קבלן תובע מיליונים מאאורה ומדיירים

חברת שרירא אורבן גרופ, בבעלות חברת כ.א.ל. יזמות 38 מבאר שבע, הגישה לבית המשפט המחוזי בת"א תביעה על סך 4.15 מיליון ש"ח נגד חברת אאורה מחדשים את ישראל מת"א ו־97 בעלי זכויות בארבעה בניינים ברחוב שרירא בראשל"צ שעימם התקשרה בהסכם לביצוע פרויקט התחדשות עירונית מסוג תמ"א 38.

בכתב התביעה נאמר, כי בשנת 2017 נחתם בין התובעת לבין מרבית בעלי הזכויות הסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38. בחודש מרס 2021 חתמו עליו 100% מבעלי הזכויות. התובעת הוקמה כחברה ייעודית לביצוע הפרויקט האמור, ובמחצית חודש ספטמבר 2020 התקבלה החלטת הוועדה המקומית לקבלת היתר בנייה לפרויקט בתנאים.

לטענת התובעת, בעלי הזכויות גרמו לעיכוב בהוצאת היתר הבנייה עת הפרו את הסעיף בהסכם התמ"א בין הצדדים, הקובע כי אם הזכויות בדירות אינן רשומות על שמם, עליהם לגרום לרישום זכויותיהם בדירותיהם על חשבונם בתוך שלושה חודשים מיום חתימת הסכם התמ"א, שרובו כאמור נחתם בשנת 2017.

לדברי התובעת, ביוני 2023 התנערו בעלי הזכויות מחובתם להסדר רישום זכויותיהם כבעלי זכויות, ובא כוחם אף הודיע לפתע כי אין לבעלי הזכויות כל חובה לביצוע הרישום האמור. הדבר גרם עיכוב ניכר בתחילת ביצוע הפרויקט, שהרי אפשר לבקש היתר בנייה אך ורק בשם בעלי הזכויות הרשומים.

עוד נטען בכתב התביעה, כי בעלי הזכויות הפרו גם סעיף בהסכם התמ"א האוסר עליהם להתקשר עם חברה אחרת כל עוד לא בוטל הסכם התמ"א בין הצדדים. נטען כי בעלי הזכויות הפרו את הסכם התמ"א במספר הפרות, והכול בחוסר תום לב ותוך התעלמות מהנזקים הכספיים האדירים שגרמו לתובעת, כדי להתקשר עם חברה מתחרה - אאורה מחדשים את ישראל - שתעניק להם תמורות נוספות.

ואכן, הם קיבלו מאאורה תמורות נוספות אשר אפשר להעניק בפרויקט פינוי־בינוי, להבדיל מהתמורות שאפשר להעניק בפרויקט תמ"א 38, ובעלי הזכויות הם שיזמו וביקשו להוציאן אל הפועל. לדוגמה, מרפסת בגודל של 12 מ"ר (לעומת 9.5 מ"ר בהסכם התמ"א), הרחבה של כל דירה ב־29 מ"ר (לעומת 12 מ"ר תוספת ממ"ד בהסכם התמ"א) וחניה.

לדברי התובעת, מאחר שכל פועלה בפרויקט ירד לטמיון ותוכנית תמ"א 38 פקעה בעקבות סיכול קידום הפרויקט על ידי בעלי הזכויות, ומאחר שבעלי הזכויות פעלו בחוסר תום לב קיצוני והציגו בפניה ובפני בית המשפט מצג שווא כאילו בכוונתם לקיים את ההסכם אך בד בבד ניהלו מאחורי גבה משא ומתן עם יזמים אחרים וכבר קשרו עצמם עם אאורה בהסכם פינוי־בינוי, שאלת אכיפת ההסכם, שהיא התרופה הראשונית והעיקרית שלה זכאי הנפגע, נעשתה תיאורטית בלבד.

אשר על כן היא בחרה לעתור כסעד עיקרי לקבלת פיצויי קיום כספיים בסכום שהועמד לצורכי אגרה על 4.1 מיליון ש"ח כדי להעמיד אותה במצב שבו הייתה עומדת אלמלא ההפרות הבוטות מצד בעלי הזכויות.

בכל הנוגע לחברת אאורה, בכתב התביעה נטען כי היא גרמה לבעלי הזכויות להפר את הסכם התמ"א כאשר ניהלה עימם משא ומתן בזמן שהסכם התמ"א היה בתוקף גם לדידם של בעלי הזכויות, ולאחר מכן העניקה לבעלי הזכויות כתב שיפוי ואף חתמה עימם על הסכם חדש. זאת בזמן שהיא יודעת כי הסכם התמ"א בתוקף, שהרי ברור כי בעלי הזכויות אינם יכולים לעשות סעד עצמי ואין די בהודעת הביטול החד־צדדית ששלחו כדי להביא לביטולו של הסכם התמ"א, וכי התנהלות זו מצידה של אאורה היא מקרה קלסי של גרם הפרת חוזה. על כן התובעת זכאית לפרוע את נזקיה מחברת אאורה.

אילוסטרציה