אפקט אנבידיה: איך תשפיע הקמת הקמפוס החדש על שוק הנדל"ן בצפון?

הקמת הקמפוס החדש של אנבידיה בקריית טבעון, לצד ההערכות כי החברה תקים גם חוות שרתים גדולה ברמות מנשה, צפויים להפוך את ציר העמקים לאחד ממוקדי ההייטק המרכזיים בישראל. על פי הפרסומים האחרונים אכלוס הקמפוס יחל בשנת 2031 ויעסיק כ- 10,000 עובדים. מבדיקה שנערכה בקבוצת ארי מגורים הקמת הקמפוס תפגוש סביבה שוק דיור שאינו ערוך לגל הביקושים שיגיע. בדומה ל"אפקט אינטל" בקריית גת, גם כאן מדובר באלפי עובדים עתירי שכר, שרבים מהם יחפשו דירות להשכרה ולרכישה ברדיוס קצר מהקמפוס בזמן שהיצע הבנייה החדשה בסביבת קריית טבעון דל במיוחד.

בקבוצת ארי מגורים בחנו את נתוני הבנייה הפעילה בערים במעגל הראשון והשני סביב קרית טבעון. הבדיקה מעלה כי בקריית טבעון עצמה רשומות רק 134 דירות בבנייה פעילה, ברמת ישי 18 דירות, ברמות מנשה שבה מתוכננת גם חוות השרתים 4 דירות בלבד, וביישובים הכפריים־קהילתיים שבמרחב כמו אלונים, בית שערים, כפר יהושע, כפר ברוך ואחרים מדובר ביחידות בודדות עד כ‑10 דירות ליישוב. מדובר בהיקפי בנייה שאינם משקפים כלל את הפוטנציאל של אלפי עובדים חדשים.

אוהד אסרף, מנכ"ל ובעלי חברת ארי מגורים, מציין כי "המועצה האזורית קריית טבעון היא מקום יחסית קטן, שאין בו את היכולת לספק מגורים לכמות כזו של אנשים. לכן היישובים שאמורים ליהנות מהביקושים נמצאים בטבעת הראשונה ליישוב. אך הבדיקה מעלה כי גם ביישובים הסמוכים, בעיקר הכפריים, אין היום כמעט בנייה חדשה ולכן מעגלי הביקוש יתרחבו ליישובים כמו יוקנעם, מגדל העמק, עפולה, נוף הגליל חיפה והקריות, שבהן יש היום בנייה משמעותית. קיימים מספר שיקולים מרכזיים שעשויים להשפיע על החלטת עובדים לבחור ביישוב מסוים, החל מנגישות תחבורתית, כבישים נוחים, תחבורה ציבורית ורכבת, ועד מערכת חינוך איכותית, חיי קהילה פעילים ותרבות ופנאי ברמה גבוהה".

שמוליק כהן, שמאי מקרקעין, מנכ"ל ובעלים של חברת אס.קי SK שמאות מקרקעין מציין כי הקמת הקמפוס החדש של אנבידיה בקריית טבעון צפויה להיות אחד מאירועי הנדל"ן והתעסוקה הבולטים בצפון בעשור הקרוב. מדובר בהשקעה שתציב את קריית טבעון והסביבה על מפת ההייטק הארצית, ותייצר לחץ מתמשך על שוק הדיור הצפוני.

הביקושים, לדבריו, לא ימתינו ליום שבו ייכנסו העובדים בפועל למשרדים החדשים. כבר בשלבי ההקמה צפויה תנועת משקיעים מוגברת ביישובים הסמוכים. ניסיון שנצבר באזורים אחרים דוגמת אינטל בקריית גת מלמד שחלק ניכר מהעובדים בוחר להתמקם ביישובים כפריים או בערים סמוכות, ולא בהכרח בשכונות החדשות הצמודות למתחם. המשמעות היא שהשפעת הביקושים תתפזר בין מספר יישובים מהטבעת הכפרית סביב טבעון ועד ערי העמק ונוף הגליל ועד חיפה והקריות. סה"כ הוא מעריך שעליית מחירי הדירות בשלוש - ארבע השנים הקרובות עושיה להגיע לכ- 15% אחוזים במעגל הראשון סביב קרית טבעון ולכ- 7.5% במעגל השני

פרויקט גבעת אלונים של חברת שרביב בקרית אתא. צילום: ספרינג הפקות

ההזדמנות של נוף הגליל

יונתן אזר, סמנכ"ל התחדשות עירונית בקבוצת י.ד. ברזאני: "המהלך של אנבידיה להקים קמפוס גדול בצפון משנה את כללי המשחק עבור היישובים הסובבים את קריית טבעון, ובהם נוף הגליל. כשחברת הייטק גלובלית בקנה מידה כזה בוחרת באזור, היא מייצרת לא רק אלפי מקומות עבודה אלא גם גל ביקושים למגורים איכותיים במרחק נסיעה סביר מהקמפוס. נוף הגליל נמצאת בדיוק בנקודת המפגש הזו כאשר מדובר כיום על נסיעה של כ-25 עד 30 דק', נתון שהופך את העיר לרלוונטית עבור עובדים שמחפשים איזון בין תעסוקה לאיכות חיים. הטבת המס שמקודמת בעיר מהווה יתרון כלכלי משמעותי עבור אנשי הייטק ומשפחות צעירות, שמבקשים להגדיל את הנטו מבלי להתרחק ממוקדי תעסוקה. זהו גורם שמבדל את נוף הגליל מיישובים סמוכים ועשוי להתבטא בעלייה בביקושים לדירות בעיר. במקביל, תנופת הבנייה בנוף הגליל מאפשרת כבר היום להיערך לביקוש הזה. אנו מקדמים את פרויקט "יזרעאל חרוד", הכולל כ-1,000 יחידות דיור, עם דגש על דירות גדולות, תמהיל מגוון כאלה שיכולות להתאים לפרופיל של משפחות ועובדי הייטק."

חיפה והקריות - היצע גבוה של דירות חדשות

לדברי שרה אילין, סמנכ"לית השיווק בחברת שרביב הבונה את פרויקט גבעת אלונים בקרית אתא "אין ספק שלהחלטה של אנבידיה להקים את מרכז הפיתוח שלה בצפון תהיה השפעה מכרעת על ענף הנדל"ן והביקושים לדירות באזור כולו. קרית אתא נמצאת מרחק של כ-18 ק"מ מקרית טבעון והיא הקריה הקרובה ביותר לטבעון, ומשכך אני מאמינה שהיא תהיה אחת הנהנות העיקריות מהגידול הזה. כבר היום ניתן לראות את ההשפעה של מוקדי תעשיית ההייטק והביטחון באזור חיפה על הנדל"ן שכן הוא משפיע גם על אופי הבניה. אנחנו זיהינו כבר לפני שנים את העדפות המגורים של ההייטקיסטים, וכחלק מפרויקט גבעת אלונים אותו אנו בונים בקריית אתא, תכננו מגדלים גבוהים שאינם דומים למשהו שהיה מקובל בעבר בקריות עם מפרט ברמה גבוהה שדומה למפרטים המקובלים בפרויקטים יוקרתיים בתל אביב. במגדלים הללו יש חללי עבודה בטרקלין מעוצב, חדר כושר, לאונג' דיירים מרווח, חדר משחקים לילדים - אלה דברים שמוכרים מהמרכז, ועכשיו הם זמינים גם כאן. גם המחיר הסביר של הדירות והנגישות התחבורתית הגבוהה למרכזי התעסוקה באזור, מהווה שיקול בבחירה שלהם".

שמחה גריידינגר מנכל ובעלים קבוצת נתיב הבונה בקרית ים: "קרית ים נמצאת בשנים האחרונות בתנופת בניה משמעותית, שכונות חדשות שנבנות, פרויקטים רבים של התחדשות עירונית, פיתוח של קו החוף ואפילו פרויקטי מגורים חדשים ברצועת החוף. אם בעבר היא נחשבה עיר חלשה ביחס ליתר הקריות, היום היא מובילה בתחום ההתחדשות העירונית. העיריה עשתה תכנון אסטרטגי לכל השכונות הישנות, פינוי־בינוי, תב"ע חדשה לכל העיר. ישנם הרבה מאד פרויקטים חדשים, שכונות חדשות עם שטחים ירוקים, שטחי מסחר רבים וכמובן גולת הכותרת, הפיתוח של רצועת החוץ והבניה של דירות חדשות קו ראשון לים עתידים לקום ברצועת החוף, בתי מלון, מרכז שיט, ספורט ימי ממש מוקד תיירותי מתקדם עם טיילת חדשנית שכרגע משלימים אותה. לקריית ים קיימות דרכי גישה נוחות ומהירות לקריית טבעון, באמצעות שילוב של כביש 22 וכביש 75, וכן דרך כביש 70. מחירי הדירות בקרית ים כיום עדיין נוחים באופן יחסי בין 20-25 אלף שקל למ"ר, מי שירכוש כיום דירות על הנייר או בשלבי בנייה התחלתיים ישביח את הנכס שלו, במיוחד נוכח העלייה בביקושים שתגיע בעקבות פתיחת הקמפוס".