נאמן זמני ימונה לחברת רום כנרת
לבית המשפט המחוזי בתל-אביב הוגשה לאחרונה בקשה בהולה באמצעות עורכי הדין גיא סרוסי ואוריאל זעירא, בשם חברי קבוצת רכישה מפרויקט סי-טאואר היוקרתי בבת-ים, לאיסור דיספוזיציה על כספם הצבור בחשבון נאמנות בבנק דיסקונט, וזאת כדי למנוע הברחה של יותר ממאה מיליון שקלים שהצטברו בקופת הנאמן.
המשיבים לבקשה הם חברת רום כנרת נכסים והשקעות, המנהלת את הפרויקט, הממונה על הליכי חדלות פירעון ושיקום כלכלי מטעם משרד האוצר, עורך הדין הנאמן על חשבון הנאמנות שבו צבורים כספי קבוצת הרכישה, ובנק דיסקונט, שבו מתנהל חשבון הנאמנות.
סי-טאואר הוא פרויקט בן חמישה מגדלים בני 22 קומות על קרקע מבוקשת מאוד, בקרבת חוף ימה של בת-ים. את הפרויקט הקימה חברת רום כנרת באמצעות רוכשים שכונו על ידי בעלי החברה "קבוצות רכישה". לדברי עורכי הדין סרוסי וזעירא, למרות זאת נהגו אנשי רום כנרת כיזמים לכל דבר, ועברו ברגל גסה על החוקים הנוגעים לניהול קבוצות רכישה.
"המילים 'קבוצת רכישה' לא נאמרו לאיש ולא הופיעו בשלטי החוצות הענקיים ובפרסומי החברה, ולא באתר האינטרנט שלה", נטען בבקשתם של סרוסי וזעירא מבית המשפט. "בהסכמי ההצטרפות של החברים בקבוצה ניתנת התחייבות למחיר סופי ולמיקום מדויק של הדירה, ומופיעים תיאור שטחה ופרטים רבים לגביה. כל אלו אינם נהוגים בקבוצת רכישה, שבה היזם הוא הקבוצה עצמה, וכמובן לא יכולה להיות בה התחייבות למחיר סופי."
עוד טוענים עו"ד סרוסי וזעירא, כי 73 חברי הקבוצה לא הכירו את זה. רבים לא ידעו שהם חברים בקבוצת רכישה, ובימים האחרונים הקימו נציגות רוכשים במהירות ושכרו עורך דין כדי להילחם על זכויותיהם.
כבר לפני כשנה החלו להידלק נורות אזהרה סביב חברת רום כנרת, כאשר הליך מינהלי שבו פתח המפקח על חוק המכר מטעם משרד הבינוי והשיכון, הסתיים בהחלטה להטיל על החברה עיצום כספי בסך 224 אלף שקלים, לאחר שהתגלה כי מעבר לפרסומה כמארגנת של קבוצת הרכישה B-Towers, קבע הממונה כי היא פעלה כחברה יזמית, ועסקה, בניגוד לחוק, במכירת נכסים בפרויקט, בלי להבטיח את כספי הרוכשים כנדרש בחוק המכר.
לדברי עורכי הדין סרוסי וזעירא, פרויקט סי-טאואר הושק לפני שנים לא מעטות. הבקשה שהגישו סרוסי וזעירא נוגעת בינתיים רק למגדל החמישי בפרויקט, אך לדבריהם, מאות רוכשי נכסים נוספים מרום כנרת חוששים מהתמוטטותה המתקרבת של החברה.
עוד אמרו, כי במסגרת התקשרותם עם רום כנרת העביר כל אחד מרוכשי הדירות במגדל החמישי בפרויקט סי-טאואר בין מיליון לשני מיליון שקלים לקופת נאמן. הנאמן, עורך דין שמונה מטעם חברת רום כנרת, לא ייצג את חברי הקבוצה, ובימים האחרונים אף אינו משיב לטלפונים. מי שמחפש את הנאמן במשרדי החברה, מגלה דלתות נעולות ומשרדים נטושים.
תצהירים שצורפו לבקשה חושפים, כי בעלי החברה החלו בשבועות האחרונים במבצע קדחתני להעברת הערות אזהרה מטעם חברי הקבוצה על קרקע בפרויקט. התנהלות בהולה זו מעלה את החשד כי החברה תכננה להוציא סכומים של עשרות מיליוני שקלים ויותר מקופת הנאמן לקבוצה כדי להשתמש בהם בניגוד לדין.
"בכל רגע עלולים לעבור בלחיצת כפתור כספים מחשבון הנאמנות לחשבון החברה, שמי יודע מה היקף ה'בור' המצוי בו, או לחשבונות אחרים עלומים בידי החברה או בידי הנאמן שפועל בשירותה", ציינו עורכי הדין.
לאחרונה הגישו עובדי החברה בקשה לצו פתיחת הליכים נגד מעסיקיהם עקב אי תשלום משכורת יולי ואי הפרשת תנאים סוציאליים חודשים ארוכים.
עורכי הדין סרוסי וזעירא טוענים בבקשתם, כי "ברור לחלוטין שהחברה חדלת פירעון, ומכאן שכל הזרמת כספים לחשבונותיה משמעה אובדן הכספים." הם הזדעזעו לאחר שהתגלו להם פעולות חסרות רסן, לא חוקיות בעליל, שבהן נקטו בעלי החברה.
כך למשל הסתבר שבניגוד גמור להצהרות בעלי החברה בעבר, הקרקע בפרויקט מגדל 5 של סי-טאואר לא נרכשה במלואה על ידי רום כנרת, וחלקים ממנה עדיין שייכים לצדדים שלישיים לא מוכרים. חברי הקבוצה גילו זאת כאשר הערות האזהרה שעליהן התבקשו לחתום בבהילות במשרדי החברה לאחרונה, ניתנו על קרקע שאינה רשומה כלל על שמו של בעל החברה או על שם החברה עצמה.
נראה כי החברה נהגה לרשום פיסת קרקע בפרויקט על שמם של חברי הקבוצה כהערת אזהרה, אך הרישום לא תמיד נעשה כנגד מרום כנרת אלא גורמים נוספים המחזיקים בקרקע. רישומים אלו נעשו ללא ידיעת הרוכשים ומאחורי גבם. כך קרה שרק למחצית מחברי הקבוצה יש חזקה בקרקע כנגד החברה, ולמחצית השנייה יש הערות אזהרה רק כנגד צדדים שלישיים.
בבקשתם של עורכי הדין סרוסי וזעירא לבית המשפט המחוזי, נטען: "חלק מחברי הקבוצה רכשו שבריר מהמקרקעין מהחברה ישירות, ובעבור היתר נרכשו מקרקעין מבעלי זכויות אחרים, בדרך כלל ללא ידיעת חברי הקבוצה, אשר חלקם הגדול גילה רק כעת, ורק מבדיקה באתר המידע של רשות המיסים, כי מאן דהוא ערך וחתם בשמם חוזה עם בעלי זכויות במגרש, ואף דיווח את העסקה למס שבח. החברה ביצעה פעולות אלו בדרך כלל ללא שיתוף וללא ידיעת הרוכשים, וממילא אין למבקשים מושג אם המוכרים באמת בעלי זכויות, אם הם חיים ואם מסמכי הרכישה נעשו כדין."
גם הערות אזהרה אלה אינן מהוות בטוחה מספקת, היות שערך הקרקע שנרשמה לכל חבר בקבוצה נמוך במידה ניכרת מהכספים הרבים שהזרים אל קופת הנאמן.
מצוקתם של חברי הקבוצה החריפה כאשר התברר כי הפרויקט כלל לא התנהל על פי כללי חוק המכר מקרקעין, ללא ליווי בנקאי, וטרם זכה לאישור הקמה מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה על אף השנים הרבות שחלפו מאז ההכרזה על הקמתו.
בסיום בקשתם מבית המשפט להטיל צו זמני על איסור דיספוזיציה על חשבון הנאמנות של חברי הקבוצה, סיכמו עורכי הדין סרוסי וזעירא את מכלול הנסיבות שבגינן צו כזה צריך להינתן:
* הוגשה בקשה לצו פתיחת הליכים נגד החברה על ידי עובדיה.
* היעלמות הבעלים והיעלמות הנאמן של כל הפרויקטים של החברה.
* המרוץ התמוה של החברה לרישום הערות אזהרה שנתיים לאחר שלא עשתה דבר בנושא זה, והאפשרות שהחברה תקבל לידיה את הכספים שבחשבון הנאמנות בעקבות רישום ההערה.
* ההודאות המפורשות של עובדי החברה שהחברה נטושה, מיופי הכוח אינם עוד, ובעל החברה עזב את הארץ ונסע "להביא משקיע" מדובאי".
* ההסתרה המתמשכת של החברה את היעדר הזכויות שלה במקרקעין למרות שכבר גבתה מראש ובמזומן את כל התשלום בעבור הקרקע.
* ההסתרה כי חלק ניכר מחברי הקבוצה "קנו" זכויות במקרקעין ממוכרים עלומים בהסכמים שהחברה הסתירה והחביאה עד הימים האחרונים. הדבר מעורר חשש כבד לגורל הזכויות והכספים.
הבקשה הוגשה ב-20 באוגוסט לבית המשפט המחוזי בתל אביב על ידי עורכי הדין סרוסי וזעירא, בשם 73 מרוכשי הדירות במגדל החמישי בפרויקט סי-טאואר בבת ים.
כבוד השופטת נועה גרוסמן מבית המשפט המחוזי בתל אביב, פרסמה ב-23 באוגוסט את החלטתה בנוגע לתביעות בעניינה של חברת הנדל"ן רום כנרת.
אל אולמה של השופטת גרוסמן התנקזו ענייניהן של מספר קבוצות רכישה, בהן מאות רוכשי דירות במגדלי מגורים ועסקים בבת ים שנוהלו תחת רום כנרת. לכולן הייתה בקשה דומה: לשמור על כספי המשקיעים בנאמנות, למנוע מהחברה להשתמש בהם. השופטת גרוסמן היא גם זו שהתמנתה לדון בבקשתם של עובדי רום כנרת להכנסת החברה לפירוק, בשל אי תשלום שכרם במועד ופגיעה מתמשכת בפנסיה שלהם ובתנאיהם הסוציאליים.
בהחלטתה דחתה השופטת את בקשת בעלי החברה להיכנס להליך של הגנה מפני נושים, ובד בבד להמשיך לנהל את החברה באמצעות הנהלתה הקיימת, בליווי נאמן מטעם בית המשפט. תחת זאת, לנוכח הפרטים שהוצגו בפניה, הורתה השופטת למנות את עורכי הדין אהוד גינדס ושי מילוא כנאמנים זמניים לחברה. תפקידם יהיה לבדוק לעומק את מצבת הנכסים והתחייבויות של חברת רום כנרת, וכן של חברות נוספות שפעלו לצדה, ולקבוע אם יש להכניסן להליך של חדלות פירעון.
השופטת הורתה לנאמנים למסור לידיה דיווח מסכם על מצב החברה עד 18 בספטמבר בשעה 11:00 בבוקר. כמו כן קבעה דיון בפתיחת הליכי חדלות פירעון נגד החברה ליום המחרת, 19 בספטמבר בשעה 09:00 בבוקר. השופטת גרוסמן גם הטילה איסור דיספוזיציה (העברת כספים) מכל חשבונות החברה ומחשבונות בעל החברה.
מנגד דחתה השופטת בקשות להטיל איסור דיספוזציה על חשבונותיה של אשת בעל החברה משום שלא הוצגה בפניה סיבה מנומקת מדוע יש לראות בהונה חלק מהון החברה.
השופטת קבעה, כי לעת הזאת אין היא רואה צורך להטיל צו עיכוב יציאה מהארץ כלפי בעל החברה או כלפי עורך הדין שמונה כנאמן בחשבונות הבנק. בחשבונות אלה נאספו עשרות ואולי אף מאות מיליונים מכספי רוכשי הדירות, ולפחות אחד מהם נמצא ריק לחלוטין.
"החלטת כבוד השופטת גרוסמן חשובה והגיעה בעיתה", אומרים עורכי הדין גיא סרוסי ואוריאל זעירא, המייצגים את רוכשי הדירות בפרויקטים סי-טאואר ובי-טאואר בבת-ים, וכן את עובדי חברת רום כנרת. "מינוי נאמן זמני לנכסי החברה הוא הצעד המתבקש והנכון מכול." לדבריהם, רק כך אפשר למפות את כל נכסי החברה לצד התחייבויותיה, ולאתר הברחות נכסים, אם אירעו, סמוך למשבר שפקד את החברה.
"חשבון הנאמנות הריק של קבוצת רוכשי הדירות במגדל 5 בפרויקט סי-טאואר - למרות שהוזרמו אליו עשרות מיליוני שקלים מכספי רוכשי הדירות, וכן עצם הדבר שהקרקע שעליה היה אמור להיבנות המגדל לא נרכשה במלואה על ידי החברה, מלמדים שאנשי החברה לא נהגו לכאורה כשורה בכספי רוכשי הדירות, ועל כך יש לנהל חקירה מדוקדקת ולאתר להיכן הוזרמו הכספים ולשם מה", אומרים עורכי הדין סרוסי וזעירא.
"ניאבק מעתה על איתור כל העברות הכספים, ויינטלו חזרה מהנהנים מהם תוך הפעלת עקולים וחילוטים נגדם. לנגד עינינו קיימת מטרה אחת: להבטיח את כספם של רוכשי הדירות", ציינו שני עורכי הדין. "כמו כן נשאף שכל אחד מנכסי החברה ינוהל בנפרד, והכספים שנצברו בו ישרתו את כל הרוכשים באותו פרויקט." פתרון זה הוחל בהצלחה בפרשת פרי נדל"ן, ורק כך הושבו לרוכשי הדירות מרבית כספי השקעתם.
עוד אמרו ני עורכי הדין, כי על נושי חברת רום כנרת, חברי הקבוצות והספקים, להיערך להגשת תביעות חוב, שרק באמצעותן יתאפשר להשיב כספים מקופת הנאמנים.
עורכי הדין גיא סרוסי ואוריאל זעירא ממשרד עורכי הדין זעירא דוד ומשרד עורכי הדין סרוסי ושות' www.sm-lawyers.co.il מתמחים בייצוג נפגעי עוקץ במקרקעין, חדלות פירעון ופשיטות רגל, דיני מקרקעין ומיסוי.
