תגובות קבלנים להצעת החוק לתיקון חוק המכר

הכנסת דנה בהצעת החוק לתיקון חוק המכר שהציע שר הבינוי והשיכון זאב אלקין, שיעדה "הוזלה במחיר הדירות לרוכשי הדירות בישראל", כך לפי הנטען. בהתאחדות הקבלנים בוני הארץ ובארגוני הקבלנים המקומיים יוצאים למתקפה. במסגרת ההצעה: ניתוק עלויות הקרקע בהצמדת מחיר הדירה למדד תשומות הבנייה; פיצוי על איחור במסירת דירה גם אם האיחורים לא קשורים לקבלנים; ביטול גביית שכר הטרחה של עורך הדין של הצד המוכר.

הסעיף הראשון בהצעת החוק נוגע לאופן החישוב של מדד תשומות הבנייה, כך שהוא יוצמד רק לעלויות הבנייה ולא לכל מרכיבי הדירה. יתרת הסכום לא תוצמד כלל. הסכום שיוצמד ייקבע בהתאם לעלות בנייה למ"ר, לפי חלוקה גיאוגרפית וסוג בנייה. ההצמדה תהיה רק עד תאריך המסירה שרשום בחוזה המכר, ולא עד מסירת הדירה בפועל.

הסעיף השני עוסק בפיצוי על איחורים במסירת הדירה. עד כה נדרשו הקבלנים לפצות את הרוכשים רק אם האיחור במסירה נגרם מנסיבות הקשורות אליהם. במקרים שבהם האיחור נבע מסיבות אחרות, הם לא נדרשו לפצות. הצעת התיקון לחוק קובעת, כי היזם יישא באחריות לאיחור במסירה מכל סיבה ויידרש לפצות את הרוכשים.

סעיף שלישי נוגע לשכר הטרחה לעו"ד של המוכר, בהיקף של 5,000 שקל, שמושת על רוכשי הדירות בגין שירותים משפטיים כגון רישום בית משותף והעברת זכויות. הצעת החוק מבטלת את הסעיף, וקובעת כי המוכר לא יהיה רשאי לגבות מרוכש הדירה שכר טרחה בעבור עורך דין מעבר לעלות הדירה עצמה.

לדברי רפי זנזורי, יו"ר ארגון הקבלנים והבונים נתניה ואהרון דינוביץ, יו"ר ארגון הקבלנים והבונים פתח תקווה, "משרד השיכון מתנהג בפניקה כשאינו יכול להוריד את מחירי הדירות, אז הוא מציע מהלך פופוליסטי. בניגוד למה שהשר אלקין חושב, הוא דווקא יביא לעליית מחירי הדירות לרוכשים, כי כל הסעיפים יגולמו במחיר הדירה, ואף יצטרכו לשלם בגינם מע"מ ומס רכישה.

"על זה משרד האוצר שמח, שכן הוא יודע שיקבל תגמולים על מיסים. המדינה חייבת לעשות בחוק הרבה שינויים, אחרת הרוכשים ייפגעו."

איילת רוסק, מנכ"לית ומבעלי חברת מכלול העוסקת במימון פרויקטים למגורים וליוויים: "השרים דיברו על יעד של כ-280,000 התחלות בנייה בארבע שנים הקרובות ותכנון 500,000 אלף יחידות דיור חדשות במוסדות התכנון, אבל לא הוצגו צעדים אופרטיביים להשגת היעדים. התוכנית שהוצגה מתמקדת במכרזי 'דירה בהנחה', שאין בהם כדי להגדיל באופן מהותי את היצע הדירות בישראל. למעשה התוכנית היא לתפיסתי 'עוד מאותו הדבר'."

"מימון פרויקטים חדשים אינו מהווה חסם. בתקופה זו, שבה השוק זקוק ליותר פרויקטי נדל"ן שייצרו עוד יחידות דיור להגדלת ההיצע, גופי המימון החוץ בנקאיים הם חלופה אמיתית וטובה למערכת הבנקאית המוגבלת. שוק המימון החוץ בנקאי לא מוגבל ברגולציה כמו שהבנקים מוגבלים, ומסוגל לספק מימון להקמת עשרות אלפי יחידות דיור כבר כיום, באופן מהיר יותר וגמיש יותר."

אודי בלום, מנכ"ל חברת מטרופוליס, אמר: "לתפיסתי מדובר בתוכנית נוספת שכנראה לא תשפיע באופן ממשי על שוק הדיור. היעדים שהוצגו הם לשנת 2022, וחסרה הראייה האסטרטגית ארוכת הטווח ל-30-15 שנה קדימה. הממשלות מסתכלות ומתכננות לטווח קצר מאד. הניסיון מלמד שתוכניות קצרות טווח לא באמת משפיעות לאורך זמן. בעיה נוספת שלא קיבלה ביטוי מספיק היא בעניין הסרת חסמי התכנון ורישוי.

"עניין אחרון הוא ההתחדשות העירונית, שבכלל לא קיבלה ביטוי בתוכנית הדיור שהוצגה, למרות התאוצה שהיא נמצאת בה. יזמים נמצאים בחוסר ודאות מכיוון שהם לא יודעים בפני איזה הליך תכנוני הם עומדים, מתי יאושרו תוכניות ומתי יקבלו היתרי בנייה. הסרת חסמים בעניין זה תקדם מאוד את היכולת להכניס לשוק עשרות אלפי יחידות דיור בטווח הקצר מאד."

יו"ר מרכז הבנייה, ערן רולס: "אין בתוכנית בשורה של ממש. זו לא תוכנית שמתייחסת למצוקת הדיור כמשימה לאומית, אין בה צעדים נחושים לאפשר לכל תושב בארץ להגיע לדירה, והיא מותירה בעינה את המציאות העגומה שבה דירה נחשבת למוצר נחשק לעשירים בלבד.

"מדינת ישראל הפכה את רכישת הדירה לאירוע המס הגדול ביותר בתולדות האזרח הישראלי. מתוך מחיר הדירה, כ-60% לפחות הולכים למיסים למדינה כמס על הקרקע, הוצאות פיתוח, מע"מ, היטלי השבחה, מס שבח, מיסוי על עובדים זרים ועוד. המדינה צריכה להפחית ב-50% את המיסים שכרוכים ברכישת דירה ומושתים על הציבור.

"אם דירה בשווי מיליון שקל מייצרת למדינה הכנסות ממסים בהיקף 600 אלף שקל, למה שהמדינה תרצה להוריד מחירים? להיפך, היא תרצה שהמחירים יעלו, ואותה הדירה תהיה שווה שני מיליון שקל כדי שהיא תגרוף מיסים בהיקף 1.2 מיליון שקל. זו הבעיה העיקרית בשוק, והתוכנית החדשה לא משנה את המצב."

שמאי המקרקעין ירון ספקטור, בעלים ומנכ"ל משרד ירון ספקטור שמאות מקרקעין אמר: בעשור האחרון ראינו תוכנית דיור חדשה כל שנה בערך. השאלה אם היא תיהפך לתוכנית ממשית. היוזמה הדרמטית ביותר בתוכנית היא התוספת התקציבית לרשויות המקומיות של 30 אלף שקל לכל יחידת דיור שתקבל היתר. זו יוזמה מבורכת, שתקל על הרשויות לשדרג תשתיות ואולי גם לשחרר חסמים בתחום ההתחדשות העירונית. גם הוספת תקנים בוועדות התכנון זו יוזמה חשובה.

יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, חיים מסילתי: "לתפיסתי, תוכנית הדיור החדשה היא אקט פוליטי ותו לא. חסרה התייחסות לכמה עיוותים, שהופכת אותה ללא אפקטיבית. ראשית, אין הגבלה על השכר של הזוכים בדירות מוזלות של 'דירה בהנחה'. ראינו בהגרלות האחרונות זוכים ששכרם 40-30 אלף שקל בחודש, ואסור שזה יקרה. אני סבור שצריך לקבוע רף שכר שמעליו אי אפשר לזכות, ולייצר מדרגות שכר כך שככל שמרוויחים פחות, יגדל הסיכוי לזכות בהגרלה.

"עיוות שני הוא בניתוק רכיב הקרקע ממדד התשומות. המדינה באה למעשה לעזרת הרוכשים העשירים יותר מלעזרת החלשים, כי עלות הבנייה עצמה די דומה בתל אביב וקריית מלאכי למשל, ומה שמשתנה הוא רכיב הקרקע. בניתוק עלות הקרקע מההצמדה, המדינה בעצם עזרה לאוכלוסיות החזקות יותר שרוכשות בתל אביב, ברמת גן או בגבעתיים, שם עלות הקרקע גבוהה. גם במקרה זה אני סבור שיש לעשות מדרגות, כלומר ככל שעלות הקרקע גבוהה יותר, כך ההצמדה תהיה גבוהה יותר, ולהיפך.

"עיוות אחרון בתוכנית הוא ששוב לא משנים את שיטת המכרזים הנהוגה היום, שיטה לכל המרבה במחיר. המדינה לצערנו לא רוצה לוותר על ההכנסות ממסים."