למדיפאואר עסקת ענק בארה"ב

מדיפאואר, חברת נדל"ן מניב המתמחה ברכישה, בניהול ובהשבחה של מרכזים מסחריים שכונתיים בארה"ב, דיווחה על עסקה אסטרטגית: החברה, בניהולו של רון שטרן, חתמה על מכתב כוונות (לא מחייב) לרכישת פורטפוליו נדל"ן מסחרי־מניב הכולל 16 מרכזים מסחריים פתוחים מעוגני סופרמרקטים בפנסילבניה ובמרילנד, בתמורה ל־276 מיליון דולר (940 מיליון שקל).

המרכזים המסחריים, בשטח כולל להשכרה של כ־135 אלף מ"ר, מניבים NOI מייצג בסך של כ־20 מיליון דולר בשנה. התקופה הממוצעת של מרבית חוזי השכירות במרכזים היא 5 שנים, בשיעור תפוסה של כ־96% ודמי שכירות ממוצעים למ"ר של 13.4 דולר לחודש.

שוכרת העוגן העיקרית במרכזים היא רשת הסופרמרקטים Giant הפועלת במסגרת קבוצת קמעונאות בינלאומית מהגדולות בעולם - Ahold Delhaize. האחרונה מדורגת BBB+ על ידי S&P ו־Moody's בארה"ב.

Giant נחשבת לאחת מרשתות הקמעונאות המובילות בצפון־מזרח ארה"ב, וצפויה להיות מקור ל־24% מהכנסות החברה מהנכסים המניבים. הנתון משקף עוגן תזרימי בעל משמעות של שוכר דומיננטי ובעל פריסה רחבה. החוסן הפיננסי של Giant לצד פעילותה באזורים המאופיינים בביקוש קמעונאי יציב, מחזקים את בסיס ההכנסות מהמרכזים המסחריים ומספקים עוגן תזרימי יציב.

רון שטרן: "אני שמח על החתימה של מזכר ההבנות לרכישת פורטפוליו של 16 מרכזים מסחריים במדינות פנסילבניה ומרילנד. המהלך האסטרטגי יכפיל כמעט את פורטפוליו החברה, יחזק את מעמדה כאחד השחקנים הבולטים ביותר בתחום המרכזים המסחריים בפנסילבניה ויגדיל באופן ניכר את פעילות החברה, ההתייעלות התפעולית ואפשרויות צמיחה עתידיות.

"העסקה החדשה משתלבת היטב באסטרטגיה של מדיפאואר לרכוש מרכזים מסחריים שכונתיים איכותיים, עם שוכרי עוגן בעלי איתנות פיננסית ופוטנציאל השבחה. עסקה זו, כמו העסקה שהשלמנו בניו ג'רזי, ממשיכה לחזק את מעמדנו כשחקן מרכזי בתחום המרכזים המסחריים הפתוחים מעוגני סופרמרקטים, מהקטגוריות האטרקטיביות בשוק הנדל"ן המניב האמריקני."

מזכר ההבנות החדש הוא חלק מהתנופה העסקית שמאפיינת כיום את פעילותה של מדיפאואר. במאי 2025 השלימה החברה רכישה של מתחם מסחרי בניו ג'רזי בתמורה ל־37.5 מיליון דולר. המתחם שנרכש בתפוסה של 97% וכולל שישה מבנים מעונגי סופרמרקט, בשטח קרקע של 43 אלף מ"ר ובשטח להשכרה של 10.3 אלף מ"ר. ה־NOI המייצג מהמתחם הוא 2.5 מיליון דולר בשנה.

נכון להיום, הפורטפוליו של החברה כולל 18 מרכזים מסחריים בשטח כולל להשכרה בהיקף של 195 אלף מ"ר, עם 290 שוכרים בחוזים ארוכי טווח עד שנת 2041. שיעור התפוסה הממוצע בנכסי החברה עמד על 94% ב־31 במרס 2025 (ללא הנכס בניו ג'רזי) - נתון המלמד על חוזקה של הפעילות ועל ביקוש יציב למרכזים המסחריים שבבעלות החברה.

השלמת העסקה החדשה צפויה להכפיל כמעט את פורטפוליו החברה בארה"ב (מ-18 ל-34), ולמעשה מגלמת קפיצת מדרגה עסקית בעלת משמעות לחברה. בשנת 2024 הסתכמו ההכנסות של החברה מדמי שכירות ב־9.2 מיליון דולר. באותה השנה הניבו נכסי החברה NOI בסך של 26.3 מיליון דולר ו־FFO בסך של 11.8 מיליון דולר. אלו צפויים לגדול במידה רבה לאחר השלמת העסקה החדשה.

בכוונת החברה לממן כ־65% מהתמורה בעסקה באמצעות הלוואה. הנהלת החברה בוחנת אפשרות להסב חלק מהחוב הקיים על הנכסים לרוכשת. את יתרת התמורה בכוונת החברה לממן באמצעות גיוס הון וחוב. החברה מעריכה שככל שייחתם הסכם מחייב ולאחר השלמת בדיקות הנאותות, העסקה תושלם ברבעון הרביעי של שנת 2025.

אילוסטרציה