הגוש הגדול בת"א: חלוקת זכויות בקרקע

בית משפט השלום בהרצליה נתן את החלטתו לבקשה שהגישו מנהלי הגוש הגדול בתל אביב, להתחיל חלוקת זכויות המקרקעין בטרם אישור התוכניות של שני מתחמים מתוך שלושה שמרכיבים את מתחם שדה דב בתל אביב. מדובר בפוטנציאל לבנייה של 16 אלף דירות בשטח של 504 דונם שעליהם שכן שדה דב שפונה, ואשר נמצאים בבעלות של יותר מ-1,700 בעלי זכויות פרטיים.

בית המשפט תמך בהמשך חלוקת הזכויות בקרקעות הפרטיות "בגוש הגדול" בצפון תל אביב כבר כעת, ואיפשר למנהלי הגוש הגדול לפנות לבעלי הזכויות כדי לקבל את עמדתם בנושא לפני שיקבל החלטה סופית, שאחריה יקבע גם את מנגנון החלוקה.

בתוכנית המפורטת הראשונה (תמ"ל/3001) - מתחם אשכול - הוקצו לבעלי הזכויות בחלקה 204 כוללת 818 יחידות דיור. התוכנית אושרה במאי 2021 ומקודמת במסלול ותמ"ל. לשני המתחמים הנוספים (תא/4444 ו-תא/3700), שבהם פוטנציאל לבנייה של 10,000 דירות, עדיין לא אושרו תוכניות מפורטות, שרק אחריהן יתאפשר לממש זכויות בנייה. לפי שומה שהגיש השמאי של מנהלי הגוש, בעלי הזכויות הפרטיים אמורים לקבל במתחם השני 1,543 יחידות דיור וב-תא/3700 171 יחידות דיור.

בדיון שהתקיים השבוע ציינה נציגת רשות מקרקעי ישראל, כי שני המתחמים הנוספים לא יקודמו בותמ"ל אלא בסמכות הוועדה המקומית תל אביב. הצפי להגשת התוכנית הוא ארבעה חודשים. סביר כי משך הזמן לקידום התוכניות במסלול זה יגרום לעיכוב של ארבע שנים.

שמאי מנהלי הגוש קבע מקדמים למתחמים שלפיהם יחולקו הזכויות. נערכה התאמה לגודלן השונה של הדירות במתחמים ולשאר הפרמטרים הרלוונטיים. למרות שחלק מהמנהלים סברו כי יש לחלק ללא מקדמי הזמן, בית המשפט תומך בחלוקה לפי מקדמים, שתהיה שוויונית יותר.

בית המשפט קבע, כי חלוקת הזכויות עתה בכל שלושת המתחמים בגוש הגדול תביא לרישום סוף סוף של הזכויות על שם בעליהן בלשכת רישום המקרקעין, ובכך יבוא הליך פירוק השיתוף לסיומו. יש בכך יתרונות כלכליים רבים לבעלי הזכויות, בכללם ודאות באשר למיקום הזכויות שיוקצו להם ועליית שווי הזכויות בשל רישומן. "הקפאת" חלוקת הזכויות (818 יחידות דיור) במתחם אשכול הזמין לבנייה לתקופה לא קצובה של מספר שנים, עלולה לפגוע בערכן.

מנגד הסתייג בית המשפט והורה למנהלי הגוש ליידע את בעלי הזכויות כי קיים חוסר ודאות שהמקדמים שנקבעו אכן משקפים את שווי יחידות הדיור במתחמים, בהינתן משך הזמן להשלמת התכנון, וכי ייתכנו הבדלים של ממש בשווי היחסי של היחידות לנוכח התמשכות התכנון מעבר למשוער.

בית המשפט דחה את עמדת עו"ד משה ליפקא, אחד המנהלים, שהפתיע וביקש כי כל הקרקע תימכר והבעלים יזכו לכסף בלבד.

לדברי עורכי הדין שמואל שוב ונעמה שיף ממשרד שוב ושות', המייצגים בעלי קרקעות פרטיים בגוש הגדול, "בעלי הזכויות הפרטיים שממתינים כבר שנים רבות להחלטות מוסדות התכנון, יוכלו בקרוב לממש זכויותיהם בקרקע בשל תמיכת בית המשפט בהמשך הקצאת הזכויות. הבעלים הראשונים שיוכלו לצאת לדרך הם אלה שהתאגדו יחד ויפעלו יחדיו מול מנהלי הגוש לחלוקה הזכויות ומימושן - קבוצות מאורגנות ומאוגדות שיכולות לבקש הקצאת זכויות משותפת, שתאפשר להם לממש מהר את הזכויות באמצעות חתימה על הסכמי קומבינציה מול יזמים או באמצעות בנייה עצמית, בלי להיקלע להליכים של פירוקי שיתוף ארוכים."

צילום: ויקיפדיה