פס"ד בעררים שהוגשו נגד התוכנית לשימור מבנים של תל אביב

לאחר יותר מעשור של דיונים, נתן בית משפט לעניינים מינהליים בתל אביב-יפו פסק דין חלקי בעררים שהוגשו נגד התוכנית לשימור מבנים של תל אביב (תא/2650/ב), בהחלטה מפורטת שאורכה יותר מ-100 עמודים.

התוכנית הולידה שני סוגים של הליכים בין בעלי הנכסים לבין הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תל אביב-יפו: הסוג הראשון, תביעות לפיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה. במסגרת זו טענו בעלי הזכויות, כי תוכנית השימור פגעה בערך המקרקעין. הסוג השני, עררים נגד דרישות תשלום היטל השבחה שדרשה הוועדה המקומית, בטענה כי תוכנית השימור העלתה את שווי המקרקעין ומכאן על בעלי הזכויות לשלם היטל השבחה בהתאם.

ההליכים בעניין תביעות הפיצוי נדונו בוועדה המקומית ונדחו כולן. בגין זאת הוגשו עררים לוועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה. בהליכים בעניין השגות בעלי הנכסים על הדרישות להיטל השבחה - חלקן הופנו לשמאי מכריע וחלקן נדונו ישירות על ידי ועדת הערר. הדיונים בוועדת הערר בעררים למיניהם נמשכו יותר מעשור.

בקווים כלליים קבעה ועדת הערר בשנת 2023 לגבי כל עררי היטל ההשבחה, כי תוכנית השימור לא השביחה את ערך המקרקעין, ומכאן בוטלו כל החיובים בהיטלי השבחה למעט במבנים המסווגים לשימור מחמיר, שיידונו רק לאחר שתאושר תוכנית ניוד הזכויות. לגבי תביעות הפיצויים קבעה ועדת הערר, כי יש לדחות את כל התביעות שהוגשו בגין מבנים לשימור רגיל, ובשימור המחמיר נקבע, כי שאלת ירידת הערך תידון רק לאחר אישור התוכנית לניוד זכויות.

על כך הוגשו עררים מינהליים, ובית המשפט לעניינים מינהליים קבע, כי יידונו מספר שאלות רוחב במסגרת פסק הדין החלקי שניתן כעת.

משרד ענת בירן - עורכי דין מייצג במספר עררים, חלקם תביעות על ירידת ערך בשימור מחמיר, חלקם שימור רגיל. בשני המקרים ביטל בית המשפט את החלטת ועדת הערר וקיבל את טענות המשרד העקרוניות: בשימור מחמיר המועד הקבוע להערכת הנזק הוא מועד אישורה של תוכנית השימור; תוכנית השימור גורמת עקרונית פגיעה במקרקעין. כמו כן נדחתה מכל וכל טענת הוועדה המקומית שלפיה ה"מיתוג" של בניין לשימור מעלה את ערך הנכס, וקבע כי אין בסיס לטענה זו.

בית המשפט החזיר את הדיון בתביעות הפיצויים בבניינים לשימור מחמיר לדיון בוועדת הערר. לגבי שימור רגיל קבע בית המשפט עקרונית, כי לא הוכחה בפועל ירידת ערך, וכי ומי שסבור שהוכיח ירידת ערך יכול לבקש לדון בערעור שלו באופן פרטני.

בין היתר כתב בית המשפט: "לאור האמור לעיל, אני סבור כי תוכנית השימור עוברת את הרף הנדרש בעניין פגיעה אובייקטיבית בתכונות המקרקעין, בכך שהיא מגבילה את אופן ניצול הזכויות במקרקעין הן על ידי איסור הריסת המבנה והן על ידי מגבלות על ניצול הזכויות כגון החובה לתאם את ניצולן עם יחידת השימור, ובפרט שימור בפועל."

לדברי עו"ד ענת בירן, "החלטת בית המשפט לעניינים מינהליים היא רעידת אדמה בכל הנוגע לשימור מבנים בתל אביב. אנו שמחים שבית המשפט דן בהרחבה בכל הטענות שהועלו בפניו ודחה את שתי הטענות העקרוניות שהעלתה הוועדה המקומית: הטענה שלפיה תוכנית השימור יצרה מיתוג המעלה ערך שיש לשלם בגינו היטל השבחה, והטענה שתוכנית שימור אינה תוכנית פוגעת. לדעתנו, בתיקים שבהם הופענו, הוכיחו השמאים מטעם התובעים כי נגרמה ירידת ערך, ואנו נשקול עם הלקוחות אם לעמוד על קיומו של דיון פרטני בתביעותיהם. סשל היקפם הרב של הנושאים העקרוניים שנדונו על ידי בית המשפט, יש להניח כי לא יהיה סוף פסוק, וכי יהיה מי שיגיש בקשת רשות לערער עליו לבית המשפט העליון."

צילום: מיכאל יעקובסון