ראשון לציון משנה פניה

למרות המשבר המחריף בשוק הנדל"ן בישראל וההאטה הניכרת בעסקאות המכר בחודשים האחרונים, יש מומחים הצופים כי בראשון לציון, העיר הרביעית בגודלה בישראל, צפויה תנופה של ממש בתחום, המשך ישיר למגמות הצמיחה שאפיינו את העיר בשנים האחרונות.

בעשור האחרון, וביתר שאת בשלוש השנים האחרונות, נהפכה ראשון לציון לזירת נדל"ן סוערת: קרקעות מופשרות שעליהן קמים פרויקטים חדשים, התחדשות עירונית רחבת היקף ומגדלי משרדים הצומחים מכל עבר.

תמונה זו אינה מובנת מאליה. העיר, שבעבר זוהתה בעיקר עם שכונות וילות ושכונות מגורים שקטות, הולכת ונהפכת למרכז מטרופוליני המזכיר את תל אביב ורמת גן.

עו"ד עמנואל יוזוק, ממייסדי משרד יוזוק-מלכין המתמחה בנדל"ן והתחדשות עירונית, מלווה כבר שני עשורים עשרות פרויקטים בעיר. הוא מסביר איך השפיעה המלחמה על הנעשה בעיר ואם השפל בנדל"ן עלול להכות בתוכניות הגרנדיוזיות של עיריית ראשון לציון, ומנסה לסרטט היכן צפויה העיר להתפתח ואילו נכסים חדשים עשויים לצמוח בשנים הקרובות ברחבי העיר. לדבריו, השינוי המרכזי בשנים הקרובות קשר להתחדשות עירונית, תחום שבו ראשון לציון לא נחשבה מובילה עד לשנים האחרונות.

מדוע ראשון לציון נכנסת לעולם הפינוי־בינוי מאוחר יותר משכנותיה, בת־ים וחולון?

"התשובה פשוטה", אומר עו"ד יוזוק. "בראשון לציון קיימות עתודות קרקע רבות שעדיין לא נוצלו, להבדיל משכנותיה הצפופות. בשל כך העיר כל הזמן מתרחבת ונבנות בה שכונות חדשות, ואילו בחולון ובבת ים כמעט לא נותרו עתודות קרקע. כשאפשר להקים פרויקטים חדשים, הכוללים תכנון תשתיות מאפס, הרווח היזמי הצפוי ולוחות הזמנים הרבה יותר ברורים. מסיבה זו התרחבה העיר במידה ניכרת בעשור האחרון, אבל כמעט לא נעשו בה פרויקטים של פינוי בינוי. המצב הזה הולך להשתנות גם בגלל המלחמה, אבל לא רק בגללה."

דווקא עכשיו, כשראשל"צ התעוררה, תוכנית תמ"א 38 בוטלה. יש לכך השפעה?

לדברי עו"ד יוזוק, אחד המרכיבים המרכזיים שישפיעו על עתיד הנדל"ן בראשון לציון הוא התוכנית העירונית שמחליפה את פרויקט תמ"א 38. "התוכנית המקיפה מגדירה מחדש את התנאים להתחדשות בניינית בעיר, אם בדרך של חיזוק ותוספות בנייה ואם בהריסה ובנייה. החידוש המרכזי הוא האפשרות להשתמש במנגנון ניוד זכויות." לכך מתווסף חיזוק בניינים שנבנו לאחר 1980.

למה הכוונה במנגנון הזה?

"בדומה לערים אחרות, העירייה מאפשר ליזמים לנייד זכויות בנייה שאינן מנוצלות מפרויקט אחד כדי להשתמש בהן בפרויקט אחר, זאת כמובן כפוף לביקורת ואישור של ועדות התכנון", אומר עו"ד יוזוק.

לדבריו, במסלול הריסה ובנייה, במגרשים של עד 2.5 דונמים, יתאפשר לבנות מעתה עד 10 קומות מגורים, ואילו במסלול תוספת וחיזוק אפשר לבנות 7.65 קומות מעל קומת הכניסה. בשני המסלולים אפשר להוסיף מרפסת של 12 מ"ר מעבר לשטח העיקרי. הקומה אחרונה של הבניין תיועד לפנטהאוזים עם דירות קטנות יותר מהיקף הבניין. אם יהיו שתי דירות פנטהאוז מעל 4 דירות טיפוסיות, אלו יהיו דירות פנטהאוז גדולות ומרווחות עם שטח גג שיכול אף לשמש כמרפסות גדולות.

אילו שכונות ייהנו במיוחד מהתחדשות עירונית?

בראשון לציון יש כיום מספר מוקדים עיקריים, מסביר עו"ד יוזוק. הגדול מכולם הוא שכונת רמת אליהו, שם כבר יצאו לפועל כמה פרויקטים בעלי משמעות, ואילו אחרים נמצאים בשלבי תכנון. כמו כן בצירי התנועה המרכזיים כגון רוטשילד, ז'בוטינסקי והרצל, מתקיימת פעילות ענפה. המיקומים מבוקשים מאוד והופכים פרויקטים של התחדשות עירונית לרווחיים במיוחד. ברחובות האלו פועלים יזמים רבים כדי לאחד בניינים ולקדם עסקאות פינוי־בינוי בהיקף נרחב.

אילוסטרציה

האם המלחמה השפיעה על תחום ההתחדשות העירונית?

לדברי עו"ד יוזוק, המלחמה הבירה בבירור להתגברות המגמה: "המלחמה האחרונה האיצה תהליכים. המראות של בניינים הרוסים, חלקם בעיר עצמה, יצרו תמריץ אדיר בקרב התושבים לדאוג למיגון הולם בבתיהם. אין ספק שערך הדירות בעלות ממ"ד עלה בהרבה, והשכירות הנדרשת בדירות כאלה עדיפה בהרבה על דירות ישנות נטולות מיגון. "בשל כך, בעלי דירות רבים שישבו על הגדר, יצאו מאזור הנוחות והחלו לקדם את התחדשות הבניין שלהם בקצב שלא ראינו בעבר", הוא מציין. אפילו פרויקטים של תוספת של מרפסות וממ"דים לבניינים קיימים אשר אינם מתאימים להתחדשות עירונית של הריסה ובנייה או תוספת קומות, מקודמים באופן ניכר יותר בעיר.

לאן תתפתח ראשון לציון בשנים הקרובות?

לדברי עו"ד יוזוק, אם לפני עשור לא היו כמעט בעיר בנייני משרדים חדשים, בשלוש השנים האחרונות המגמה התהפכה. אם התרגלנו לראות בעיקר בתל אביב וברמת גן מגדלי משרדים וגורדי שחקים, המגמה הזו מתחילה לאפיין גם את ראשון לציון והופכת אותה למעשה לעיר עצמאית לחלוטין ולאבן שואבת לתעסוקה. האטרקטיביות של אכלוס משרדים בראשון לציון אדירה מפני שההגעה אליהם לא כרוכה בשהות בפקקי התנועה המייגעים של גוש דן.

עו"ד יוזוק מסביר שהעיר מתרוממת לגובה, הן גם באזורי התעשייה החדשים והן במתחם האלף, מתחם ענק וחדשני שלדבריו נהפך לדובדבן שבקצפת. שם כבר מאוכלסים מאות משרדים, ומגדלים נוספים כגון מגדל G עשויים להצטרף לשוק בקרוב. לדעתו מדובר בקפיצת מדרגה של ממש.

ההתרחבות העסקית תשפיע ישירות על שוק הדיור, אומר עו"ד יוזוק: "חלק גדול מהעובדים במגדלים ובמתחמי המשרדים החדשים יעדיפו לגור בעיר. הדבר בהחלט צפוי להגדיל את הביקוש לדירות מגורים ולהשפיע על המחירים בשנים הקרובות."

מבט קדימה?

"ראשון לציון היא ללא ספק אחת הערים המובילות בישראל מבחינת פעילות נדל"ן. העיר אמנם מושפעת מהשוק הארצי, והנסיגה בעסקאות משפיעה בהחלט על השוק בראשון לציון, אך מצד שני, הלחצים להתחדשות עירונית נהפכו בעקבות המלחמה למהותיים בהרבה, והצורך במשרדים איכותיים עם נגישות תחבורתית עדיפה הופך את הנדל"ן של ראשון לציון לפחות מושפע משאר חלקי המדינה למשבר שבו מצוי התחום. אנו למדים על כך מהיקף המכירות של דירות חדשות בפרויקטים שאנו מלווים בראשון לציון יחסית לפרויקטים אחרים שלנו ברחבי הארץ.

"אין לי ספק שראשון לציון תהיה העיר האחרונה שתיכנס למשבר נדל"ן והראשונה שתצא ממנו", מתנבא עו"ד יוזוק, שמאמין שהעיר צפויה לתת מענה הולם באטרקטיביות שלה יחסית לשכנותיה, ולמעשה להיהפך לאוטרקית לחלוטין תוך אספקת מגורים, מקומות תעסוקה, בידור ופנאי, בלי לצאת מהעיר.

עו"ד רון מלכין ועו"ד עמנואל יוזוק ממשרד עורכי הדין יוזוק-מלכין ושות' oym.co.il מתמחים בעסקאות מקרקעין, התחדשות עירונית וייצוג חברות ויחידים בסוגיות משפטיות בתחום הנדל"ן.