בעלי בניין נאבקים: מי אשם בהזנחת הנכס

בתחילת ספטמבר 2024 הגישה חברה יזמית בשם א.ר.י מ.א.י נכסים והשקעות, המחזיקה ביותר מ-88% מהזכויות בבניין ברחוב פין 3 פינת ארלינגר 4 בתל אביב, תביעה כספית נגד מחזיק המיעוט בבעלות בנכס - שישה בני משפחה תל אביבית. האזור שבו ניצב הבניין, במתחם התחנה המרכזית הישנה, ידוע כעשרות שנים כמרכז לפעילות של זנות, סמים ונרקומנים, ונודע בכינויו "המקום הכי נמוך בתל אביב".

החברה היזמית טוענת בתביעתה, כי רק לאחר שרכשה את רוב הבעלות על הבניין, בשנת 2019, התברר לה שבית בושת פועל במקום, והדבר מתרחש בחנויות שברשות בני משפחת הנתבעים. לטענתה, מתחם הזנות שבבניין הבריח שוכרים פוטנציאליים וגרם לה נזקים כספיים עצומים, בהיקף של יותר מחמישה מיליון שקלים, בין השאר בשל פגיעה במוניטין הנכס וביכולת להשכירו בתנאי שוק סבירים.

בין החומרים שצירפה החברה לתביעתה היה דו"ח חקירה פרטית שכלל צילומים והקלטות של נשים המציעות שירותי מין במחירים של "מאה שקל לעשר דקות" וכיוצא באלו. לדברי החברה היזמית, פעילותן הגלויה של אותן נשים גרמה לה נזק כלכלי חמור ומתמשך. עוד צוין בתביעה, כי המשטרה פשטה על המקום בעבר והוציאה צווי סגירה. הפשיטה אף תועדה בתקשורת באותה עת.

לתביעה צורף פסק דין שכלל, בין שאר הנאשמים בתיק, את אחת מבנות המשפחה הנתבעות, שבו התחייבה להפסיק להשכיר את הנכס לצורך שירותי זנות. אך על פי הנטען בתביעה, הדבר לא הפסיק את הפעילות הבלתי חוקית, שהמשיכה ברצף, לפחות עד מועד הגשת התביעה (ספטמבר 2024).

עוד נטען בתביעה, כי בעלי החברה היזמית ניהלו מו"מ עם חברת מלונות אשר הביעה את רצונה להקים הוסטל בבניין ולהוסיף לו קומה, אך על פי הנטען, בני המשפחה הנתבעת שמו מקלות בגלגלי התהליך והבריחו את השוכרים הפוטנציאליים.

על פי התביעה, בני המשפחה מונעים מהחברה היזמית להכניס את הבניין לתוכנית לשיקום מבנים במסגרת פרויקט תמ"א 38, ולחברה היזמית עלול להיגרם נזק כלכלי אדיר.

בני המשפחה הנתבעת לא שקטו על השמרים לנוכח ההאשמות הקשות, ופנו לעורך הדין אביחי יהוסף, שהגיש בשמם כתב הגנה השולל מכל וכל את טענות החברה היזמית. לדברי עו"ד יהוסף, התביעה קנטרנית ונועדה להפעיל לחץ פסול על בני המשפחה ולכפות עליהם למכור את חלקם במחיר נמוך.

במסגרת כתב ההגנה נטען, כי רק שני נתבעים אוחזים למעשה בבעלות בנכס, והארבעה האחרים צורפו רק בשל רישומם ההיסטורי בטאבו. יתרה מזו, אחד הנתבעים כבר הלך לעולמו. עוד אמר, כי הנכס עומד ריק, ללא שום שוכר, כבר יותר משנה וחצי, והדבר אכן נובע מהזנחת הבניין, אך בכך אשמה אך ורק החברה היזמית, האוחזת ב-90% כמעט מהזכויות בנכס.

לדברי עו"ד יהוסף, דבר ידוע הוא שהאזור כולו סובל מהזנחה מתמשכת לאורך שנים, וכמעט כל בניין ברחוב פין הוא מקום מחסה לפעילות נרקומנים וזונות. המשטרה, על אף שהקימה תחנה בסמוך, לא נוקפת אצבע באכיפת החוק והסדר במקום.

"לרכוש נכס כזה ברחוב פין בשנת 2019, ולהיתמם לאחר מכן כאילו מדובר בנכס בצפון תל אביב, שלפתחו צובאים מאות שוכרים פוטנציאלים, היא הטעיה מכוונת של בית המשפט. אני בטוח שמחיר רכישת הנכס הורד והותאם לתנאים השוררים ברחוב פין, לפיכך לחברה היזמית אין מה להלין כעת על שנפלה בפח", דברי עו"ד יהוסף.

לדברי עו"ד יהוסף, הגשת התביעה עצמה היא קנטרנית וצינית, משום שהחברה היזמית היא זו שהזניחה אותו במכוון כדי להוריד את ערך הנכסים בו וכך לרכוש את חלקם של מרשיו במחירי מציאה ('שיטת נצבא'). אילו החברה היזמית הייתה משקיעה משאבים בתחזוקת הנכס ובשיפורו, היה אפשר לחסום כל פעילות לא חוקית המתרחשת בסביבתו, כולל הקמת שערים חשמליים ואינטרקום והצבת שומר.

עוד נטען בכתב ההגנה, כי החברה התובעת נכשלה בהתקשרותה עם חברת המלונות משום שהדבר הצריך שינוי של ייעוד הבניין בתב"ע, והדבר הצריך משאבים שאותם נמנעה החברה התובעת מלהשקיע. בני המשפחה עצמם רוצים בכל מאודם להעביר את הבניין למסגרת של התחדשות עירונית, מעולם לא תקעו מקלות בגלגלים, אבל אף פעם לא נדרשה מהם חתימה בנושא זה.

"האמירה כאילו בני המשפחה הנתבעת מנהלים עסקי זנות במקום היא אמירה מכפישה ופוגענית הגובלת בלשון הרע", דברי עו"ד יהוסף. לדבריו, כל חטאם של מרשיו הוא שהשכירו את חנויותיהם לצד שלישי, ואין הם נושאים בכל אחריות פלילית או אחרת לשימוש של אותם שוכרים בנכסים. לדבריהם, אם מתרחשת במקום פעילות פלילית, על המשטרה לטפל בה, כפי שהיא מטפלת בכל פעילות פלילית אחרת.

סמוך להגשת כתב ההגנה הגישו בני המשפחה גם תביעה שכנגד נגד החברה היזמית, באמצעות עו"ד יהוסף, על סך מיליון שקלים. על פי התביעה שכנגד, מעבר להזנחה המכוונת של הבניין שבה נקטה החברה היזמית, היא התקינה, על דעת עצמה, אנטנה סלולרית על גג הבניין, המניבה לה הכנסות חודשיות נכבדות, שאותן היא משלשלת לכיסה בלי להעביר דבר לבני המשפחה, האוחזים גם הם על פי חלקם בזכויות בגג ובבניין.

עוד נטען, כי החברה היזמית חסמה את הגישה לחלקים מסוימים בנכס ומנעה כל יוזמה לשיפורו מתוך רצון ליצור מצג שווא של מבנה מוזנח, וכך להחליש את יכולתם של בני המשפחה לבלום את תוכניותיה.

לדברי עו"ד יהוסף, קרוב לוודאי שהתביעות ההדדיות יאוחדו לדיון אחד שיתקיים בבית המשפט המחוזי בתל אביב. החברה היזמית עדיין לא הגישה את כתב הגנתה בתביעה שכנגד.

עו"ד אביחי יהוסף ytl-law.co.il הוא שותף ומייסד במשרד עורכי הדין YTL. הוא מתמחה בניהול תיקי ליטיגציה מסחרית ואזרחית, עתירות מינהליות, תובענות ייצוגיות, תביעות לשון הרע, סכסוכים בין בעלי מניות, סכסוכי משפחה מורכבים, דיני עבודה וצווארון לבן, וכן גישור עסקי.