עיצום כספי על יזם שהתחזה למארגן קבוצת רכישה

בהליך מינהלי אשר נוהל מול חברת באוהיטה יזמות וניהול פרויקטים נמצא, כי החברה מכרה שתי דירות בפרויקט ברחוב פרץ חיות 4 בתל-אביב בלי לספק לרוכשים בטוחות בהתאם להוראות חוק המכר. נדחו טענות החברה כי היא מארגנת קבוצת רכישה, ולפיכך איננה כפופה להוראות חוק המכר.

בהחלטה של ממונה חוק המכר מפורטות בהרחבה הנסיבות שהביאו לדחיית טענות החברה:

"מבחן ה'מחיר הסופי' הינו מבחן מהותי בכל הקשור לעולם קבוצות הרכישה. בהקשר זה יש לציין כי רכיב הוודאות בנוגע למחיר, הקיים בכל עסקה יזמית, אינו יכול להתקיים בעסקה בשיטת קבוצת הרכישה. עסקה יזמית במהותה כוללת סיכונים וסיכויים ליזם, אשר בהתבסס על ניתוחם, היזם בוחר אם לפעול לביצוע העסקה או לא. בהקשר של שיטת קבוצות הרכישה, ככל שמארגן קבוצה מבטיח לחברי הקבוצה מחיר סופי, באותו מעמד, כל הסיכונים והסיכויים עוברים אליו, שכן אם יביא להקטנת עלויות והתייעלות, הפרויקט יהיה רווחי יותר בעבורו, ואם יקרה ויהיה גידול בעלויות הצפויות, הפרויקט יהיה הפסדי בעבורו. בכל מקרה, הרווח או ההפסד יהיו לזכותו או לחובתו של מארגן הקבוצה, ועל כן יש להניח כי הוא יהיה חייב לשלוט בפרויקט ולא יאפשר לחברי הקבוצה לקבל החלטות. כך קרה גם במקרה זה."

עוד קבע הממונה בהחלטתו: "לעניין השליטה בפרויקט נמצא, כי לא הוקמו המוסדות הרלוונטיים וכי כל הפעילות נעשתה על ידי המארגנת. יתרה מזו, האמירה בהסכמים הפרטניים כי הרוכשים אינם היזמים של הפרויקט מביאה לכך שהמארגנת היא היזם של הפרויקט. בכך היא מקבלת את כל ההחלטות הרלוונטיות לקידומו."

עקב כל זאת הוטל על המוכרת עיצום כספי בסך של 498,800 ₪.

קבוצת רכישה היא צורת התארגנות נפוצה בענף הנדל"ן בישראל, אשר מטרתה בנייה עצמית של דירות לחברי הקבוצה תוך חיסכון בעלות הרווח היזמי אשר נגבה על ידי יזמים העוסקים במכר דירות. מבחינת רבים השיטה נתפסת כחלופה לרכישת דירה מקבלן, לפיכך אדם שמטרתו להיות בעלים של דירה עשוי לבחור להצטרף לקבוצת רכישה בשאיפה להשיג דירה במחיר נמוך יותר מרכישה מיזם.

קבוצת רכישה יכולה להתארגן באופן עצמאי או באמצעות מארגן אשר בדרך כלל גם מציע עצמו לחברי הקבוצה, לאחר גיבושה על ידו, כמנהל הפרויקט. מארגני קבוצות רכישה אינם כפופים לחוק המכר, ובהתאם אינם נדרשים לספק בטוחות לחברי הקבוצה ו/או לעמוד בשאר החובות הקבועות בחוק המכר.

לא כל פרויקט אשר מציג את עצמו כקבוצת רכישה הוא אכן כזה על פי מהותו. המבחן לעניין זה איננו אופן הצגת הפרויקט וכותרות המסמכים אלא מערכת היחסים המשפטית שבין כל הצדדים לפרויקט, כפי שהיא עולה מההסכם אשר נחתם בין הצדדים ופעילות המארגן וחברי הקבוצה בפועל. בהתאם לכך ישנם מקרים שבהם מי שמציג עצמו כ"מארגן של קבוצת רכישה" ייחשב כיזם המוכר דירות, כמשמעות מונח זה בחוק המכר ועל כל המשתמע מכך.

במסגרת בחינה של מהות עבודת המארגן, נבדקת בין היתר מידת שליטתו בפרויקט אל מול חברי הקבוצה כדי לקבוע עד כמה השליטה בפרויקט, כפי שהיא עולה ממערך ההסכמים שבבסיס הפרויקט והפרקטיקה הנהוגה בו, היא של מארגן הקבוצה, והלכה למעשה אינה מצויה בידי חברי קבוצת הרכישה.

יהודה מורגנשטרן, מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון: "אנו מקדמים ריבוי של דרכי בנייה ורכישה של דירות לשם חיזוק שוק הנדל"ן, ובכלל זה קבוצות רכישה כדרך המאפשרת התרחבות של מעגלים יזמיים. לצד זאת נמשיך לאכוף תופעות פסולות של התחמקות ממחויבויות של מוכרי דירות בהתאם לחוק המכר, תוך התחזות למארגנים של קבוצות רכישה."

רחוב פרץ חיות 4 תל אביב. הדמייה: י.ת. אדריכלים