"שינוי מבני בשוק הנדל"ן הישראלי"

ישראל עטיה, מנכ״ל המרכז לתכנון פיננסי, מסכם את שנת 2025 בתחום הנדל"ן.

אנחנו נמצאים כרגע בנקודת פיתול קריטית בשוק הדיור. המלאי אצל הקבלנים נמצא בשיא היסטורי והרוכשים עדיין יושבים על הגדר, אולי הורדת הריבית האחרונה תביא את האות לשינוי המגמה. ההיסטוריה מלמדת שברגע שהמסה הקריטית של הרוכשים תרד מהגדר, אנחנו נראה סגירת פערים מהירה ואולי חזרה לעליית מחירים. עדיין, מי שקונה היום נהנה מ'שוק של קונים' עם יכולת מיקוח וכניסה בתנאים שלא יחזרו כשהשוק יתחמם מחדש.

הטעות הנפוצה של רוכשים היא להסתכל רק על 'מחיר הדירה', בעוד שהפרמטר האמיתי צריך להיות 'עלות הכסף'. למרות שהריבית התחילה לרדת, סביבת המימון עדיין מאתגרת ולכן החוכמה היום היא לנצל את מבצעי המימון של הקבלנים (כמו הלוואות קבלן מסובסדות). חשוב לבצע עסקה חכמה בשילוב תכנון תזרים המזומנים והרכב המימון.

דו"חות הכלכלן הראשי והלמ"ס בשנת 2025 סיפקו חותמת סופית לשינוי המפה הנדל"נית של ישראל: ערי הפריפריה בדרום כדוגמת אופקים עוקפות את תל אביב בהיקפי מכירת דירות חדשות ברבעונים מסוימים, זה כבר לא 'טרנד' אלא שינוי מבני. הרוכשים הצביעו ברגליים וכנראה שהם מעדיפים דירת 4 חדרים חדשה בדרום בכ1.6 מיליון ש"ח עם הטבות מס, על פני שעבוד למשכנתא בדירה של כ 3 מיליון ש"ח במרכז. הכסף זז דרומה, והפערים בהתאם.

בעוד שכולם מסתנוורים ממבצעי ה-20/80 של הקבלנים, נוצרה הזדמנות פז דווקא בשוק היד השנייה המוזנח. למוכרים הפרטיים אין יכולת לתת מימון מסובסד. למשקיעים ומשפרי דיור שיש להם הון עצמי נזיל, שוק היד השנייה הוא כרגע 'אוקיינוס כחול' המאפשר לסגור עסקאות במחירים ריאליים הנמוכים ב 10%-15% ממחירי השוק של הדירות החדשות.

צילום: יניב כהן