חשד לתרגיל עוקץ וגזילת דירה בחריש

בני זוג שסולקו מביתם לפני כשישה חודשים תובעים פיצוי בסך ארבעה מיליון שקלים או השבת הדירה לבעלותם. הזוג טוען כי ביקש הלוואה מיועץ משכנתאות, אלא שהאיש גנב את דירתם בשווי מיליוני שקלים.

לדברי עו"ד ירון בר אל, המייצג את בני הזוג, בשנים האחרונות פשט בישראל תרגיל עוקץ משכנתאות הפועל על בסיס העברת בעלות פיקטיבית של דירת המגורים לנוכלים על ידי אנשים השרויים במצוקה כלכלית. ברוב המקרים הנוכל מציג עצמו כמי שמספק "פתרון מימון" או הלוואה זמנית, תוך הבטחה שהנכס ישמש כבטוחה בלבד ויוחזר לבעלות בעלי הדירה לאחר שההלוואה תוחזר. בפועל, הנוכל מחתים את קורבנותיו על הסכם מכר לכל דבר ועניין, ואז מעמיס על הנכס הלוואות שדרכן מעביר לקורבנות את ההלוואה שביקשו, מחזיר את המשכנתה על הבית ומשתמש בשאר הכספים לצרכיו.

הנוכל גם דורש החזר חודשי של ההלוואה שנתן, הגבוה בהרבה מהחזר המשכנתה שנטל על הבית. הקורבנות מוחתמים על הסכם שכירות למגורים בנכס של עצמם או שהסכם שכירות כזה מזויף בשמם. בד־בבד הנוכלים משתמשים בהסכם המכר כדי להעביר בטאבו את הדירה על שמם בלי לומר על כך דבר לקורבנות.

בשלב מסוים הקורבנות מגלים כי דירתם נגזלה, אך כשהם פונים לסעדו של בית המשפט, הנוכלים מציגים את הסכמי המכר והשכירות, וטוענים כי העסקה כשרה לכל דבר ושבעלי הבית המקוריים הפסיקו לשלם שכירות, על כן יש לסלקם מן הבית.

כך למשל ארע, על פי הנטען, לבני הזוג מאזור חריש, בני יותר משישים, שחסכו לאורך שנים שקל לשקל כדי להחזיר את חוב המשכנתה שנטלו למימון רכישת דירתם. לדברי עו"ד בר אל, הבעל עובד כשליח וכעובד כללי בסופרמרקט, ואילו האישה מטפלת בקשישים סיעודיים.

על פי התביעה, בשל מצוקה כלכלית פנו בני הזוג לחברה לייעוץ משכנתאות כדי למחזר משכנתה שנטלו מבנק הפועלים למימון דירתם, שהחוב עליה נאמד ב־400 אלף שקלים. במסגרת המיחזור ביקשו השניים הלוואה נוספת בסך 370 אלף שקלים. על פי הנטען, בעל החברה פעל מול בנק מזרחי טפחות והצליח להשיג עבורם את מבוקשם.

כעבור מספר חודשים נקלעו השניים למצוקה כלכלית נוספת, והבעל פנה שוב ליועץ המשכנתאות וביקש ממנו לסדר לו הלוואה נוספת, תוך שימוש בדירה כבטוחה. בשלב זה, כך נטען, הסביר היועץ כי הדבר אינו אפשרי, אך אפשר למצוא פתרון באמצעות העברה פיקטיבית של הדירה לגורם שלישי ושימוש בה כערובה להלוואה נוספת.

כשבני הזוג גילו עניין בהצעה, הציג להם יועץ המשכנתאות את קרוב משפחתו, ג', שמולו עליהם לחתום על ההסכם הפיקטיבי למכירת הדירה כדי שישיג עבורם את ההלוואה.

וכך היה. בני הזוג הגיעו למשרדו של עורך דין בטירת הכרמל, שם הוחתמו על הסכם מכר של דירתם. לדבריהם, לאורך כל השיחה נאמר להם שוב ושוב כי הסכם המכר פיקטיבי, שלא ייעשה בו שימוש, וכי הדירה תחזור לבעלותם המלאה לאחר שישיבו את מלוא ההלוואה, 200 אלף שקלים, שתועבר אליהם לאחר שיחתמו.

לדברי עו"ד בר אל, העסקה בוצעה בלי שהלווים הבינו כי הם למעשה מוכרים את דירתם לג'. להערכתו, ג' שימש כ"קוף" של יועץ המשכנתאות, אשר על פי הנטען המשיך למשוך בחוטים ולנהל את תרגיל ההונאה.

בהמשך השיג ג' הלוואה מבנק מזרחי טפחות בסך כמיליון שקלים. כבטוחה שיעבד הבנק את זכויותיו של ג' בדירה על סמך הסכם המכר שעליו חתמו הצדדים. כמו כן הוסיף הבנק הערת אזהרה על הנכס.

כעבור מספר ימים כיסה ג' את מלוא חוב המשכנתא שרבצה על הדירה לבנק טפחות, בסך כ־770 אלף שקלים, והעביר לבני הזוג 200 אלף שקלים כהלוואה.

לדברי עו"ד בר אל, באותה עת ממש העביר הבנק הלוואה בסך 1.2 מיליון שקלים לג' כשהדירה משמשת לו כערובה. את ההלוואה העניק הבנק לאחר ששלח שמאי מטעמו, שהעריך את שווי הדירה ב־1.7 מיליון שקלים, למרות שלדברי עו"ד בר אל, כבר במועד זה, סוף שנת 2015, שווי הדירה עבר את הרף של שני מיליון שקלים.

בשלב זה, כך נטען, פנו הנתבעים לבני הזוג ודרשו מהם תשלום החזר הלוואה חודשי בסך 6,000 שקלים, למרות שבפועל הבנק דרש מג' החזר הלוואה של קצת יותר מ־4,000 שקלים בחודש. וכך למעשה, טוען עו"ד בר אל, הועברה לבני הזוג הלוואה בלי שהלווים הוציאו על כך שקל מכיסם.

אילוסטרציה

לאורך כ־7 שנים, כך נטען, הקפידו בני הזוג לשלם לנתבעים כ־6,000 שקלים בחודש, מתוך אמונה שקרב היום שבו יוכלו לכסות את חובם ולהחזיר לרשותם את הדירה, שבה המשיכו להתגורר כל העת. אך אז, בשנת 2023, הם נקלעו לקשיים כלכליים נוספים ולא הצליחו להעביר את התשלום החודשי לנתבעים. אלה פנו בשל כך לבית משפט השלום בחדרה, וביקשו להוציא צו פינוי לבעל בטענה כי לא עמד בהסכם השכירות שעליו חתם.

על פי הנטען, היות שאיש לא התריע בפני הבעל כי מתקיים בעניינו הליך משפטי, הוא לא הגיע לדיון, וזה נסתיים בפסק דין במעמד צד אחד, שבו הורה השופט על פינוי בני הזוג מביתם.

כשנודע להם הדבר פנו בני הזוג לייעוץ משפטי, שלדברי עו"ד בר אל היה רשלני ביותר. לדבריו, רק עם הגשת התביעה נגד הבעל התברר לשניים כי ג' השתמש בהסכם המכר הפיקטיבי שעליו חתמו הצדדים כבר ב־2018, והעביר את הדירה על שמו בטאבו, ללא ידיעתם.

בית משפט השלום בחדרה אמנם נעתר לבקשתם של בני הזוג לבטל את פסק הדין, אך התנה זאת בהפקדה של יותר מ־70 אלף שקלים בקופת בית המשפט, סכום שבני הזוג לא היו מסוגלים לגייס. וכך נאלצו השניים להתפנות מהדירה. הם נותרו חסרי כל ונאלצו לשכור דירת מרתף בחריש.

"לדאבוני גיליתי שצו הפינוי המקורי הופנה אל הבעל בלבד, שנגדו הוגשה התביעה", מציין עו"ד בר אל. "עורך הדין שייצג את הבעל בבקשה לביטול פסק הדין לא עדכן בדבר את האישה. למעשה, לא הייתה שום מניעה שהאישה תמשיך להתגורר בנכס, אך משום שלא עודכנה בכך, היא פינתה את הדירה מיוזמתה, ללא שום צורך או הכרח."

לדברי עו"ד בר אל, סממנים רבים מאשרים כי לא היה דובר כלל בעסקת מכר אלא בהסכמה להלוואה, וכי לבית המשפט הוגשו בין השאר מסמכים שכלל לא נחתמו בידי התובעים. לדוגמה, שטרות המכר שנחתמו כביכול בשם בני הזוג נערכו מול עורך דין נוסף, שאותו, לדבריהם, מעולם לא פגשו. נחתמו מסמכי משכנתה מול בנק טפחות הנושאים את חתימות בני הזוג. חתימתם ניתנה לכאורה במשרדו של עורך הדין מטירת הכרמל, בפגישה נוספת בין הצדדים, אך לדברי בני הזוג פגישה שכזו מעולם לא התקיימה.

לדברי עו"ד בר אל, אם באמת היה מדובר בהסכם שכירות, לא הגיוני שהשכירות החודשית לא תעלה במשך 8 שנים רצופות ותהיה כל העת 6,000 שקלים. כמו כן כיצד ייתכן שבכל אותן שנים "בעל הדירה" לא טרח אפילו לא פעם אחת לבקר בדירה ולא תיקן בה דבר?

עוד טען עו"ד בר אל, גובה שכר הדירה מעורר חשד כבד. לדבריו, שכר הדירה לנכס דומה הוא אמנם כיום כ־6,000 שקלים, אך גובה שכירות כזה כלל לא נשמע הגיוני בשנת 2015, שאז היה נהוג לשכור דירה דומה ב־3,000 שקלים לחודש בלבד.

"כל המאפיינים האלו יחד מלמדים כי לא מדובר בהסכם שכירות דירה אלא בהסכם הלוואה לכל דבר ועניין שנחתם בין הצדדים", מסכם עו"ד בר אל.

בתביעה נתבעים לא רק יועץ המשכנתאות וקרוב משפחתו ג', אלא גם עורך הדין מטירת הכרמל שערך את הסכם המכר ובנק מזרחי טפחות, אשר נציגיו, כך נטען, התרשלו בבירור מצבה של הדירה המשמשת להם כבטוחה להלוואה. נתבעים גם שלושה אזרחים (אחד מהם עורך דין בעצמו) ששמם מופיע בהערת אזהרה על הדירה, זאת ככל הנראה בגלל חוב של בעל הדירה אליהם.

עו"ד בר אל מבקש מבית המשפט להסיר את כל השעבודים והעיקולים מהדירה ולהחזיר אותה לבעלותם של בני הזוג. כמו כן בית המשפט מתבקש להצהיר כי הסכם המכר שנחתם בין הצדדים הוא הסכם פיקטיבי ואינו מחייב. נוסף על כך עו"ד בר אל מבקש מבית המשפט להורות על הסרת המשכנתה של הבנק מהדירה.

הפרשה נדונה בבית המשפט המחוזי בחיפה, אשר יתבקש להכריע אם מדובר בתרגיל עוקץ לגניבת דירה או שמא היו אלה עסקת מכר והסכם שכירות לגיטימיים, כפי שטוענים הנתבעים.

לדברי עו"ד ירון בר אל, מתנהלות כעת שתי תביעות נוספות, בנסיבות דומות, נגד יועץ המשכנתאות וחברת המשכנתאות שהוא מנהל.

עו"ד ירון בר אל www.barelaw.co.il/he מתמחה בדין האזרחי מסחרי, בדיני בנקים ומקרקעין, ומייצג חברות ויחידים בתביעות חוזיות ועסקיות.