניים. יש למצוא פתרון למחסור בכוח אדם כדי לייצר ודאות עסקית. ייתכן שבהמשך יבשילו התנאים להורדת הריבית, והדבר יוכל לתרום ליציבות בענף."

מיכה קליין, מנכ"ל אפריקה ישראל מגורים: "המחסור בכוח אדם מורגש בכל הענף - פחות אצל הקבלנים הגדולים ויותר אצל הקבלנים הקטנים, אבל אין מי שנשאר חסין. המשמעות היא הצטברות של עיכובים וקשיים. הפתרונות שמגיעים חלקיים במקרה הטוב ולא קיימים במקרה הרווח.

"יש לטפל בכוח האדם ברשויות המקומיות והאזוריות כדי לייעל תהליכים ולצמצם את הפערים. הזמן הוא משאב יקר מאוד. כשמתעכבים בפרויקטים, המשמעות הכספית אדירה. עלינו למצוא דרכים לייעול ולהאצת תהליכים בשטח, מתוך הבנה שכל עיכוב משפיע לא רק על הקבלנים אלא גם על הלקוחות והכלכלה כולה.

"תחום הדיור להשכרה אינו מטופל באופן מספק. כולם יודעים שהמחירים ממשיכים לעלות, אבל הפתרונות אינם מגיעים לשטח. יש כאן פערים קריטיים שמצריכים טיפול מיידי. למשל, אם נקצר את משך התקופה להשקעה בפרויקטים ל-15 או אפילו 10 שנים במקום 20 שנה, נוכל להפוך את ההשקעות בתחום לאטרקטיביות יותר לגופים מוסדיים. ככל שהתקופה מתקצרת, התשואה אטרקטיבית יותר, והדבר יביא להגדלת היצע הדירות להשכרה."

רון אבידן, מנכ"ל אזורים: "אנחנו לא יכולים להרשות לעצמנו לוותר לממשלה על אי-התערבות. ענף הנדל"ן עתיר רגולציה, ומחייב חיכוך מתמיד עם משרדי הממשלה. הגיע הזמן להכיר בקיומו של משבר לאומי שהולך ומחמיר ונהפך למשבר חברתי. יש למנות פרויקטור לנושא, כזה שיבין את היקף הבעיה ויקבל סמכויות על - מעל משרדי הממשלה.

"אין לאפשר למשרדי הממשלה, מסיבות פוליטיות או בירוקרטיות, לתקוע ולעכב תהליכים. המינוי חייב להיות בכפיפות ישירה לראש הממשלה, מקצועי בתחום, ועם אחריות וסמכות לקדם מהלכים דרסטיים ונחוצים. אם באמת מבינים את הצורך להוציא את הענף מהמשבר באופן דרסטי, יש לנקוט צעדים דרסטיים. מינוי פונקציה מיוחדת עם סמכויות חזקות וכפיפות ישירה לראש הממשלה הוא אולי המפתח להתחלת שינוי אמיתי. בלי זה, נישאר באותו מקום."

עמי פליישר, משנה למנכ"ל קבוצת תדהר: "יש תחושת סינוור בענף ממשרדי המכירות המלאים, אך בפועל מדובר ברכישת אופציות ולא במכירות אמיתיות. רוכשים רבים מהמרים על השוק עם חלק מהסכום הנדרש לדירה, ואילו היזמים סופגים את עליית המדד - תמריץ שאינו בר-קיימה. הריבית הגבוהה והמבצעים מכבידים על השוק, והיזמים נאלצים להעלות מחירים כדי לכסות עלויות.

"עם זאת המחירים ממשיכים לעלות, אך יותר רוכשים מתקשים לעמוד בהחזרים. אם המצב לא ייבלם, ייתכן גל של דירות שייפלטו לשוק בעוד כמה שנים. בסוף המשבר אנו צפויים לראות ביקושים גבוהים, הן בארץ והן מחו"ל, שיחזירו את האופטימיות ויזניקו את המחירים. כיום התחלות הבנייה נמוכות, במיוחד אצל יזמים קטנים ובינוניים, והחברות הגדולות מתמודדות עם עלויות תשומות גבוהות. עלינו להעז ולפתוח פרויקטים חדשים, כי תמיד יהיו קונים. המשבר ייגמר, ואנחנו חייבים להישאר אופטימיים."

עומר גוגנהיים, משנה למנכ"ל אשדר: "אי אפשר להתעלם ממציאות של שנה של מלחמה, ויחסית לנסיבות, המצב בענף הנדל"ן נחשב טוב. אני מקווה שבקרוב נזכה להפסקת הלחימה, ושעם שיפור מצב הרוח נחווה גם צמיחה כלכלית, חיזוק אמון המשקיעים בארץ ותהליכים חיוביים נוספים. לנושא כוח האדם יש משמעות. אני מתפלל שנראה איזון עם הגעת עובדים איכותיים מחו"ל, שלא נצטרך להסתמך אך ורק על שכנינו. יש לכך השפעה אדירה על עלויות הפרויקטים, על יעילות הבנייה ועל קידום הענף כולו."

דן פרנס, מנכ"ל קרסו נדל"ן: "נראה כי גם במלחמה ענף הנדל"ן שמר על יציבות יחסית, ואף התנהל באווירה של אופטימיות מסוימת. הביקושים בפרויקטים למגורים נותרו חזקים, ובמשרדי המכירות הפעילות המשיכה בקצב מעודד. כבר בנובמבר 2023 נרשמה התאוששות ממשית, והמגמה נמשכה מאז. לכן איני מזהה השפעה שלילית מובהקת של המלחמה על הענף.

"עם זאת כשמדובר באתגרי הענף לאורך שנים, ניכרת חזרה על אותן בעיות וחוסר התקדמות. עשרות שנים אנו מדברים על פתרונות, אך בפועל הדברים לא קורים. ממשלות לדורותיהן לא העניקו את הטיפול הנדרש. למעשה, הפרויקטור האחרון שמונה לטפל במשבר היה השר כחלון.

"אחד הפתרונות החשובים שיצאו לדרך הוא מהלך הרישוי העצמי, ואני רואה בו הזדמנות אדירה. רישוי עצמי מאפשר לקצר מאוד את הליכי הוצאת היתרי הבנייה לחצי שנה במקום שלוש שנים ולצמצם את התלות בעיריות. המהלך עשוי לפשט תהליכים כגון הוצאת טופס 4, שעד כה היו מורכבים ואיטיים. אם הענף קיבל הזדמנות לייעל תהליכים, חובה לנצל אותה עד תום. המהלך עשוי לזרז במידה רבה את הבנייה ולתת מענה לביקושים, תוך הורדת העומס הבירוקרטי. זה צעד בכיוון הנכון."

משתתפי פורום בכירי ענף הנדל"ן והנהלת דן אנד ברדסטריט. צילום: ניב קנטור

אבישי קימלדורף, משנה למנכ"ל שיכון ובינוי נדל"ן: "החסם המרכזי כיום הוא היכולת להוציא לפועל פרויקטים ולהפוך קרקעות לדירות, הן בקרקעות מדינה והן בקרקעות שהושבחו. החסמים העיקריים נמצאים בממשקים שבין היזם לרשות המקומית ובין הרשות למדינה. שני אספקטים מרכזיים מצריכים טיפול: תשתיות עירוניות ואספקט כלכלי. המדינה החלה להפעיל מענקי איזון בפריפריה החברתית והגיאוגרפית, אבל התהליך עדיין מוגבל ומקרטע על אף הפוטנציאל שלו להציל פרויקטים רבים. אני חושב שצריך לראות בשנת 2025 את שנת ההוצאה לפועל, שנה שבה סוף סוף נפתור את המכשולים שמנעו את התקדמותם של פרויקטים תקועים זמן רב."

שלום שי, יו"ר ובעלים דונה חברה לבנייה: "סיום המלחמה עשוי להביא להתייצבות בכוח האדם בענף, ואני מקווה שהעובדים הפלסטינים יחזרו לעבודה. למרות שקיימים תחליפים, ישנה סוגיה ממשית של תמחור. כוח העבודה הפלסטיני נחשב עדיף מבחינת עלות ותפוקה בהשוואה לאלטרנטיבות."

צאלה רוזנבלום-עמור, מנכ"לית מרדכי אביב תעשיות בניה: "השנה צפויה עלייה במחירי הנדל"ן עקב מחסור בכוח אדם ועלויות מימון גבוהות. הריבית הגבוהה ממשיכה להכביד על עלויות הבנייה והמימון. אנו רואים כיום קושי להקים פרויקטים: מצד אחד, מחירי הדירות עולים, ומצוקת כוח האדם לא באה לידי ביטוי רק בעובדים זרים אלא גם במהנדסים, במנהלי פרויקטים שהם חלק אינטגרלי מהקמת הפרויקטים. מצד שני, כוח הקנייה של הצעירים, שנלחמים בשבילנו בכל הגזרות, הולך ונחלש. לאחר סיום מלחמת חרבות ברזל, ייתכן שנראה עלייה נוספת במחירים בשל הביקוש הגובר והמחסור בהיצע."

גיל שנהב, מנכ"ל ובעלים של כנען שנהב אדריכלים: "כל שנה מדברים הרבה על החוסר בכוח אדם. זה נמשך שנה לאחר שנה, ורק מחריף בשנה שלאחר מכן. אולי שוק הביצוע הישראלי יעבור לביצוע של המאה ה-21, כאשר מייצרים את חלקי הבניין במפעלים ורק מרכיבים אותם באתר בעזרת צוות מצומצם ומיומן. באופן הזה נשתחרר מהצורך בכמויות גדולות של פועלי בניין לעבודות רטובות ונייצר בניינים מהר יותר, בזול יותר, והרבה יותר איכותיים. אפשר לקחת את משבר כוח האדם ולהפוך אותו להזדמנות לצעוד ל'כיפת ברזל לבניין' של 2025."

רותי שוורץ, יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה חיפה: "למרות המלחמה, השנה מחוז חיפה הוא בשיא של יחידות דיור ברמה התכנונית, בשיא של התחדשות עירונית - דבר מתקדם מאוד אצלנו במחוז. גם רישוי עצמי נכנס, ומנהל התכנון מלווה את הסוגייה הזאת. זה משהו שבעיניי יפתח ויצמצם לוחות זמנים במידה רבה. הדבר השני הוא תוכניות עיצוב ובינוי. הוועדות המחוזיות הן אלה שדורשות תוכניות אלה. יצאה הנחיה איפה כן ואיפה לא לדרוש כדי להקל את התהליך."

חווה מיכאלי, מנכ"לית יוקה פארק ישראל: "תחום התעשייה בשימושים מעורבים מוביל מהפכה בענף הנדל"ן. מדובר בשילוב חדשני של תשתיות תעשייה, שטחי אחסון, משרדים ושטחי תצוגה במבנה אחד, המותאם לעסקים קטנים ובינוניים. התחום מציע מענה לצרכים מודרניים של עסקים, משדרג אזורי תעשייה ישנים ומייצר קהילה עסקית ואקו-סיסטם שמעצימים את שיתופי הפעולה והצמיחה. הביקוש למבנים מסוג זה גבוה מאוד, בעיקר בשל מחסור בהיצע קרקעות מתאימות, ומגמה זו צפויה להתחזק."