דירוג יזמיות ההתחדשות העירונית

דן אנד ברדסטריט חשפה את דירוג יזמיות ההתחדשות העירונית לשנת 2024. נראה כי אחת מכל 3 חברות הפעילות בתחום ההתחדשות העירונית נמצאת בסיכון גבוה. כמו כן ירושלים עקפה את תל אביב במספר הפרויקטים של פינוי-בינוי בעיר - ירושלים עם 181 ותל אביב עם 178 פרויקטים. תל אביב מובילה בתמ"א 38 עם 1,131 פרויקטים, רמת גן במקום השני עם 203 פרויקטים וחיפה במקום השלישי עם 151 פרויקטים.

ניכר גידול של כ-24% בפרויקטים תמ"א 38 שנמצאים בשלב קבלת היתר בנייה, וגידול של כ-34% בפרויקטים תמ"א 38 שאוכלסו. בעיר תל אביב חל גידול של כ-37% במספר יחידות הדיור בפרויקטים בשלבים מתקדמים בשנת 2023 לעומת שנת 2022.

אל קבוצת Dunstars בפינוי-בינוי נוספו השנה 3 חברות: קבוצת יובלים, ענב וי.ח דמרי.

לי קלדרון גולדשטיין, מנהלת תחום הנדל"ן ב-Duns100: "אנו מפרסמים את דירוג היזמים המובילים בהתחדשות עירונית של Duns 100 זו השנה השישית, הפעם על רקע המלחמה שהשפיעה רבות על ענף הנדל"ן כולו. תחום ההתחדשות העירונית, שהוא חלק בלתי נפרד מענף הנדל"ן, תמיד היה חשוף לסיכונים ולסביבת אי-ודאות, ואלה החריפו עם פרוץ המלחמה. עם זאת התחדשות עירונית היא מנוע הצמיחה של ענף הנדל"ן, והצורך בה ניכר היום יותר מתמיד. אנו צופים שלמרות הסיכונים, היזמים האיתנים, אלה שלא מסתמכים רק על מינוף פיננסי, יצלחו את המשבר."

ניתוח הנתונים מסתמך על מידע שהתקבל ממאות יזמי התחדשות עירונית בישראל לצורך דירוג Duns 100.

רקע לדירוג

על פי דו"ח הרשות להתחדשות עירונית, 30% מהיתרי הבנייה שניתנו בישראל בשנת 2023 היו במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית. ועל פי הלמ"ס, כ-25% מכל התחלות הבנייה היו בפרויקטים של התחדשות עירונית.

תחום ההתחדשות העירונית ממשיך להיות מאופיין באי-ודאות: סביבת ריבית גבוהה, מחסור חמור בכוח אדם בעקבות הגבלות על העובדים הפלסטינים ויציאת העובדים הזרים, ירידה חדה בפריון העבודה, היקלעות לקשיים ואפשרות קריסה של חברות בענף הנדל"ן, כל אלה רק דוגמאות למשבר הנדל"ן שהחריף עם פרוץ מלחמת חרבות ברזל ומשפיע ישירות על תחום ההתחדשות העירונית. זאת לצד הבחירות לרשויות המקומיות שעיכבו תהליכים, פקיעת תוקפה של תמ"א 38 והחלת "חלופת שקד".

תחום ההתחדשות העירונית משמש כמנוע צמיחה של ענף הנדל"ן. החשש מרעידות אדמה לצד ההבנה כי יש למגן דירות ומבנים מפני טילים, הביאו להאצה ניכרת בתחום. למרות המלחמה, כך עולה מדו"ח הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, המדינה חצתה את היעד השנתי בתחום.

על פי דו"ח הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לשנת 2023, בשנת 2023 אושרו תוכניות פינוי-בינוי הכוללות 40,928 יח"ד. זאת בדומה להיקף יחידות דיור שאושרו בשנת 2022 (כ-39.9 אלף יח"ד). מדובר בהיקף יח"ד שעולה על היעד שהציבה הממשלה במסגרת התוכנית האסטרטגית לדיור, שהוא 31,250 יח"ד. אולם על רקע המצב חלה האטה מסוימת במספר הפרויקטים שהגיעו לידי מימוש. התקבלו היתרי בנייה ל-22,356 יח"ד במיזמי התחדשות עירונית - ירידה של כ-20% יחסית לשנת 2022 (מדובר ביחס זהה של יחידות דיור שקיבלו היתר בנייה בהתחדשות עירונית מתוך סך יחידות הדיור יחסית לאשתקד).

הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית חתמה על הסכמי מסגרת (תמריץ כספי לרשות המקומית כנגד הוצאת היתרי בנייה למיזמי התחדשות עירונית) עם 12 רשויות מקומיות בישראל. מהלך זה האיץ את היתרי הבנייה בשנת 2023. 9 מתוך 10 הרשויות המובילות במתן היתרי בנייה בפינוי-בינוי הן רשויות שנחתם עמן הסכם מסגרת.

מתודולוגיית הדירוג

לדירוג התחדשות עירונית של Duns 100 - הדירוג הרשמי של היזמיות המובילות את הענף בישראל - נבחנו השנה מאות יזמים. על פי נתוני דן אנד ברדסטריט, אחת מכל 3 חברות הפעילות בתחום נמצאת בסיכון גבוה. על כן דרישת הסף הראשונית לדירוג בוחנת את איתנותה הפיננסית של כל חברה מועמדת.

איתנותה הפיננסית של כל חברה נבדקת באמצעות ניטור המידע העסקי הקיים עליה במאגרי דן אנד ברדסטריט. סיכון החברה נבדק, בכלל זה ותק, מבנה הבעלות הכולל חברות שלובות/קשורות, תקינות חשבונות הבנק של החברה, תביעות שבהן החברה הייתה/עודנה מעורבת ובדיקה של כל מידע התרעתי על החברה בשנות פעילותה. ממוצע הסיכון של החברות המדורגות נמוך בהרבה מרמת הסיכון הענפית, והוא שומר על יציבותו לאורך 3 שנות הדירוג האחרונות.

במסגרת הליך הדירוג, כל חברה נדרשת למסור מידע מפורט על הפרויקטים שבהם טיפלה נכון לתאריך 31.12.2023. אמינות המידע נבדקת, שכן החברות מתבקשות להעביר לידי דן אנד ברדסטריט אסמכתאות מתאימות לפרויקטים בהתאם לשלב שבו נמסרו (היתר בנייה, היתר בתנאים, טפסי 4 לפרויקטים שאוכלסו).

החברות דורגו במודל דירוג משוקלל - כל שלב בפרויקט קיבל משקל יחסי. משקל גבוה יותר ניתן לפרויקטים בשלבים מתקדמים. בתוך זה בוצע שקלול של גודל הפרויקט (מספר יחידות הדיור המתוכננות/שנבנו). מתוך הנחה שפרויקטים של התחדשות עירונית אורכים זמן רב ועתירי בירוקרטיה, ניתן משקל נוסף להיסטוריית הפרויקטים שאוכלסו. בתמ"א ניתן משקל לפרויקטים שאוכלסו ב-5 השנים הקודמות לשנת הדירוג (2018 עד 2022), ובפינוי-בינוי ניתן משקל לפרויקטים שאוכלסו מיום הקמת החברה.

בדירוגי תמ"א ופינוי-בינוי החברות מדורגות לפי קבוצות איכות: Dunstars, מובילות (טיר 1), בולטות (טיר 2). בתמ"א 38 דורגו גם החברות הידועות (טיר 3). סדר החברות בתוך כל קבוצת איכות הוא לפי סדר הא"ב.

כמו כן בוצע דירוג עירוני של תמ"א 38, המציג את היזמים המובילים ב-15 ערים מובילות: אשדוד, בת ים, גבעתיים, הרצליה, חולון, חיפה, ירושלים, כפר סבא, נתניה, פתח תקווה, ראשון לציון, רמת גן, רמת השרון, רעננה ותל אביב.

תוצאות דירוג 2024

בדירוג דורגו 156 חברות, בהן 18 חברות שדורגו בתמ"א לפי ערים בלבד.

בקבוצת Dunstars בפינוי-בינוי דורגו 10 חברות אשר השתתפו בשנת 2023 ב-387 פרויקטים בכל מיני שלבים. בולטת בנתוניה חברת אאורה, אשר מדורגת ב-Dunstars מהדירוג הראשון שפורסם עם 72 פרויקטים בסה"כ בשנת 2023, בהם שבעה פרויקטים שנמצאים בשלב קבלת היתר בנייה (1,870 יחידות דיור).

אל קבוצת Dunstars בפינוי-בינוי נוספו השנה 3 חברות: קבוצת יובלים עם 935 יחידות דיור בשלב היתר בנייה, ענב עם 919 יחידות דיור בשלב היתר בנייה, וי.ח דמרי הציבורית עם 492 יחידות דיור בשלב קבלת היתר בנייה ופרויקט שאוכלס בשנת 2023 עם 144 יחידות דיור. האחרונה נכנסה לתחום ההתחדשות העירונית בשנת 2009, ופעילותה בתחום גדלה במידה רבה בשנים האחרונות.

אל קבוצת Dunstars בתמ"א 38 עלתה השנה חברת קטה גרופ (Kata Group) הפעילה בעיקר בעיר פתח תקווה. לקטה גרופ 33 פרויקטים בסך הכול, בהם 14 פרויקטים בשלב קבלת היתר בתנאים ו-12 פרויקטים בשלב קבלת היתר בנייה.

בעיר תל אביב ממשיכה להוביל חברת אנשי העיר עם 53 פרויקטים, מתוכם ארבעה אוכלסו בשנת 2023. למקום השני עלתה חברת אקרו נדל"ן, הציבורית עם פרויקטים של תמ"א 38 גדולים שנמצאים בשלב היתר בנייה ואוכלסו באותה שנה.

מגמות שעלו מתוך דירוג Duns 100 2024

תמ"א 38

לפי נתוני דירוג ההתחדשות העירונית Duns 100 לשנת 2024, ניכר גידול בסך הפרויקטים. כך ניכר חל גידול של כ-24% בפרויקטים שנמצאים בשלב קבלת היתר הבנייה וגידול של כ-34% בפרויקטים שאוכלסו (קיבלו טופס 4 בשנת 2023). נתוני הדירוג מציגים גידול במספר הפרויקטים בשלב הבקשה להיתר (בהלימה לנתוני הרשות להתחדשות עירונית). להערכת הרשות הממשלתית, מגמה זו צפויה להימשך ואף להתרחב על בסיס התוכניות העירוניות המחליפות תמ"א 38 שהרשות מקדמת בימים אלה ב-18 רשויות מקומיות גדולות.

גם בשנת 2024 פרויקטים תמ"א מגיעים לידי מימוש, בעיקר במחוז תל אביב ובמחוז מרכז לעומת הפריפריה, ובפרט לעומת הדרום.

בולטת במיוחד העיר תל אביב, עם גידול של כ-37% במספר יחידות הדיור בפרויקטים בשלבים מתקדמים (היתר בתנאים, היתר בנייה, אכלוס) בשנת 2023 לעומת שנת 2022.

תל אביב, מספר פרויקטים לפי שלב הפרויקט - פרויקטים של היזמים שנבחנו לדירוג

סך הפרויקטים של היזמים שנבחנו לדירוג - 15 הערים המובילות במספר הפרויקטים של תמ"א 38

הערים המובילות במספר האכלוסים בשנת 2023 - פרויקטים של היזמים שנבחנו לדירוג

פינוי-בינוי

נתוני הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית עולים בקנה אחד עם הנתונים שמציג דירוג Duns100: תל אביב, נתניה וירושלים הן הערים עם היקף הבנייה הגדול ביותר בפרויקטים של פינוי-בינוי.

נתון נוסף שעולה מהדירוג: בשנים 2022 ו-2023 חל גידול של כ-16% במספר הפרויקטים שנמצאים בשלב של היתר בנייה לעומת גידול של כ-35% בשנים 2021 ו-2022.

באשר לפרויקטים שאוכלסו, ישנה יציבות בשנים 2022 ו-2023.

15 הערים המובילות במספר הפרויקטים של פינוי-בינוי מתוך היזמים שנבחנו לדירוג