"שוק המשרדים כאן כדי להישאר, במיוחד מרחבים שיודעים לשלב עבודה עם החיים"

שנת 2025 הייתה שנה מורכבת בשוק המשרדים והמסחר: עבודה היברידית לנוכח המצב, עודפי היצע בחלק מהאזורים, ומנגד עדיין רואים אזורי תעסוקה שממשיכים להחזיק ביקושים. אייל גרין, מנכ"ל פארק עתידים תל אביב, סוקר את שנת 2025 ומנתח איך ייראה שוק המשרדים ב- 2026:

אפשר לומר בצורה מאוד ברורה - מדובר בשוק, שלמרות הכל עדיין יציב, אבל ברור שצריך לשנות כיוון. אם מסתכלים על תל אביב למשל, היא עדיין חזקה יחסית. מחירי השכירות במשרדים עלו השנה בכ- 4% בממוצע, ושיעורי התפוסה נשארו סביב 90% וצפונה. אחוז גבוה משמעותית מאזורים שמחוץ למרכז.

לעומת זאת, מגדלי משרדים שנבנו כיחידות מנותקות, בלי תחבורה ובלי עירוב שימושים שמעניק לאנשים את כל מעטפת השירותים מסביב, חווים קושי גדול יותר, אשר אף צפוי לגדול בעתיד. המשמעות היא שחברות כיום הרבה יותר בררניות. כשהן יחפשו משרדים, הן יעשו חישוב של עלות מול תועלת עבור ההנהלות והעובדים וישקללו, לא רק את המחיר למטר במשרד, אלא גם את כל מה שמסביב.

השפעת העבודה ההיברידית על הביקושים

העבודה ההיברידית שינתה את האופן שבו משתמשים במשרדים, אבל רחוקה מלבטל את הצורך בהם. דווקא אחרי המלחמה, אנחנו רואים את הצורך והרצון בקהילתיות, במפגש החם עם חברים לעבודה באופן פיזי ולא בזום. ימים של עבודה משותפת, ישיבות, חיבור צוותי ותרבות ארגונית הם הכרח! אנשים ימשיכו לעבוד ביחד בסביבות המשרדים. אנו רואים זאת אצלנו בפארק עתידים תל אביב, בתפוסה של למעלה מ-8000 עובדים שמגיעים לפארק מדי יום.

המגמה המרכזית: עירוב שימושים

גם בשנה הבאה, המגמה המרכזית תמשיך להיות מעבר לחשיבה על "איזה בניין" לחשיבה על "איזו סביבה". עובדים יעדיפו להגיע למקום עבודה שיש בקרבתו תחבורה, אוכל, שירותים, מסחר ולעיתים גם שירותי בריאות, בלי לבזבז שעות ביום על נסיעות. בדיוק מהסיבה הזו, מגדל משרדים בודד יתקשה להתחרות במתחמים שמתפקדים כעירוב שימושים.

סייבר וביטחון, לצד תחום הבריאות

ישנם שני תחומים שממשיכים לייצר ביקוש גם בתקופות פחות יציבות. האחד הוא סייבר וביטחון - תחום הזקוק לתשתיות, אבטחה וסביבה מקצועית יציבה. התחום השני הוא תחום הבריאות: פרא-רפואה, מכונים, מעבדות וקליניקות, כל תחומי הוולנס, הלאנג'ביטי. אלו תחומי פעילות שלא יכולים לעבור לאונליין ודורשים נוכחות פיזית ותכנון מתאים.

שאלת השאלות: לקנות או לשכור?

הירידה בהתחלות הבנייה היא איתות חשוב. אחרי שנים של בנייה אינטנסיבית, השוק מאט, וזה אומר שפחות שטחים חדשים ייכנסו בשנים הקרובות. בטווח הבינוני זה צפוי לאזן את השוק, ובאזורים חזקים -אפילו לחזק את בעלי הנכסים הקיימים. מבחינת קנייה או השכרה, ברוב המקרים - שכירות עדיפה. הסיבה המרכזית היא גמישות. ארגונים לא יודעים היום כיצד ייראו הצרכים שלהם בעוד שלוש או חמש שנים מבחינת גודל, מודל עבודה, כמות עובדים וכו'. שכירות מאפשרת להתאים את עצמך לשינויים, לגדול או להצטמצם, מבלי "להיתקע" עם נכס, כמו גם עם הלוואות שקשה להחזיר.

וגם לשוכרים, התקופה הנוכחית היא חלון הזדמנויות של ממש: אפשר להשיג תנאים טובים, גמישות בחוזים ומיקומים איכותיים, לפני שההיצע מצטמצם. מעבר לכך, בתקופה כזו שלא מספקת לנו עדיין וודאות סופית- שכירות גמישה יכולה להעניק שקט חוזי.

מה המדינה והרשויות צריכות לעשות כדי לחזק את שוק המשרדים והמסחר?

שני המפתחות העיקריים הם: תכנון ותשתיות. גם תחבורה ציבורית יעילה היא תנאי בסיסי להצלחת אזור תעסוקה. בנוסף, התכנון צריך להתחשב בכך שאנשים רוצים לעבוד קרוב לבית, לשירותים, לחיים עצמם.

אזורי משרדים שיתוכננו כיחידות מנותקות יתקשו להחזיק מעמד לאורך זמן. עדיף להשקיע בחיבוריות המתבקשת בין עבודה למגורים. אנחנו, לדוגמא, דאגנו לשאטלים חינם לעובדים מהרכבות, עיבינו את מחזוריות האוטובוסים במסוף הצמוד אלינו, הוספנו עמדות טעינה חשמליות ואלפי מקומות חניה ובקרוב, נרגיש אפקט חיובי נוסף של תכנון כחלק מהיותנו באזור השפעה של המטרו והרכבת הקלה, אשר תוריד את העובדים ישירות במשרדים.

לסיכום: שוק המשרדים כאן כדי להישאר, רק עם חובה להשתנות ולהתאים עצמו לצרכים החדשים של אנשים שרוצים לשלב עבודה עם החיים עצמם, מבלי לבזבז זמן בכבישים.

פארק עתידים תל אביב. צילום רון איילון. הדמייה allin