יד2: 15% ירידה בביקוש לרכישת דירות לצד עלייה של 11% בשוק השכירות

לאחר שבשנה שעברה שוק הנדל"ן היה בצמיחה, שנת 2025 הביאה עימה האטה במספר העסקאות. בסקירת שלושת הרבעונים החולפים ב-2025 של יד2 נצפתה ירידה של 15% בביקוש לדירות במכירה, לצד עלייה של 14% בהיצע. בהתאמה, מספר עסקאות הנדל"ן למכירה ירד בכ-11% וכעת עומד על 64 אלף בלבד, לעומת יותר מ-70 אלף בתקופה המקבילה אשתקד. על רקע הקושי לרכוש דירה, שוק השכירות ממשיך להתחזק עם עלייה של 11% בביקוש לצד ירידה של 9% בהיצע - מגמה שהובילה לעלייה של כ-3% במחירי השכירות הארציים.

ברמת המאקרו, ניתן להצביע על מספר אירועים שהשפיעו על מצב השוק ב-2025: ראשית, בנק ישראל שמר על רמת הריבית הבסיסית באופן קבוע ויציב מאז ינואר אשתקד, מה שמשאיר עלות גבוהה למשכנתאות. לצד זאת, נוכח העלייה בשיעור המע"מ ל-18% הציבור מיהר להשלים עסקאות עד דצמבר 2024 כדי להימנע מההתייקרות הצפויה. שנית, ביטול מבצעי המימון הפופולריים (80/20 ו־90/10) בתחילת השנה יצר ירידה נוספת בביקוש ומכאן ירידה במספר העסקאות הכולל. בנוסף, הימשכות המלחמה תרמה לתחושת אי וודאות כללית, כאשר הציבור העדיף לדחות רכישות גדולות. כעת, עם סיום המלחמה והורדת הריבית ניתן להעריך באופטימיות זהירה כי השוק יתחיל להתאושש בתחילת 2026.

מלאי דירות חדשות גבוה

בבחינת שוק הנדל"ן למכירה, שיעור הספיגה של דירות חדשות המצביע על קצב המכירה עומד על כ־3% בלבד, לעומת 8.3% בסוף 2024. כלומר, מלאי הדירות החדשות נותר גבוה בעוד היקף המכירה התמתן אל מול השנה הקודמת. בהתאמה, מדד החום של השוק עומד על 45 נקודות בלבד. הערך הנמוך מעיד על מעבר ל-"שוק קונים", בו ההיצע גבוה מהביקוש ומשפר את עמדת המיקוח של הקונים. כתוצאה מכך, יותר דירות נשארות "על המדף" לפרקי זמן ארוכים, ומספר המודעות החדשות יורד בהתאם.

בהשוואה לשנה הקודמת, בערי המרכז חלה ירידה של יותר מ-20% בביקוש ביחס להיצע הגבוה. גם באזורי חדרה והצפון שנהנו מביקוש גבוה יחסית בשנה הקודמת נצפתה האטה המתבטאת בירידה של 18%-15% בביקוש. לעומת זאת, בירושלים, דרום ויהודה ושומרון הירידה בביקוש מתונה יותר מהממוצע הארצי שעומד על 15%, ונעה בין 9%-4% בלבד.

המגמה: ירידה במחירים

בנוסף, מחירי הדירות למ"ר בשנת 2025 מצביעים על שינוי מגמה - כאשר באזורים רבים נצפתה בלימה ואף ירידה במחירים. יד2 ביצעה סקירה השוואתית בין מחירי דירות 4 חדרים אשתקד ביחס לשנה הנוכחית, ומצאה בערי המרכז ירידות בולטות. בהרצליה נרשמה ירידה של 7.7%, כאשר המחיר הממוצע למ"ר ירד מ-36,294 שקלים ל-33,493 שקלים. במקום השני נמצאת חדרה עם ירידה של 6.5%, בה המחיר ירד מ-19,145 שקלים ל-17,903 שקלים, ואחריה הוד השרון עם ירידה של 6%, בה המחיר ירד מ-30,302 שקלים ל-28,483 שקלים. בערים אחרות נרשמה ירידה מתונה יותר, כדוגמת רחובות ומודיעין-מכבים-רעות עם ירידות של 4.6% במחיר למ"ר (ירידה מ-24,393 ל-23,276 שקלים, ומ-30,367 שקלים ל-28,983 שקלים, בהתאמה). מנגד, בערי הפריפריה נרשמה מגמה הפוכה של עליית מחירים - ביניהן טבריה, בה השינוי במחיר הממוצע למ"ר מוערך בעלייה של 4% (11,981 שקלים בשנה שעברה לעומת 12,457 שקלים השנה), נתיבות עם עלייה של 3.5% (12,717 שקלים לעומת 13,160 שקלים) וקריית מוצקין עם עלייה של 2.8%, בה המחיר עלה מ-14,825 ל-15,237 שקלים.

שוק של קונים

מגמה נוספת ברבעון האחרון היא העלייה בשיעור מפרסמי הדירות שנאלצים להוריד את המחיר לאחר הפרסום כדי להתאים לרמת הביקוש הנמוכה בשוק. מדובר בעלייה של 5% לעומת השנתיים האחרונות, כאשר השנה הנתון עומד על 27%. בהלימה עם ההאטה בשוק, מאז תחילת השנה נרשמה עלייה מתונה של כ-1% בלבד במחירי הדירות, מה שמעיד על בלימה והמשך מגמת ירידת המחירים.

לפי נתוני יד2, מרבית הציבור מחפש דירה למגורים ורק כ-15% מתעניין בדירה להשקעה. מרבית הרוכשים הפוטנציאליים קובעים תקציב של עד 3 מיליון שקלים לרכישת דירה - מחציתם מקצים עד 2 מיליון, ו-30% נוספים בין 2-3 מיליון. בבחירת הדירה, השיקולים המנחים את הקונים מתמקדים בגודל הדירה בהתאם לצרכים (46%), מחיר סביר במסגרת התקציב (45%), איכות השכונה (45%), ממ"ד בדירה (42%) וקרבת הדירה למשפחה או לעבודה (36%).

מנגד, הגורמים שמעכבים את הרכישה נוגעים בעיקר לסביבה הכלכלית, כאשר 56% מהנשאלים טענו שמחירי הדירות הגבוהים הם הסיבה העיקרית שמעכבת אותם, ו-30% התייחסו ליוקר המחיה והמצב הכלכלי. גורמים נוספים שצוינו הן הריבית הגבוהה (22%), היצע דירות מצומצם באזור המבוקש (27%), ורק 7% מהנשאלים התייחסו לתחושת אי-ודאות ביטחונית. בהתאמה, רוב הנשאלים (64%) טענו כי גורם המפתח העיקרי להנעת הקנייה הוא ירידה במחירי הדירות.

שוק השכירות מתחזק

בבחינת נדל"ן להשכרה, שוק השכירות ממשיך להתחזק. הביקוש עלה ב-11% מתחילת השנה לצד ירידה של 9% בהיצע. על רקע הקושי לרכוש דירה, מדד החום של נדל"ן להשכרה נותר גבוה ועומד על 62 נקודות, שמסמן "שוק מוכרים" עם רמת עניין ותחרות גבוהה בין הקונים. בהתאמה, המחיר הממוצע לשכירות עלה ב-3% לעומת השנה קודמת. רמות הביקוש הגבוהות ביותר נרשמו באזורי "המעגל השני" של המרכז כמו חדרה, לוד, נתניה ומודיעין-מכבים-רעות ובאזור הנגב המערבי כמו אופקים ונתיבות. לעומת זאת, באזור הצפון ובאר שבע נצפתה רמת הביקוש נמוכה יחסית.

בהשוואה לשנה הקודמת, ישנה עלייה של 11% ברמת הביקוש לדירות להשכרה, כאשר העלייה הבולטת ביותר נצפתה באזור השפלה ומישור החוף הדרומי - עם זינוק של כ-25%. הביקוש הגבוה הוביל לעלייה של 3% במחירי השכירות הארציים. לפי נתוני יד2, שכר הדירה הממוצע לדירת 3 חדרים עומד על כ-4,470 שקלים בחודש, לדירת 4 חדרים כ-5,590 שקלים ולדירת 5 חדרים על כ-6,730 שקלים.

בבחינת התשואה השנתית לפי ערים, המחושבת לפי יחס בין דמי השכירות להכנסה השנתית ממנה לבין שווי הנכס, ניתן לראות שזו גבוהה משמעותית בערי הפריפריה: התשואה הגבוהה ביותר בבאר שבע ועומדת על 4.3%, בלוד על 3.8% ובשדרות על 3.7%, לעומת תל אביב בה התשואה עומדת על 2.4% בלבד.

לסיכום שלושת הרבעונים החולפים, שנת 2025 מתאפיינת עד כה בשוק שכירות מתחזק, בעוד שוק המכירה נמצא בהאטה. המחירים נמצאים במגמת בלימה ואף ירידה קלה, כאשר היקף העסקאות מצביע על זהירות מצד הרוכשים. הורדת הריבית לצד ירידה פוטנציאלית נוספת במחירי הדירות עשוי להחזיר בהדרגה את הקונים לשוק.