ועדת ערר חייבה את העירייה להכריע בבקשה להיתר בנייה

האם ועדה מקומית יכולה להקפיא דיון בבקשה להיתר בנייה לפרויקט תמ"א 38 רק בשל האפשרות הרעיונית שאישורו עלול לסכל פרויקט פינוי-בינוי מתחמי שעדיין לא התקדם, וכן משום שהוועדה המקומית רוצה לחכות עד לאישור מסמך מדיניות שהיא מגבשת? סוגיה זו עלתה לאחרונה בפני ועדת הערר לתכנון ובנייה מחוז מרכז.

מדובר בבקשה להיתר בנייה שהגישה החברה היזמית גלובלינקס לוועדה המקומית פתח תקווה, לבניית פרויקט התחדשות עירונית מכוח תמ"א 38 ברחוב נחלת צבי 5 בפתח תקווה. במסגרתו אמור להיבנות בניין חדש בן 10 קומות עם 63 יחידות דיור במקום מבנה קיים ובו 21 יח"ד שייהרס ויפונה. הבקשה להיתר הוגשה לאחר שהושג הרוב הדרוש בחוק בקרב הדיירים, והיא זכתה לתמיכת "מינהלת כרמים", מינהלת ההתחדשות העירונית של עיריית פתח תקווה.

לבקשה הוגשה בין השאר התנגדות מטעם דיירי מתחם היקב הסמוך לפרויקט, המקדמים בנפרד פרויקט פינוי-בינוי למתחם שלהם עם חברה יזמית אחרת, ואשר חוששים שאישור פרויקט התמ"א 38 יסכל את הפרויקט שלהם. הוועדה המקומית פתח תקווה החליטה לקבל באופן חלקי את ההתנגדות שלהם ולהקפיא את הדיון בבקשה להיתר הבנייה לפרויקט התמ"א למשך שנה כמעט, או עד שהוועדה המחוזית תאשר מסמך מדיניות אסטרטגית לעיר שמגבשת עיריית פתח תקווה.

מסמך המדיניות המתגבש מסמן את המקרקעין להתחדשות מתחמית ומאפשר הגשת בקשה להיתר מכוח תמ"א 38, אלא שהוועדה המקומית רצתה לתת לדיירי מתחם היקב הזדמנות להגיש השגה למסמך המדיניות, ולכן הקפיאה את הדיון בבקשה להיתר פעם אחר פעם עד לאישור המסמך.

על ההחלטה להקפיא את הדיון בבקשה הוגש ערר לוועדת הערר המחוזית מרכז באמצעות עורכי הדין מור אגיב קשרי ואלון קאופמן ממשרד ענת בירן - עורכי דין. העוררת טענה, כי יש לבטל את הקפאת הדיון בבקשה להיתר מכיוון שהבקשה תואמת את עמדת הוועדה המקומית, ולפיכך אפשר לאשרה בהתאם להוראות תמ"א 38, וכן מכיוון שאין הצדקה מבוססת להעדיף התחדשות מתחמית על פני התחדשות של בניין יחיד במקרה זה.

ועדת הערר קיבלה את טענות העוררת והחליטה לקבל את הערר. ועדת הערר החזירה את הבקשה להיתר לפרויקט תמ"א 38 לדיון בוועדה המקומית פתח תקווה, והורתה לה לבחון אותה עד סוף דצמבר 2024 ולהחליט אם לאשרה או לדחותה.

ועדת הערר קבעה, כי הוועדה המקומית פעלה שלא כשורה כאשר החליטה לקבל את התנגדות דיירי מתחם היקב, וכי החלטתה אינה נתמכת בתשתית עובדתית הולמת ותוצאתה אינה מקיימת קשר רציונלי לנתונים שהוצגו בפניה. היא קבעה, כי פרויקט הפינוי-בינוי שמקדמים המתנגדים אינו אלא רעיון תכנוני שטרם גובש למוצר תכנוני שאפשר להעמיד לבחינה מקצועית, ומשכך אין להתייחס אליו כבעל השפעה על פרויקט התמ"א בשלב זה. "אנו סבורים כי לא היה מקום לקבל את התנגדות דיירי מתחם היקב בדבר סיכול מיזם להתחדשות מתחמית", קבעה ועדת הערר.

באשר להקפאת הדיון בבקשה להיתר, ועדת הערר קבעה כי לא היה מקום לעכב את הדיון, וכי על הוועדה המקומית היה לבחון את הבקשה להיתר בהתאם למצב התכנוני התקף. מה גם שמסמך המדיניות המתגבש אינו מהווה תכנון סטטוטורי תקף, ולכן אי אפשר להתנות בגינו או לקבוע תנאים מגבילים להוצאת היתרי בנייה בהתאם לסעיפים 78-77 לחוק התכנון והבנייה.

לדברי עורכי הדין מור אגיב קשרי ואלון קאופמן, "אנו סבורים שהחלטת ועדת הערר נכונה ומוצדקת. ועדת הערר סברה, כי הקפאת הדיון בבקשה להיתר בנייה הייתה לא ראויה ואף פגעה בזכות הקניין של מבקשי ההיתר. הדיירים בבניין זכאים וראויים שהוועדה המקומית תשמע את קולם ותבחן את הבקשה, התואמת למדיניות המתגבשת, בהתבסס על תשתית עובדתית מלאה. בתוכנית הושקעו משאבים רבים של זמן וכסף, והיא כבר עברה שתי ישיבות עם הדרג המקצועי של הוועדה המקומית. טוב עשתה ועדת הערר שהחזירה את הדיון לבחינה מחודשת ולהכרעה."