סכסוכי שכנים

דיירים בבתים משותפים נקלעים לעיתים לסכסוכים והן על נושאים מהותיים הן על זוטות. עו"ד שאול מוש, מתמחה בדיני מקרקעין ובסכסוכי שכנים, מסביר מתי נכנס לתמונה המפקח על הבתים המשותפים ומה הם גבולות הגזרה שלו*

שכנות טובה נמצאה כתורמת לאריכות חיים, ובכל זאת לא אחת מתגלעים סכסוכים רבים בין דיירים בבתים משותפים ובקרב שכנים. לעיתים המריבות מתחילות בדבר פעוט ביותר ומסתיימות בבתי המשפט. כאן נכנס לתמונה המפקח על הבתים המשותפים שתפקידו להכריע בסכסוכים אלו.

"בישראל ובעולם כולו מתמודדים אזרחים רבים עם שכנים שהם יריבים, לפיכך סכסוכים בין דיירים בבתים משותפים או בין בתים שכנים הם דבר שכיח למדי. למעשה, יותר מ-60% מהישראלים מעידים בסקרים, כי סכסוכי שכנים משפיעים על החיים שלהם באופן יומיומי", אומר עו"ד שאול מוש המתמחה בדיני מקרקעין ובסכסוכי שכנים. "מן הסתם, בבתים משותפים הסכסוכים בין הדיירים שכיחים אף יותר הן בשל הקירבה והן בשל סוגיות הנוגעות לשטחים המשותפים ולשימוש בהם", הוא מוסיף.

בין שאתם מצויים בעיצומו של סכסוך עם מי מהשכנים ובין שאתם עלולים להיקלע למצב כזה, המדריך הזה מיועד בשבילכם. עו"ד שאול מוש מסביר כיצד מתבצע ההליך, מה היא סמכותו של המפקח ומה הם גבולות הגזרה שלו.

"מגוון הסכסוכים עצום", אומר עו"ד מוש. "יש והסכסוך הוא בשל הסגת גבול, שימוש לא סביר ברכוש משותף, נזקי רטיבות, השתתפות בתשלום מיסי ועד, מטרדים למיניהם ועוד. הרשימה ארוכה. בשנים האחרונות נרשמה עלייה בבנייה של מגדלים מרובי קומות באזורים רבים בארץ, והדבר תורם לכמות הסכסוכים שצצים בין השכנים ולחילוקי דעות ההולכים ומתרבים. סוגיות בנושאים חניה, שימוש בשטחים משותפים ושינוי חזות הבניין - כמעט על כל נושא כזה אפשר לריב ולהתווכח, ועוד לא הזכרנו מטרדים שמייצרים השכנים עצמם כגון שכן מרעיש, מלכלך או מעשן. לאחרונה יש גם סכסוכים סביב התקנת עמדות טעינה לבעלי רכב חשמלי בבניין משותף."

לדברי עו"ד מוש, אף שהדרך הנכונה לסיים את המריבות האלו היא על ידי תקשורת טובה, ערבות הדדית ושיח משתף ומכבד, במרבית המקרים הסכסוך מגיע להליך משפטי אצל המפקח על הבתים המשותפים.

עו"ד מוש ממליץ מניסיונו, בטרם פנייה למפקח, לפנות במכתב לדייר לתיקון הליקויים. הוא מדגיש: "חשוב לפנות לדייר השכן באמצעות עורך דין המתמחה בתחום, ורק אם הוא עדיין מסרב לשתף פעולה, לפנות ולהגיש תביעה מתאימה כדי ליישב את הסכסוך."

עוד אמר: "יש לבדוק בטרם הגשת התביעה אם יש תקנון מוסכם לבניין ואם הוא נוגע לסוגיה שעלתה בין הצדדים. אם אין תקנון מוסכם, התקנון המצורף לחוק המקרקעין הוא זה שיקבע."

סמכויות המפקח על הבתים המשותפים

המפקח על רישום מקרקעין, המכונה גם המפקח על הבתים המשותפים, הוא גוף שיפוטי שסמכותו מקבילה לזו של שופט בבית משפט שלום. תפקידו של המפקח הוא להכריע וליישב בסכסוכים בין שכנים, אף שיחסית לערכאות אחרות ההליך נחשב גמיש יותר והרבה יותר מהיר מפנייה לבית משפט שלום, שעמוס יותר מהמפקח על הבתים המשותפים.

עו"ד מוש מסביר, כי המפקח רשאי לדון בסכסוכים רק על בסיס התביעה שהוגשה, ואינו מוסמך לתת ייעוץ משפטי או לשמוע טענות שלא במסגרת דיון. סמכותו הייחודית של המפקח היא לטפל בסכסוך שכנים בלי לדון בנזק, למעט פיצוי בעקבות הסגת גבול בין השכנים או בשטח המשותף. סוגיות נזיקיות כגון מטרדים לשכנים או עבירות על פי חוקי תכנון ובנייה אינן נשמעות בפני המפקח.

סוגי תביעות המוגשות למפקח

תביעות שיוגשו למפקח על רישום המקרקעין נוגעות בין היתר לסכסוכים בין בעלי הדירות בנוגע להרחבת דירה או באשר לקיומו של פרויקט תמ"א 38, סכסוכים בנוגע למיתקנים משותפים כגון מעליות, עמדות טעינה חשמליות, דודי שמש, פנלים סולריים וכדומה, וכן הוצאות הדרושות לאחזקת הרכוש המשותף.

"בבתים משותפים", מציין עו"ד מוש, "יש שטחים ציבוריים שהם חלק מהרכוש המשותף של הבניין ויש שטחים פרטיים של בעלי הדירות. הקירות החיצוניים של הדירה נחשבים לחלק מהרכוש המשותף, לפיכך אם דייר ישנה על דעת עצמו את החזית החיצונית, הוא ייחשב למי שפגע ברכוש המשותף והוא חשוף לתביעה."

ערעור על החלטת המפקח

עו"ד מוש: "ראשית אציין, כי מקרים של סכסוכי שכנים המובאים בפני המפקח הם מקרים של גרסה מול גרסה. לכן יש חשיבות גדולה לפנות לייעוץ ולליווי משפטי של עורך דין מנסה ומיומן בתחום, שיוכל לבסס את התביעה כנדרש ולהגדיל את הסיכוי שתתקבל. הבסיס הראייתי לתביעה נסמך פעמים רבות על חוות דעת של מומחים בתחומיהם כגון הנדסה, שמאות ובינוי. שנית, על פסק הדין של המפקח על הבתים המשותפים אכן אפשר לערער. ערעור על הכרעתו של המפקח בפסק דין יוגש לבית המשפט המחוזי שבתחום שיפוטו מצוי הבית המשותף."

* המדריך מוגש באדיבות זאפ משפטי.