התחדשות עירונית במתחם קוגל בחולון יוצאת לדרך

אחד מהפרויקטים הגדולים ביותר בהתחדשות עירונית יוצא לדרך בימים אלה בחולון - פרויקט מתחם קוגל. בפברואר השנה זכה הפרויקט לאישור הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה, ולאחרונה הוחתמו רבים מהדיירים על הסכמתם להרס הבניינים בהם הם מתגוררים. בניינים אלה עתידים להיהרס מן היסוד, ועל המגרשים הגדולים שיתפנו תחתם יוקמו מגדלי מגורים בני 8 עד 20 קומות.

עו"ד עמנואל יוזוק ממשרד עורכי הדין יוזוק מלכין מייצג דיירים בשלושה בניינים צמודים במתחם: קפלן 8, 10 ו-12. לדבריו, למרות שמדובר בשלושה בניינים קטנים יחסית, בני שמונה דירות בכל בניין, שטח הקרקע שעליה בנויים הבניינים הוא יותר משלושה דונם, והדבר משביח מאוד את העסקה ומאפשר לדיירים לדרוש מהיזם, ולקבל, תמורה מאד יפה עבור הסכמתם.

לדברי עו"ד יוזוק, שטח שלושת הבניינים הוא הגדול ביותר במתחם מבחינת עתודות קרקע. לאחר מו"מ קדחתני מול יזמים רבים, נבחר יזם להקמת הבניינים החדשים על הקרקע שתתפנה - חברת אורון נדל"ן.

העסקה משתלמת במיוחד. במקום דירה צרה ברחוב קפלן, שעל פי רוב ממדיה הם עד 50 מ"ר, דיירי הבניינים יקבלו דירה חדשה ורחבת ידיים בשטח של 90 מ"ר לפחות. רק הרחבה זו, טוען עו"ד יוזוק, משקפת עליית ערך רבה המתבטאת ברוב המקרים ביותר ממיליון שקלים למשפחה. דירה חדשה במתחם עשויה להימכר ביותר משלושה מיליון שקלים.

לדברי עו"ד יוזוק, תוכנית ההשבחה שנחתמה עם חברת אורון נדל"ן כוללת תוספת של 40 מ"ר בממוצע לדירות הקיימות. לכך מצטרפת חניה מוסדרת לכל דירה, מחסן ומרפסת בשטח 12 מ"ר. גם אורון נדל"ן עתידה ליהנות מרווחים גדולים בשל ממדי הקרקע וזכויות הבנייה האדירות שמשקף הפרויקט, אם כי טרם נקבע סופית היחס בין המרחב הבנוי לבין המרחבים הציבוריים בפרויקט.

היות שהעירייה שמה דגש בפיתוח האזור ותוכנית השכונה כבר אושרה על ידי הוועדה המקומית, עו"ד יוזוק אינו צופה עיכוב בביצוע העבודות, הצפויות להתחיל בעוד כשנתיים עד שלוש שנים.

תהליך הבחירה של החברה היזמית היה ארוך ומפורט, והמטרה הייתה להבטיח לדיירים את מיטב התנאים תוך ניסוח מנגנונים מפצים במקרה של שינויים שאינם מתוכננים. בסוף התהליך נבחרה ההצעה הטובה ביותר, המבטיחה פיצויים לדיירים במקרה שמלוא התמורה שהתחייבו לה לא תתקבל.

"יזמים רבים מתחייבים לתוספת מטרים גדולה מאוד, והדיירים מתלהבים. אבל בין השורות רשום: 'בכפוף לקבלת היתר בנייה'. ואז אותם יזמים, אחרי שזכו במכרז, אומרים לדיירים: 'רציתי לתת לכם 30 מטרים תוספת, אבל קיבלתי רק עשרה מטרים. זה מה שנתנו'", מתאר עו"ד יוזוק, וממשיך. "התעקשנו מול החברות שהשתתפו במכרז לעמוד מאחורי המילים הגבוהות. כל פגיעה במה שמובטח לדיירים תכוסה על ידי הטבה שוות ערך מבחינה כספית.

"למשל, אם היזם לא יצליח לספק את תוספת ה-40 מטרים לדירה כפי שהתחייב בהסכם, הדיירים יקבלו פיצוי באופן של שדרוג המפרט הטכני, פיצוי כספי או במאפיינים אחרים המשקפים הטבה הדומה בערכה לפגיעה בהם. זאת התחייבות שלא רואים בכל פרויקט, וזה הערך המוסף שהבאנו לדיירים."

על פי ההסכם, היזם (אורון נדל"ן) יישא בכל עלויות הביצוע של הפרויקט, כולל תשלום דמי שכירות לכל תקופת הביצוע, עלויות הובלה של תכולת הדירות לדירות חלופיות ובחזרה ותשלום שכר טרחה לאנשי מקצוע מטעם בעלי הדירות.

ההסכם מאפשר לדיירים לזכות בדירות גדולות יותר או קטנות יותר העתידות להיבנות בפרויקט, והם יוכלו לרכוש אותן תמורת הדירה המגיעה להם או נוסף אליה. במקרה של שדרוג הדירה, הדייר יידרש לשלם תוספת תמורה בשווי ההפרש בין מחיר הדירה החדשה למחיר הדירה המבוקשת, והיזם יעניק הנחה בשיעור של 10% מההפרש. במקרה של שנמוך הדירה, הדייר יהיה זכאי לקבל את ההפרש בתמורה כספית מאת היזם.

במסגרת ההסכם שנחתם מול אורון נדל"ן, הדיירים גם יהיו זכאים לייעוץ אדריכלי לצורך תכנון והגדרה של שינויים בעיצוב הפנים בהיקף של 8 שעות ללא תוספת תשלום.

לדברי עו"ד יוזוק, במסגרת ההסכם מול היזם הוחלט, כי ערך הדירות ייקבע על ידי שמאי מטעם הדיירים, ללא כל מעורבות של היזם. על פי שמאות הדירות הקיימות ייקבע סדר הבחירה של הדירות החדשות. במקרים של ניקוד זהה לשתי דירות בעלות מאפיינים דומים, תתקיים ביניהן הגרלה. הדיירים יבחרו את הבניין שבו יגורו כפוף לאילוצי תכנון.

ההסכם כולל אבני דרך מוסכמות שבמהלכן יוחתמו תחילה לפחות 66% מבעלי הדירות על ההסכם מול היזם. הוועדה המקומית אמורה להכריז על המתחם כמתחם פינוי-בינוי הזכאי לפטור ממס. בתוך כשנתיים אמורים כל הדיירים לחתום על ההסכם או לסיים את ההליכים המשפטיים נגד הסרבנים. במסגרת חוק פינוי-בינוי, מספיקה הסכמתם של 66% מהדיירים כדי להגיש תביעות נגד הסרבנים ולהכריח אותם להסכים לפרויקט או לשאת קנסות כבדים מאוד.

במסגרת ההסכם ניתנה תשומת לב רבה לקשישים המתגוררים בבניינים שנהרסים. אלה יהיו זכאים לבחור בין מספר חלופות בהתאם לחוק פינוי-בינוי, כולל מעבר לדיור מוגן, רכישת דירה חלופית או קבלת סכום כסף לשם רכישת דירה חלופית. הקשישים יוכלו גם לבחור בשתי דירות קטנות ששווין דומה לדירה החדשה או דירה קטנה יותר מהדירה שהיו אמורים לקבל בסיום הפרויקט.

לירן אדרי, ראש המינהלת להתחדשות עירונית חולון, הוציא איגרת מידע בנוגע להתקדמות תוכנית ההתחדשות העירונית במתחם שדרות קוגל. באגרת נמסר כי תוכנית הפרויקט אושרה על ידי הוועדה המחוזית ונחתמה על ידי ראש עיריית חולון, ואפשר לעיין בפרטיה באתר מינהל התכנון. התוכנית שאושרה מספקת תמריץ בזכויות בנייה והקלה בתקן החניה למתחמים שיגישו בקשה להיתר בנייה עד 5 שנים מיום פרסום התב"ע.

עו"ד עמנואל יוזוק ועו"ד רון מלכין ממשרד עורכי הדין יוזוק-מלכין ושות' oym.co.il מתמחים בעסקאות מקרקעין, בהתחדשות עירונית ובייצוג חברות ויחידים בסוגיות משפטיות מתחום הנדל"ן. המשרד נמנה בשנים האחרונות עם משרדי עורכי הדין המובילים בתחום ההתחדשות העירונית בישראל על פי דירוג Dun's 100 של חברת דן אנד ברדסטריט.