תוכנית חוף התכלת הרצליה: 12,500 יחידות דיור

הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה מחוז תל אביב אישרה סופית, בכפוף לתיקונים שונים, את תוכנית חוף התכלת במערב הרצליה. התוכנית הופקדה להתנגדויות הציבור במאי 2020. בעקבות דיון שנערך באוגוסט, ודיון נוסף שנערך בימים האחרונים, ניתנה ההחלטה של הוועדה המחוזית.

תוכנית חוף התכלת ביוזמת עיריית הרצליה, ובתכנון אדריכל דני קייזר. שטח התוכנית כ-2,000 דונם מצפון לגבול עם תל אביב, מערב לכביש 2 עד הים, ודרומית לאזור התעשייה בהרצליה. היא כוללת כ-12,500 יחידות דיור, 512 אלף מ"ר לתעסוקה, 134 אלף מ"ר למלונאות ו-69 אלף מ"ר למסחר. התוכנית מחלקת את המתחם לשלושה מתחמי תכנון איחוד וחלוקה, שיכללו את שטחי הבנייה ושטחי הציבור, ומתחם נוסף ישמש להקמת מתקנים טכניים.

הוועדה המחוזית כתבה בהחלטה, כי מדובר בתוכנית חשובה ביותר הנשענת על עקרונות תכנון עדכניים. בבסיס העקרונות מערכת תחבורה ציבורית משמעותית המאפשרת הקמת רובע עירוני אינטנסיבי, הנסמך על עירוב שימושים מחד ומקצה שטחים נרחבים לצרכי ציבור מאידך, תוך שמירה על רצף של שטחים ירוקים על ידי הקצאת שטח לפארק חופי גדול. הוועדה הגדירה את התוכנית חוף התכלת כתוכנית כוללנית, והטילה על הוועדה המקומית הרצליה חזקה כי תוכניות מפורטות מכוח תוכנית זו יקודמו בצורה יעילה ומהירה.

מאות בעלי קרקעות פרטיים במתחם חוף התכלת, שיוצגו בידי עורכי הדין שמואל שוב, נעמה שיף ואורית חזקיהו ממשרד שוב ושות', דרשו להגדיל משמעותית את זכויות הבנייה בתוכנית, את הצפיפות ואת מספר יחידות הדיור לדונם. הוועדה המחוזית אישרה הגדלה של 1,600 יחידות דיור בר השגה, על פי התוספת השישית לחוק - שיהיו בבעלות פרטית של בעלי הקרקעות. הצפיפות הממוצעת נקבעה לכ-34 יח"ד לדונם נטו (בניכוי הפארק החופי ומחלף הרב מכר), והוועדה קבעה כי הצפיפות תואמת מגמות תכנון עכשוויות ותוכניות בהיררכיה גבוהה. לגבי הטענה כי בתוכנית שדה דב הסמוכה אושרה צפיפות גדולה בהרבה, הוועדה קבעה כי ההשוואה אינה רלוונטית, שכן הצפיפות בהרצליה שונה מהצפיפות המוצעת בתל אביב.

צילום: ויקיפדיה

לאור מיקום התוכנית בלב אזורי הביקוש בערכי קרקע גבוהים, שכונות צמודות עם אוכלוסייה בהרכב סוציו אקונומי גבוה, וכן מעצם היותה רובע עיר חדש ומשמעותי, ביקשה הוועדה המחוזית להבטיח מגוון רחב ככל הניתן של אוכלוסיות בתחומי הרובע - ולפיכך קבעה כי 40% מיחידות הדיור בתוכנית ייקבעו במחיר מופחת - 1,000 יחידות דיור לכל הפחות במתחם 1, ו-300 יחידות דיור בכל אחד ממתחמים 2 ו-3.

הוראות הבינוי במתחם 1 קובעות, כי לאורך תוואי הרכבת הקלה יעלו הבניינים עד לגובה 30 קומות, לאורך דרך הים עד שש קומות, וביתר המתחם עד 15 קומות. במתחמים 2-3, יהיו הבניינים לאורך תוואי הרק"ל עד 15 קומות בדופן המערבית, ועד 20 קומות בדופן המזרחית. עוד נקבע, כי היקף ההפרשות לצרכי ציבור נותר ללא שינוי; הוועדה סבורה כי ראוי לאפשר שימוש למטרות ממשלתיות בתחום הרובע, אך ראוי כי הדבר ייקבע לאור צורך מוגדר ומפורש, ועל כן נקבע כי הנושא ייבחן לעומק וייקבע במסגרת התוכנית המפורטת למתחם מס' 1 בתוכנית.

התוכנית שאושרה לא קבעה הקצאות של קרקעות לבעלי הקרקע הפרטיים - והן ייקבעו במסגרת טבלאות איזון והקצאה, בתוכניות המפורטות שיהיו בעתיד.

עורכי דין שמואל שוב ונעמה שיף ממשרד שוב ושות': "מדובר בתוכנית חשובה מאוד שאושרה סוף סוף. כידוע מדינת ישראל מצויה במחסור עצום בקרקעות לבנייה, וכעת נקווה כי תקודמנה במהרה תכניות מפורטות כך שתתאפשר בנייתן של עשרות אלפי יחידות דיור באחד מאזורי הביקוש המשמעותיים ביותר בישראל. לדעתנו ניתן היה להגדיל אף יותר את צפיפות הדיור במיוחד לאור משבר הדיור, אך משקבעה הועדה את ההיקף ראוי ליתן תשומת לב רבה לאישור התכניות המפורטות שתכלולנה טבלאות איחוד וחלוקה בין הבעלים  ותתאפשר הבנייה".