עתירות מינהליות: התחדשות עירונית בפ"ת

עיריית פתח תקווה קוברת את ההתחדשות העירונית בעיר, כך טוענת התאחדות הקבלנים בוני הארץ. "בפעולות שכוללות מצגי שווא ומצגים מטעים לכאורה בישיבת מועצת העיר, העירייה יצרה, לדעת ההתאחדות, מצב בלתי נסבל, שהלכה למעשה מחסל את ההיתכנות הכלכלית של יותר מ-200 פרויקטים של התחדשות עירונית בפתח תקווה המצויים בתהליכי תכנון, ובהם יותר מ-12 אלף יח"ד. חידוש העיר נעשה בלתי ישים", כך נטען בשתי עתירות מינהליות שהוגשו לבית משפט המחוזי מרכז: מטעם התאחדות הקבלנים בוני הארץ ובעתירה של כ-100 יזמי בנייה שבונים בפתח תקווה.

בעתירות, ההתאחדות טוענת לתמונה מדאיגה ביותר בעניין עתיד ההתחדשות העירונית בפתח תקווה, והיא יוצאת נגד העירייה. "במסווה של דאגה לצרכים ציבוריים, העירייה הופכת את ההתחדשות העירונית בעיר לבלתי אפשרית, תוך כדי שהיא פוגעת בעשרות אלפי תושבים", נטען בעתירות.

ההשתלשלות מתחילה בישיבת מועצת העיר ב-30 באפריל 2023, שבה אושר תיקון לחוק העזר העירוני המייקר את היטלי הפיתוח שקבלנים נדרשים לשלם לעירייה בתמורה להיתרי בנייה. ליתר דיוק, העירייה ייקרה את התעריפים של היטלי סלילה ותיעול לראשונה מאז שנת 2016.

ואולם כפי שנטען בעתירות שהגישה ההתאחדות, בעוד שהעירייה הציגה לחברי המועצה מצג שווא שלכאורה תהיה "העלאה מינורית של 7%" בהיטלים, בפועל התעריפים זינקו ב-140% ואף יותר. נטען כי בישיבת המועצה, שנמשכה 5 דקות בלבד, לכאורה בניגוד לכללים לפי פקודת העיריות, העירייה האיצה בחברי מליאת המועצה לאשר את חוקי העזר החדשים תוך הטעיה לכאורה, והם אכן אושרו ונכנסו לתוקף בנובמבר 2023. אף על פי כן מאז אפריל ועד סוף נובמבר המשיכה לכאורה העירייה להסתמך על התעריפים הישנים בחישוב הרווח היזמי, למרות שידעה שהחדשים ייכנסו בקרוב לתוקף. המשמעות היא הבדלים של מיליוני שקלים.

כמו כן לפי העתירות, התעריפים החדשים כוללים עלויות שקשורות במימון פרויקט המטרו שיעבור בעיר, שגולגלו אל יזמי הבנייה בניגוד לעמדת משרד הפנים ותוך עריכת תחשיב לקוי לכאורה אשר שימש בסיס לתעריפים החדשים. בהקשר זה מצוין, כי משרד הפנים, שהוא בין הנתבעים בעתירות, נתן לעירייה הנחיה שלא לכלול את עלויות המטרו.

כל אלה, טוענת ההתאחדות, מייקרים בעשרות אחוזים את עלויות הבנייה של הפרויקטים, משנים לגמרי את דוח האפס וחותכים את הרווח היזמי, ומשכך פוגעים במידה רבה בהיתכנות הכלכלית של הפרויקטים ובסיכוייהם להתממש. נטען גם כי ייקור התעריפים, ונגזר מכך הורדת הרווח היזמי, יביא את הבנקים המלווים לא לאשר ליווי בנקאי, והם יעדיפו לבחון פרויקטים שבהם אחוזי הרווח היזמי תואמים רווחיות מינימלית שדורשים הבנקים.

בארגון קבלני פתח תקווה מוסרים, כי העלאת התעריפים כבר מביאה לביטול עסקאות לפרויקטים של התחדשות עירונית ולהקפאת פרויקטים שבמגעים עם הדיירים, וצפויה לפגוע בהיתכנות של פרויקטים עתידיים.

בעתירות פורטו יותר מ-200 פרויקטים של התחדשות עירונית בפתח תקווה ובהם יותר מ-12 אלף יח"ד, שנמצאים בתהליכי תכנון מול העירייה ומול המינהלת להתחדשות עירונית "כרמים". בגלל שינוי התעריפים, יועמסו עליהם עלויות נוספות של יותר מ-600 מיליון שקל - עד 80 אלף שקל לכל יח"ד.

לדברי ההתאחדות, "הפעולות של עיריית פתח תקווה כלפי יזמי הנדל"ן וההעמסה הכלכלית על הפרויקטים, בפרט בתקופה הקשה שבה מצוי ענף הנדל"ן, עלולים לסתום בפועל את הגולל על תחום ההתחדשות העירונית בפתח תקווה. ספק רב אם חידוש העיר יוכל להמשיך תחת חוקי העזר החדשים, ועל העירייה להביא זאת בחשבון.

"עצירתם של 200 הפרויקטים המפורטים ושל אלפי פרויקטים שנמצאים בהליכי קידום ראשוניים או פרויקטים פוטנציאלים, היא בשורת איוב למשפחות בפתח תקווה הגרות בבניינים רעועים והמייחלות להתחדשות עירונית.

"אנו קוראים לעירייה לחזור בה, לבטל את התעריפים החדשים ולחשב מסלול מחדש, למען העיר ותושביה ולמען ענף ההתחדשות העירונית כולו."

העתירות הוגשו באמצעות עורכי הדין אילן רובינשטיין וחנן שועי ותמיר ממשרד עורכי הדין רובינשטיין, שועי, תמיר. דיון בעתירות נקבע לחודש יולי 2024.

שכונת פחונים פתח תקווה. צילום: דוידי ורדי, מתוך אתר פיקיויקי