הלכה חדשה בעליון: עסקת מקרקעין בין בני זוג

שופטי בית המשפט העליון קבעו לאחרונה פה אחד, כי אין לתת תוקף להסכם שבעל פה בין בני זוג אשר אינם נשואים ולא הוכרו כידועים בציבור. בפסק דין תקדימי, ביטלו כבוד השופטים יצחק עמית, דוד מינץ ויעל וילנר שני פסקי דין קודמים שהתקבלו בבית המשפט לענייני משפחה ובבית המשפט המחוזי בתל-אביב, שבהם קיבלו השופטים את בקשת הגבר לרשום על שמו חלק מהדירה של בת זוגו, שבה התגורר עימה ועם בנם.

ערכאות המשפחה והמחוזי קיבלו את גרסת הגבר שלפיה הוסכם בין בני הזוג בעל פה, כי בתמורה לכך שהוא יממן פרק זמן את תשלום המשכנתה שנטלה האישה בעבור רכישת הדירה, ויעביר כספים לוועד הבית בעבור שיפוץ הבניין שבו הדירה שוכנת, הוא יזכה בחלקו היחסי בדירה.

שופטי העליון קבעו בפסק דינם: "עסקת מקרקעין מצריכה מסמך כתוב, ובלעדיו אין תוקף לעסקה, בנסיבות מסוימות, גם כשהיא נעשית בין בני זוג שחיו יחד ויש להם ילד משותף."

עו"ד אבי גפן, שייצג את האישה בערעור לעליון אומר, כי החלטה תקדימית זו עשויה להשפיע על בני זוג רבים החיים בצוותא, חולקים דירה ונושאים בתשלום המשכנתה, למרות שהדירה רשומה רק על אחד מבני הזוג.

במקרה הנדון, האישה והגבר קיימו קשר זוגי כשלוש שנים, ובמהלכם נולד להם ילד משותף. הם לא נישאו מעולם, לא נחתם ביניהם הסכם ממון והם לא פנו לבית המשפט שיכיר בהם כידועים בציבור. על אף זאת התגוררו בדירה שרכשה האישה עוד בטרם הכירו והייתה רשומה על שמה בלבד.

הגבר טען כי במרוצת השנים העביר מדי חודש כספים לחשבונה של האישה, בסכום כולל של 350 אלף שקלים. כעבור שלוש שנים עלו יחסי השניים על שרטון, והם נפרדו.

בתביעה שהגיש הגבר לבית המשפט לענייני משפחה נטען, כי בינו לבין האישה הייתה הסכמה שבעל פה שהוא ישלם את תשלומי המשכנתה זמן מה בגלל קושי כספי שאליו נקלעה האישה, ויישא בעלויות השיפוץ שבוצע בבניין מגוריהם. בתמורה האישה תעביר על שמו חלק מזכויותיה בדירה.

לטענת הגבר, מכל הכספים שהעביר לאישה, כ-126 אלף שקלים יועדו לכיסוי תשלום המשכנתה, ועל כן על פי ההסכם בעל פה שנכרת ביניהם, הוא זכאי להירשם כבעלים של 7.23% מהדירה.

מנגד, עו"ד אבי גפן שייצג את האישה טען, כי לא נעשה שום הסכם בעל פה להעברת חלק מהדירה על שמו של הגבר, וכי התשלומים החודשיים שהעביר נעשו במסגרת הסכמות בדבר חלוקת נטל מזונות הקטין, עלויות הטיפול בו והוצאות מגורים בדירתה של האישה.

בית המשפט לענייני משפחה קיבל את גרסת הגבר וקבע, כי אומנם ראוי להעלות על כתב הסכמה לחלוקת בעלות על דירה, אך קיימות ראיות שהתקיים בין בני הזוג הסכם שבעל פה, מאחר שהצדדים פנו במשותף ליועצת פיננסית למתן חוות דעת בשאלת היקף הזכויות של הגבר בדירה. בשל כך קבע בית המשפט למשפחה, כי הגבר יקבל שבעה אחוזים מהדירה.

לנוכח ההחלטה הגישה האישה ערעור לבית המשפט המחוזי בתל אביב, בערעור נטען, כי החוק קובע כי כל עסקת מקרקעין חייבת להיות מגובה בחוזה בכתב, וכי עסקאות נדל"ן שהוסכמו בעל פה אינן תקפות. עו"ד גפן טען, כי לא התקיים בין בני הזוג כל הסכם, אך אם בכל זאת מקבלים את גרסת הגבר, הרי שמדובר בהסכם מקרקעין לכל דבר ועניין, הכפוף לחוק המקרקעין, ועל כן היות שלא נחתם הסכם ביניהם לחלוקת הרכוש, יש לדחות את התביעה.

הרכב של שלושה שופטים מבית המשפט המחוזי בתל אביב שדן בערעור, דחה אותו. ראשית, טענו השופטים, אין לחלוק על מסקנותיו של בית המשפט קמא, אשר ירד לעומקם של הפרטים והשתכנע כי אכן נערך הסכם בעל פה בין הגבר לאישה.

בית המשפט הוסיף נימוק לצדקת דרישתו של הגבר: בני הזוג אמנם אינם נשואים, ולא הוכרזו כידועים בציבור, ועל כן אין הם כפופים לחוק יחסי ממון, אבל חלה עליהם "הלכת השיתוף הספציפי", ואפשר לטעון לגביהם לקיום חזקת השיתוף. בית המשפט המחוזי קבע בהחלטתו, כי 'הלכת השיתוף הספציפי' אינה מצריכה הסכם בכתב. על פי הלכת השיתוף הספציפי, אפשר להכליל גם "נכס חיצוני" כגון דירתה של האישה, שהייתה רשומה על שמה, בגדר נכס משותף, וזאת כאשר אפשר ללמוד מהתנהגות הצדדים, כי הייתה להם כוונת שיתוף באותו "נכס החיצוני".

לפי פסק דינו של בית המשפט המחוזי, בני זוג בדרך כלל לא חותמים על מסמכים בכתב כאשר אחד מהם מתכוון לשתף את בן זוגו בנכס השייך לו. כמו כן לא צריך הסכם בכתב מאחר שהגבר לא טען למחצית מהזכויות על הדירה אלא לשיתוף בחלק יחסי קטן המשקף את השתתפותו בתשלומי המשכנתה.

לנוכח פסק הדין של בית המשפט המחוזי, הגיש עו"ד אבי גפן בשמה של האישה בקשת רשות לערער על ההחלטה לבית המשפט העליון. במסגרת הבקשה טען עו"ד גפן, כי הלכת השיתוף הספציפי נוגעת לבני זוג הכפופים לחוק יחסי ממון, קרי זוגות נשואים, ואילו חזקת השיתוף נוגעת לבני זוג לא נשואים שהוכרו כידועים בציבור.

לדבריו, בני הזוג לא רק שלא הוכרו כידועים בציבור, ובוודאי לא נישאו, אלא שהגבר כלל לא דרש את חלקו בדירה מתוקף שיתוף כלשהו, אלא מתוקף הסכם בעל פה שעליו הסכימו כביכול בני הזוג. על כן הסכסוך בין השניים צריך להיות כפוף לחוק החוזים ולחוק המקרקעין. מסיבה זו, טוען עו"ד גפן, החלטת בית המשפט המחוזי, המסתמכת על חוקי המשפחה, איננה רלוונטית לסכסוך זה, ומשום כך יש לדחותה ולקבל את עמדת האישה.

כבוד השופטת יעל וילנר מבית המשפט העליון, שאליה הגיעה בקשת הרשות לערער, קבעה בהחלטתה כי העניינים העקרוניים המובאים בבקשה מצדיקים דיון בערעור. לאחר מכן פירטה השופטת היכן שגו הערכאות הנמוכות, והפכה את החלטתן תוך שהיא מחזירה לאישה את מלוא הבעלות על הדירה. אל עמדתה זו הצטרפו כבוד השופטים יצחק עמית ודוד מינץ.

שופטי העליון קבעו בהחלטתם, כי גם אם התקיים הסכם שבעל פה בין בני הזוג, כטענת הגבר, בני הזוג לא היו נשואים ולא הוכרו כידועים בציבור, ועל כן לא היו כפופים לחוק יחסי ממון. משום כך מדובר למעשה בעסקת מקרקעין רגילה בין שני זרים. על פי פסק הדין, עסקה כזו חייבת להיות כפופה לחוק המקרקעין, הקובע כי כל הסכמה בנוגע לבעלות על נכס חייבת להיות מגובה בהסכם בכתב.

כך נימקו שופטי העליון את החלטתם: "הלכת 'השיתוף הספציפי' אינה רלוונטית לבני זוג שחוק יחסי ממון לא חל עליהם, וגם בפרשנות גמישה של הדין, אין בה כדי לאיין את דרישת הכתב הקבועה בחוק למקרקעין. מעבר לכך, במקרה זה הגבר טען לעסקה קונקרטית שערכו ביניהם בני זוג בעל פה, והגבר מעולם לא טען לשיתוף כלשהו בדירה, ואילו חוק המקרקעין קובע, כי התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב, וללא מסמך אין לעסקה תוקף משפטי."

בסופו של ההליך ביטל בית המשפט העליון את חיוב האישה בהוצאות משפט בסך 15 אלף שקלים שהוטלו עליה בידי בית המשפט המחוזי, ותחת זאת הטיל על הגבר לשלם לאישה הוצאות משפט בסך עשרת אלפים שקלים.

לדברי עו"ד אבי גפן, פסק הדין מרחיב את הזכויות של ידועים בציבור, וקובע כי הם נהנים מחזקת שיתוף מוחלטת, אולם לצורך כך יש להגיש תביעה לחזקת שיתוף מכוח היות הצדדים ידועים בציבור.

עו"ד אבי גפן מתמחה בדיני משפחה, קביעת משמורת, מזונות, חלוקת רכוש, ניהול עיזבונות, ירושות ועוד. משרדו נמצא במגדלי בסר 3 בני ברק. www.avigeffen.com