קירות מסך

השוק הצומח של קירות מסך המשמשים לחיפוי חיצוני, בפרט של נדל"ן מסחרי רב-קומות, מייצר חסידים וגם מתנגדים. החסידים הם בעיקר מנהלי שיווק ואדריכלים. אלה מבכרים שיעור גבוה של קיר חיצוני במבנה המחופה בקיר מסך בעיקר בשל שתי הסיבות האלו: 1) יופי, ולכן אפשרות לקבל במבנה מחופה בקיר מסך שכירות גבוהה יותר מאשר במבנה "רגיל"; 2) נראות טובה של פנים המבנה כלפי עוברי אורח החולפים מחוצה לו.

המתנגדים הם בעיקר מהנדסי בנייה המבקשים לצמצם את השימוש בזכוכית כחיפוי של קיר חיצון מסיבות כגון חיסכון באנרגיה, ולפיכך דמי ניהול גבוהים לכל מ"ר שכור, פגיעה בתפוקה של עובדים ואף מחירו של קיר המסך.

בכתבה זו אפרט על שתי גישות אלו.

שוק בצמיחה

השוק המקומי של קירות מסך המשמשים לחיפוי של חזית חיצונית במבנים, גדול וצומח. כיום יש בישראל כבר מאות מבנים של נדל"ן מסחרי העטופים בחזית שעיקרה קיר מסך, חלקם הבולט הם מגדלים אשר נבנו בשנים האחרונות.

מבנה ענק מצריך כמאה אלף מ"ר (100K) של קיר מסך. מבנה גדול מצריך כשלושים אלף מ"ר (30K) של קיר מסך, ומבנה קטן מצריך מאות מ"ר של קיר מסך. קירות מסך מחפים בעיקר חזיתות של מבני נדל"ן מסחרי, ופחות מזה, בשנים האחרונות, גם חזיתות של מבנים יוקרתיים של נדל"ן למגורים.

מחיר

מחיר חיפוי של מבנה בקיר מסך בשטח של 30K מ"ר (חומר ועבודה גם יחד) משתנה לפי מידת תחכומו של קיר המסך. לדוגמה, התקנה של קיר מסך פשוט וחד-שכבתי עשויה לעלות כאלף ושבע מאות ש"ח למ"ר (כ-500$), ואילו התקנת קיר מסך תלת-שכבתי ומתוחכם עשויה להגיע לשלושת אלפים ש"ח למ"ר (כ-850$). לפי חישוב זה, חיפוי מבנה גדול בשלושים אלף מ"ר של קיר מסך חכם עשוי להגיע לסכום של מאה מיליון ש"ח, דהיינו יותר משלושים מיליון דולר.

בישראל, יצרן גדול של קירות מסך מוכר ליזם הנדל"ן את החומר והעבודה כאחד, בשיטת "מתכנון ועד בנייה" (Design 2 build). לעומת זה בארצות הברית, אשר בה יש שוק גדול מאוד לקירות מסך, קיימת הפרדה בין יצרן קירות המסך לבין הקבלן המתקין אותם. מלבד זה מחיר של קיר מסך עצמו בארצות הברית גבוה בדרך כלל פי שלושה ויותר מאשר קיר מסך המיוצר (חומר) בישראל.

הנדל"ן של הקיר

השוק העולמי של קירות מסך נחלק בין שלושה פלחי שוק ראשיים, כלהלן: נדל"ן מסחרי - 65%, נדל"ן ציבורי - 20% ונדל"ן למגורים - 12%. בישראל, הנדל"ן המסחרי אשר חזיתו כוללת חיפוי נמצא (לפי שטח בנוי מצרפי של הנדל"ן) בשלושה פלחי שוק ראשיים: תעשייה, מסחר ומשרדים. מבין שלושת פלחי השוק האלו, קיר המסך נמצא במיוחד במבני משרדים, ובמידה פחותה - במבני תעשייה או במבני מסחר. בשנים האחרונות ניכרת מגמה של התקנת קירות מסך בארצנו גם במבנים של נדל"ן מסחרי, הנמצאים בפלחי שוק קטנים יחסית (שוקי נישה) כגון תיירות (בתי מלון), בריאות (בתי חולים) ומוסדות אקדמיים.

הנה כמה דוגמאות למבנים גדולים של נדל"ן מסחרי שיש בהם קירות מסך. המבנים פזורים ברחבי גוש דן, ובפרט בעיר תל אביב ובעיר רמת גן הסמוכה לה, ובהם מגדלים כגון אלה:

* במתחם הבורסה: מגדל שמשון, מגדל יהלום, בית נועם, בית סילבר, מגדל הראל, בית אבגד ומגדל שער העיר.

* במתחם עתידים אשר בצפון העיר: מגדל 8 החדש יחסית.

* בתל אביב: מגדל עזריאלי.

* במרכז הישן של הסיטי: מגדל לוינשטיין ומגדל דיסקונט.

חסידים מול מתנגדים

חיפוי של חזית חיצונית בקיר מסך נעשה משני שיקולים עיקריים: יופי (אסטטיקה, נראות, יוקרה) ופונקציונליות.

לקירות מסך יש חסידים וגם מתנגדים. החסידים מציינים חדירת אור אל תוך המבנה, הרכבה מודולרית ומהירה של קיר המסך ושיפור אנרגטי המושג בקיר מסך איכותי, שמותקנים בו מסנני קרינה ופתחי אוורור לאוויר חם.

לדוגמה, קיר מסך חדש בנוי משלוש שכבות של זכוכית (Triple skin). הזכוכית החיצונית היא למינט אשר חוסם קרינה אולטרה סגול (UV). הזכוכית המותקנת בשכבה האמצעית היא זכוכית ואקום אשר מבצעת חסימה ואף הולכה של חום וקור ביעילות פי חמישה יותר גבוהה מאשר זו המושגת עם זכוכית בידודית מסוג Low E. זכוכית אמצעית זו גם דוחה קרינת IR. הזכוכית השלישית והפנימית ביותר, שקופה, ובכך מאפשרת מעברים קלים ונוחים של אנרגיה. מסך תלת-שכבתי כגון זה מעניק למבנה המחופה בידוד אקוסטי כפול מהבידוד המושג באמצעות קיר מסך הבנוי משכבה אחת (Single skin).

בין שלוש שכבות הזכוכית מותקנות שתי יחידות של צלונים אשר מחוברים ומנוטרים על ידי מכשיר בקרה מרכזי. בדרך זו אפשר לשלוט על חוזק האור וחוזק הקרינה הנכנסים אל המבנה לפי עונות השנה. כך קורה כי בעונת הקיץ קיר המסך מחזיר את חלק הקרינה כלפי חוץ, ואילו בעונת החורף הקרה קיר המסך, דרך השכבה האמצעית, דווקא מעביר חום מבחוץ אל תוך המבנה המחופה, לפיכך הוא מתפקד בתור גוף חימום.

בקירות מסך חדשים אפשר לשלב יריעות פוטו וולטאיות המשמשות בדרך כלל לייצור חשמל סולרי. שדרוג אפשרי נוסף בקירות מסך חדשים הוא שילוב של יחידת טיהור אוויר המנטרת את האוויר ומסננת אותו.

המתנגדים לקירות מסך טוענים בעיקר לחמשת החסרונות האלה: צריכת אנרגיה גבוהה, בפרט בקירות מסך מדור קודם; דמי ניהול גבוהים לדייר; פגיעה אפשרית בתפוקה (פרודוקטיביות) של עובדים המועסקים במבנה מחופה בקיר מסך; חשיפה של קיר מסך למתקפות טילים תביא לידי זכוכיות עפות לכל עבר; מחיר גבוה, ובפרט מחיר של קיר עם מסנני קרינה. המחיר הגבוה מתבטא בתוספת של סכום של לפחות שלוש-מאות דולר לכל מטר מרובע בנוי של מעטפת בנדל"ן חדש.

מתכננים מול אדריכלים

אצל יזמי נדל"ן בעלי ניסיון בקירות מסך, יש מאבק מתמיד בין שתי קבוצות של השותפים להחלטת קנייה.

מצג אחד מנהלי שיווק ואדריכל. אלה מבקשים להרחיב את קיר המסך לשיעור גבוה מתוך החזית של הדירה או המשרד המחופה בו. זאת כדי להגדיל את יופיו כביכול של המבנה כולו ולקבל תשואה גבוהה יותר מהשכרתו. כמו כן מנהלי השיווק והאדריכל מעדיפים להשתמש בזכוכית שקופה כדי להגביר נראות מבחוץ. אדריכלים רבים ומעצבי פנים רואים במבנה המחופה בקיר מסך מונומנט משלהם ולא מקום שבו אנשים אמורים לחיות, כי תפוקתם פוחתת בסביבת עבודה עם קיר כזה, שאין בו חלונות.

מן הצד השני - מהנדסים, אשר מבקשים לצמצם את קיר המסך לשיעור של עד 20% משטח החזית של הדירה או המשרד. מטרתם לשמור על הדיירים בנכס, שלא יסבלו מחשיפה מוגזמת לעוברי אורח בחוץ ויוכלו לשטוף בקלות את הרצפה (אשר לא קל לחבר אותה לקיר מסך). מכיוון שבקיר מסך אין מרזבים, צריך לנקז את מי השטיפה של הרצפה אל צנרת פנימית.

לסיום אציין כי ככל שהמבנה יוקרתי יותר, שיעור קיר המסך המותקן בחזיתו גבוה יותר. שיעור גבוה, למשל 40%, מייקר את עלות הבנייה ב-2,000 ש"ח למ"ר בערך. עבור יופי, כפי שנשים רבות טוענות, צריך לשלם, אבל גם נהנים ממנו.

הכותב הוא מייסד ומנכ"ל של מכון ציגלמן לחקר השיווק. | דואר אלקטרוני: office@ziegelman.co.il | אתר אינטרנט: www.ziegelman.co.il