ענף הנדל"ן במצוקה

ענף הנדל"ן הוא אחד הענפים המרכזיים של כלכלת ישראל. חלקו בתמ"ג נאמד ב-11.5%. שווי הבנייה המצרפי הצפוי לשנת 2022 של הפרויקטים נאמד ב-180 מיליארד ש"ח. בהלימה להיקפי פעילותו, במאגרי דן אנד ברדסטריט קיימים יותר מ-30,000 עסקים פעילים בענף, מתוכם כ-15,000 קבלנים הרשומים ברשם הקבלנים.

עד לשנה האחרונה התאפיין תחום הנדל"ן למגורים בפעילות ערה על רקע מחסור מתמשך בהיצע, שלא נתן מענה לאוכלוסיית ישראל הצומחת. למרות עלייה בקצב התחלות הבנייה בשנים 2022-2021, שבמהלכן חצינו לראשונה את רף 60 אלף התחלות הבנייה, הענף מאופיין בעת הזאת בהתמתנות בביקוש בגלל מחירן הגבוה של הדירות (והרחקתן מהישג ידם של קהלים מסוימים), ירידה בחלקם של המשקיעים והתייקרות הריבית על המשכנתאות (כפועל יוצא של עליית הריבית במשק).

התמתנות הביקוש עלולה לתת אותותיה גם בקצב התחלות הבנייה, שכאמור עלה בשנת 2022 בראייה שנתית, אך הואט מהרבעון הרביעי שבמהלכו החלה בנייה של 14 אלף דירות חדשות - ירידה של כ-23% לעומת נתוני התחלות הבנייה ברבעון האחרון של שנת 2021.

התחלות בנייה למגורים בישראל על ציר הזמן. מקור: למ"ס

התחלות בנייה למגורים בישראל, התפלגות לפי מחוזות 2022. מקור: הלמ"ס

איפה בונים?

בהלימה לריכוז הגבוה של אוכלוסייה באזור המרכז, מחוזות תל אביב והמרכז מהווים באופן מצרפי מקור ל-46% מהתחלות הבנייה בשנת 2022, בדומה לחלקם בשנת 2021. מחוז הדרום הוא מקור ל-18% מהתחלות הבנייה, ומחוז הצפון הוא מקור ל-13% מהתחלות הבנייה. במחוז ירושלים נרשמה עלייה ל-11% מהתחלות הבנייה בשנת 2022 לעומת 6% בשנת 2021 בשל בנייה ענפה של פרויקטים בעיר בית שמש ועלייה בהתחלות בנייה של פרויקטי התחדשות עירונית בירושלים.

קרוב לרבע מהתחלות הבנייה הן בפרויקטים של התחדשות עירונית. הדבר משקף עלייה בקצב התחלות הבנייה בתחום. בשנים 2022 החלה בנייה של כ-16 אלף יחידות דיור בתחום. בכך עלה חלקן של התחלות הבנייה בהתחדשות עירונית מסך התחלות הבנייה לשיעור של 24% בשנת 2022.

התחלות בנייה של התחדשות עירונית ושיעורן מסך התחלות הבנייה. מקור: למ"ס ועיבודי דן אנד ברדסטריט

התחלות בנייה של התחדשות עירונית, התפלגות לפי מחוזות 2022. מקור: למ"ס

בתחום ההתחדשות העירונית, תל אביב והמרכז הם באופן מצרפי מקור ל-70% מהתחלות הבנייה בשנת 2022, מעט נמוך משנת 2021, אז היה חלקם באופן מצרפי כ-72%. בטווח הבינוני, על פי תוכניות הנמצאות על שולחנם של מוסדות התכנון, בשנים הבאות צפוי לגדול חלקם של מחוז ירושלים, מחוז הדרום ואף יהודה ושומרון.

לאחר שנת שיא הביקוש ב-2021, הענף סובל מירידת ביקושים, הניכרת הן בירידה ברכישת דירות חדשות והן בירידה בהיקף המשכנתאות החדשות שהציבור נוטל. זאת בשל התייקרות הדירות והרחקתן מהישג ידם של קהלי יעד מסוימים, העלאת מס הרכישה על משקיעים בסוף שנת 2021 (משיעור של 5% ל-8%) אשר הביאה לירידה בחלקם של המשקיעים בעסקאות (משיעור של 24% מסך העסקאות בשנת 2021 לשיעור של 16.6% בסוף שנת 2022), התייקרות הריבית על המשכנתאות (כפועל יוצא של עליית הריבית במשק) ועל רקע הירידה בשיווק דירות מוזלות בשנה החולפת.

כך, לאחר שבשנת 2021 נמכרו כ-58 אלף דירות חדשות, עלייה של כ-40% בהשוואה לכמות הדירות החדשות שנמכרו בשנת 2020, בשנת 2022 נמכרו כ-40.5 אלף דירות חדשות בלבד, ירידה של כ-30% בהשוואה לנתון השיא של 2021. קצב המכירות הנמוך נמשך גם בתחילת שנת 2023. בחודש ינואר נמכרו כ-2,600 דירות חדשות בלבד.

דירות חדשות שנמכרו בישראל ברמה חודשית, 2022-2020. מקור: למ"ס ועיבודי דן אנד ברדסטריט

בהלימה לירידה במכירת דירות חדשות, האטה מורגשת גם בשוק המשכנתאות. בחישוב שנתי אמנם היקף המשכנתאות החדשות בשנת 2022 הסתכם בסכום דומה להיקף המשכנתאות החדשות שנלקחו בשנת 2021 (כ-117 מיליארד ש"ח), אך ניכרת שונות בין שתי מחציות השנה.

אם בתחילת שנת 2022 נרשם שיא כל הזמנים לחודש יחיד ובחודש מרס אשתקד הציבור נטל משכנתאות חדשות בהיקף של 13.4 מיליארד ש"ח, מהמחצית השנייה של 2022, על רקע סדרת העלאות הריבית במשק וייקור המשכנתאות, חלה ירידה בהיקף המשכנתאות החדשות. הרמה הנמוכה נמשכה גם בתחילת 2023. בפברואר 2023 הסתכם היקף המשכנתאות החדשות ב-5.7 מיליארד ש"ח בלבד.

משכנתאות חדשות שניתנו ברמה חודשית, 2022-2020, במיליארדי ש"ח. מקור: בנק ישראל

הריבית במשק. מקור: בנק ישראל

תנאי השוק החדשים, ובעיקרם הירידה בביקושים אל מול עליית הריבית, הביאו להתמתנות במחירי הדירות בעת האחרונה. לפי מדדים אחרונים שפורסמו בשנים-עשר החודשים האחרונים שנבדקו (פברואר 2022 עד ינואר 2023) עלו מחירי הדירות ב-14.6% (ומחירי הדירות החדשות בשיעור של כ-17%), קצב נמוך יותר לעומת מדדי אוקטובר 2022, אשר אז לימדו על התייקרות הדירות בשיעור של 20% (ומחירי הדירות החדשות בשיעור של 27%) בחישוב מצטבר של שנים-עשר חודשים שקדמו לחודש זה.

השינוי בקצב השנתי של עליית מחירי הדירות בשנה האחרונה. מקור: הלמ"ס

כדי לעודד מכירות, קבלנים מציעים בעת הזו הטבות מימוניות כגון תשלום מקדמה נמוכה והיתרה באכלוס או אחריו, פטור מהצמדה למדד תשומות בנייה (שגם כך נכון להיום מוגבל בהצמדתו עד 40% מהיתרה שלא שולמה), סבסוד עלויות המשכנתא לתקופה מוגדרת (קצובה) ועוד. לצד אלו ישנם פרויקטים שבהם מוצעים הנחות, לרוב במסגרת מבצעי פריסייל (בתחילת המכירות), שנהוגים מאוד בענף, אך עד להאטת קצב הפעילות בחודשים האחרונים כמעט לא כללו הנחות ממשיות.

מלאי דירות חדשות למכירה. מקור: למ"ס

על רקע הירידה בביקושים ואי-הוודאות בתנאי הענף הנוכחיים, עלה בחודשים האחרונים מלאי הדירות הלא מכורות בידי הקבלנים והגיע לשיא של קרוב ל-53 אלף אלף דירות לא מכורות נכון לתחילת פברואר 2023. לשם השוואה, בתחילת שנת 2022 מלאי הדירות הלא מכורות הסתכם ב-44.5 אלף דירות. מלאי זה, על פי קצב המכירות העדכני, מהווה כ-20 חודשי היצע, לאחר שבתחילת שנת 2022, תחת קצב המכירות הגבוה בענף אז, היה המלאי כעשרה חודשי היצע.

לדברי רויטל רוט, מנהלת מחלקת אנליזה בדן אנד ברדסטריט, "העלייה במלאי הדירות החדשות למכירה מלמדת כי למרות המבצעים ותנאי המימון הניתנים, חלק ניכר מהקבלנים עדיין לא ממהר למכור דירות 'בכל מחיר' ומעדיף להחזיק דירות. ייתכן שההנחות הקיימות עדיין לא מספיק אטרקטיביות כדי למשוך קונים באופן מוגבר, לאחר שמחירי הנדל"ן האמירו לרמתם הקיימת הגבוהה. המגמה בחודשים הקרובים תלמד על כיוון הענף. ייתכנו מבצעים משופרים ואפילו ירידת מחירים אם הביקושים הנמוכים יימשכו."

מדד תשומות הבנייה למגורים בישראל, שיעור שינוי תקופתי. מקור: למ"ס

האינפלציה הגבוהה במשק ובכלכלות נרחבות ברחבי העולם השפיעה גם על מחירי תשומות הבנייה, שהתייקרו מאוד בשנתיים הקודמות. בשנת 2022 עלה מדד תשומות הבנייה למגורים בשיעור של 4.8%. מרבית העלייה בשנת 2022 מקורה במחצית הראשונה של השנה. בחמשת החודשים האחרונים אשתקד ירד מדד תשומות הבנייה במצטבר בשיעור של 0.1%. דווקא כשהיה נדמה שעליית מדד התשומות נבלמה וקבלנים החלו להציע הטבות לגביו, חזר המדד לעלות בינואר 2023 בשיעור חד של 1.2% נוספים. בפברואר שב המדד לרדת ב-0.2%.

לכך יש להוסיף את הפיחות המהיר בשקל שחל לאחרונה, אשר צפוי לייקר את עלות היבוא של חומרי הבניין ועלול לתת אותותיו על נתוני המדד הקרובים (להערכתנו, השפעה זו טרם הובאה לידי ביטוי במלואה בנתוני המדד האחרונים). תנודות המטבע משפיעות על מחירי המוצרים המיובאים, בהם ברזל ואלומיניום, מוצרי גמר כגון קרמיקה, כלים סניטריים וחיפויי אבן. חלק ניכר מהיבוא של ברזל ואלומיניום לישראל מקורו בטורקיה, שסבלה לאחרונה מרעידות אדמה קטלניות. הדבר הביא לפגיעה בתעשייה וביצוא מהמדינה, וכפועל יוצא לפגיעה בשרשרת האספקה של חומרי בניין לישראל.

יזמים אמנם מציעים פטור מהצמדה, אך מישהו יצטרך לספוג את עליית המדד הצפויה, בדרך כלל קבלני הביצוע, אשר חשופים לעלייה במחירי התשומות ובשרשרת האספקה ואינם תמיד מוגנים בהתקשרותם לביצוע הפרויקטים מול היזמים. אותם קבלני ביצוע גם לא נהנו מעליית מחירי הדירות הגבוהה ששררה בענף בשנתיים הקודמות, כאשר הרווחיות העודפת בקרב היזמים בדרך כלל לא גולגלה על קבלני הביצוע. ספקי התשומות לענף הבנייה חשופים אף הם לשחיקה ברווחיות במקרים שבהם לא יצליחו לגלגל אל לקוחותיהם (הקבלנים) את עליית המחירים במלואה.

רמת הסיכון בענף

לדברי רויטל רוט, "על פי מדדי דן אנד ברדסטריט, ענף הנדל"ן מאופיין מסורתית בהיותו ענף בסיכון גבוה. המגמות הענפיות תומכות בהיוותרותה של רמת סיכון גבוהה בענף גם בשנת 2023, שאף עלולה להתגבר במשך השנה.

"בשנת 2022 כ-1,100 קבלנים נקלעו לכשל פיננסי, בדומה לשנת 2021. קצב הכשלים התגבר במחצית השנייה של שנת 2022, על רקע הירידה במכירת דירות ועליות הריבית במשק, המייקרות את עלויות המימון הן לקבלנים והן לרוכשי הדירות, עם צפי להמשך מגמה, להערכתנו גם בשנת 2023.

"סביבת הריבית שהשתנתה מאתגרת בעת הזו את הענף. הענף, על כל מקטעיו, מאופיין בצרכי מימון גבוהים לטובת ביצוע הפרויקטים. בהיקפים גבוהים, לכל שינוי בריבית השפעה רבה יותר. המינוף בענף גורם לחלק מהפרויקטים להיות לא כדאיים, וגורם לקבלנים לברור כניסה לפרויקטים חדשים. הדבר תורם להאטה הכללית בענף.

"נראה שזה עניין של זמן עד שחברות יזמיות מוכרות ייקלעו לכשלים. יזמים שנכנסו ל'עידן החדש' במינוף גבוה, עלולים להתקשות להחזיר את החוב אל מול הירידה הצפויה במכירות. צעדים שכיחים בעת הזו הם מימוש נכסים, הכנסת שותפים, מכירת פרויקטים ליזמים אחרים ועוד. הירידה הצפויה בנדל"ן עלולה לתת אותותיה גם בענפים נלווים הניזונים מהענף, בהם תשומות לבנייה, מוצרי גמר, מוצרי פנים הבית (קרמיקה, מטבחים) ורהיטים."

בדן אנד ברדסטריט מלווים מקרוב וסוקרים את הפעילות בענף הנדל"ן בישראל באופן שוטף. במאגרי החברה קיימים יותר מ-30,000 עסקים הפעילים בענף. במסגרת זו ותחת העלייה ברמת הסיכון, החברה התריעה בשנה החולפת על שינויים מהותיים ברמת הסיכון של העסקים. בחלק ניכר מהמקרים האנליזה התבררה כחיזוי מוקדם של השינוי במצב העסקי וסייעה להימנע ממתן אשראי מסוכן.

בימים אלו יש חברות שמקטינות את החשיפה לקבלנים, חברות שאינן רוצות לבטח או לתת מימון לחברות אלו, חברות שחוששות ומבצעות בדיקות רבות מול המאגרים של B&D ברמה יומית. אם בשנים האחרונות ההיצע לא הדביק את הביקוש, משבר הדיור מתאפיין כעת במחירים גבוהים ובקבלנים שתקועים עם דירות מול רוכשים שלא מסוגלים או לא ששים לקנות. בינתיים האוכלוסייה בישראל ממשיכה לצמוח, ובטווח הארוך תזדקק לפתרונות דיור.

נדמה כי הענף, המאופיין בהליכים ארוכי טווח, זקוק לממשלה שתשים על סדר היום את הטיפול הנדרש בו. הענף זקוק לטיפול מיידי.