שני מגדלי מגורים במקום בניין ישן באשדוד

העיר אשדוד ממשיכה בתהליכי התחדשות עירונית, בהם פרויקטים של תמ"א 38 ופינוי-בינוי הנמצאים בכל מיני שלבים של תכנון וביצוע. אחד הפרויקטים הגדולים, שיוצא לדרך בימים אלה, קורם עור וגידים ברחוב קרן היסוד 30. מדובר בפרויקט מסוג תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה), שבמסגרתו ייהרס בניין ישן על שמונה קומותיו, ותחתיו ייבנו שני מגדלי מגורים בגובה של 20-16 קומות.

לדברי עו"ד עמנואל יוזוק ממשרד עורכי הדין יוזוק מלכין המייצג בתהליך את בעלי הדירות בבניין, לאחרונה הושג הרוב הדרוש של בעלי הדירות. לפחות 67 אחוז מהם חתמו על הסכמתם להרס בניין מגוריהם והקמת המגדלים תחתיו.

לדברי עו"ד יוזוק, למרות שמדובר בבניין של 32 דירות בלבד, עתודת הקרקע שעליה הוא בנוי משתרעת על כ-2.5 דונם. הדבר משביח מאוד את העסקה ומאפשר לדיירים לדרוש ולקבל תמורה נדיבה עבור הסכמתם.

לדברי עו"ד יוזוק, העסקה המוצעת לדיירים משתלמת במיוחד משום שתחת דירה ישנה בגודל של כ-80 מ"ר, בעלי הדירות עתידים לזכות בדירה חדשה ששטחה 100 מ"ר לפחות, שתיבנה בסטנדרט בנייה גבוה ואיכותי. הבניין עצמו יחוזק נגד רעידות אדמה, ובכל דירה בו יותקן ממ"ד.

לכל הדירות הפונות מזרחה יתווסף שטח של 20 מ"ר, ולכל הדירות הפונות מערבה יתווסף שטח של 25 מ"ר. לכל דירה יתווספו מרפסת בשטח של 12 מ"ר, חניה אחת שאינה במכפיל או במיתקן חנייה אוטומטי ומחסן בשטח של 5-4 מ"ר.

לדברי עו"ד יוזוק, הרחבת הדירות משקפת עליית ערך מהותית המתבטאת ברוב המקרים ביותר ממיליון שקלים לכל בעל דירה. מחיר ממוצע של דירה בבניין על פי תנאי השוק כיום הוא 1.7 מיליון שקלים, ואילו בתום הפרויקט מחיר הדירה עתיד להיות 2.8 מיליון שקלים.

בשני מגדלי המגורים עתידים להיבנות 115 דירות, 32 מהן יועברו לרשות בעלי הדירות, ואת השאר יעמיד היזם, חברת סיפורט, למכירה בשוק החופשי.

לדברי עו"ד יוזוק, תהליך הבחירה בסיפורט כחברה היזמית היה ארוך ומפורט, לאחר שהסכם תמ"א 38 חיזוק קודם שנחתם עם הדיירים לא יצא לפועל ובוטל. המטרה הייתה להבטיח לדיירים את מיטב התנאים, תוך ניסוח מנגנונים מפצים במקרה של שינויים שאינם מתוכננים. חברת הפיקוח מטעם הדיירים היא האחים לאב בניהולו של אליהו לאב.

עו"ד יוזוק מדגיש, כי הפרויקט נעשה בסיוע הרשות להתחדשות עירונית באשדוד, תוך שקיפות מלאה לכל הנוגעים בדבר. חברת סיפורט, שזכתה במכרז יוצגה על ידי עו"ד ירון אזולאי המשמש יו"ר הוועדה להתחדשות עירונית בלשכת עורכי הדין.

על פי ההסכם, החברה היזמית תישא בכל עלויות הביצוע של הפרויקט, כולל תשלום דמי שכירות למשפחות שפונו מדירותיהם למשך כל תקופת הביצוע של העבודות. כמו כן החברה תישא בעלויות ההובלה של תכולת הדירות לדירות החלופיות ובחזרה, ובתשלום שכר טרחה לאנשי מקצוע מטעם בעלי הדירות.

לדברי עו"ד יוזוק, ההסכם מחייב את היזם לבצע את העבודות בהתאם לתוכניות ולמפרט הטכני ולשאת בתשלום של כל האגרות, ההיטלים והמיסים, וכן בתשלום שכרם של כל בעלי המקצוע (מתכננים ויועצים). בעלי הדירות לא יידרשו לשאת בתשלומים כלשהם.

על פי ההסכם, עד כשנה מהיום תוגש בקשה להיתר בנייה, לאחר שעברה את אישור בעלי הדירות. עד לקבלת היתר הבנייה ייחתם הסכם ליווי פיננסי סגור עם בנק מלווה לביצוע הפרויקט ולהעמדת הערבויות לבעלי הדירות ולמימון התשלומים החלים על היזם.

לדברי עו"ד יוזוק, בעלי הדירות מתחייבים בהסכם לפנות את דירותיהם במועד הפינוי שנקבע, ולשתף פעולה ככל הנדרש לשם תכנון, אישור וביצוע של הפרויקט. כמו כן בעלי הדירות נדרשים להסיר כל מניעה, אם יש כזו, בקשר לדירתם, כגון עיקול או הסדרת רישום בעלות, כדי למנוע עיכוב בקידום הפרויקט.

על פי ההסכם, מועד השלמת הבנייה יהיה כשלוש שנים מתחילת ביצוע העבודות, ואליהן יתווספו שישה חודשים להשלמת עבודות הפיתוח.

עו"ד עמנואל יוזוק ועו"ד רון מלכין ממשרד עורכי הדין יוזוק-מלכין ושות' oym.co.il מתמחים בעסקאות מקרקעין, בהתחדשות עירונית ובייצוג חברות ויחידים בסוגיות משפטיות מתחום הנדל"ן. המשרד נמנה בשנים האחרונות עם משרדי עורכי הדין המובילים בתחום ההתחדשות העירונית בישראל על פי דירוג Dun's 100 של חברת דן אנד ברדסטריט.