משבר הנדל"ן מחריף

דן אנד ברדסטריט קיימה את פורום DUNS100 של בכירי ענף המשפט בתחום הנדל"ן וההתחדשות העירונית. בפורום השתתפו רפי אלמליח, מנכ"ל מינהל התכנון, וראשי הפירמות המובילות בתחום בישראל, בהם לירון לוי לב, שותף ראש תחום התחדשות עירונית (במשותף) במחלקת הנדל"ן במשרד פישר FBC&Co, אבי ארד, ראש מחלקת נדל"ן, תכנון ובנייה במשרד גולדפרב גרוס זליגמן, עופר פרייליך, שותף במחלקת הנדל"ן במשרד מיתר, דנה בירן, שותפה מנהלת תחום התחדשות עירונית במשרד פירון. הנחתה עו"ד דפנה שחר, מגישת סודות הנדל"ן.

בפורום דנו המשתתפים בנושאים אקטואליים, בהם השפעת מלחמת חרבות ברזל על ענף הנדל"ן בכלל ועל תחום ההתחדשות העירונית בפרט; העלייה בהיתרי בנייה בהתחדשות עירונית והמשמעות המשפטית שלה; תוכנית תמ"א 38 שמסתיימת וההשלכות המשפטיות לצד "חלופת שקד" ותיקוני חקיקה הכרחיים לקידום פרויקטים עירוניים; מבצעי המימון בנדל"ן; הרגולציה, השפעתה המשפטית וסיכוני אשראי אפשריים; משבר בכוח האדם בנדל"ן; סיכונים פיננסים ואתגרים משפטיים לקבלנים.

בכנס התקיים סקר אינטראקטיבי בנושאים המרכזיים שמעצבים את ענף הנדל"ן וההתחדשות העירונית כיום. ממצאי הסקר מלמדים שהענף מתמודד עם אי-ודאות.

על פי נתוני דן אנד ברדסטריט, חלה עלייה של כמעט 50% באינדיקטורים פיננסיים שליליים בקרב חברות נדל"ן בשנה החולפת. עם זאת הדעות באשר להמשך המגמה חלוקות: 46% מהמשתתפים סבורים שהשוק יתייצב, 35% מעריכים שההידרדרות תימשך, ורק 19% מאמינים כי צפוי שיפור.

הרגולציה זכתה לביקורת נרחבת. 77% מהמשתתפים טענו כי היא בעיקר מעכבת פרויקטים, לעומת מיעוט הרואה בה מנוף לקידום ההתחדשות העירונית. בתחום ההשקעות בנדל"ן מניב, מיקום נותר הגורם המשפיע ביותר עם 44% מההצבעות, ותשואות יציבות ועלויות מימון קיבלו כ-25% מהצבעות המשתתפים כל אחת.

באשר להלוואות בלון, הדעות היו חצויות: 50% תומכים בהתערבות רגולטורית ו-50% מתנגדים. 60% מהמשתתפים סבורים כי משרד השיכון מספק מענה מועט בלבד לאתגרי הענף, ו-27% טוענים כי אין מענה כלל - חוסר שביעות רצון מובהק מהמדיניות הנוכחית. עם זאת כאשר נשאלו לגבי הורדת דירוג האשראי של ישראל, 64% מהמשתתפים סבורים כי לא תהיה לכך השפעה ממשית על ההשקעות בנדל"ן, ו-36% מזהים בכך פוטנציאל לפגיעה.

הנתונים מציגים תמונה מורכבת של שוק הנדל"ן בישראל, עם אתגרים ממשיים ברגולציה, תנאי מימון ושביעות רצון מהמדיניות הממשלתית, לצד חיפוש יציבות בתנאי שוק משתנים.

עו"ד שילה זברו וייס, מנהלת מחלקת DUNS 100 בדן אנד ברדסטריט: "ענף הנדל"ן בישראל נמצא בצומת מורכב במיוחד, עם שלושה אתגרים מרכזיים שמעצבים את פני השוק: המחסור החמור בכוח אדם, שנוצר בעקבות הפסקת כניסתם של כ-90 אלף פועלים פלסטינים, יוצר עיכובים של ממש במסירת דירות ומעלה את עלויות הבנייה. בד בבד ניכרת עלייה מדאיגה בסיכונים בשוק המשכנתאות - היקף הלוואות הבלון זינק והגיע לשיא של 23% מסך המשכנתאות. הדבר מעורר חשש ליציבות השוק. לבסוף, תחום ההתחדשות העירונית עובר טלטלה עם המעבר מתמ"א 38 לחלופת שקד, ויעבור זמן עד שתימצא הדרך הנכונה לקדם פרויקטים במסגרת החלופה החדשה. נדרשים תיקוני חקיקה משלימים וזמן להטמעה וליצירת פרקטיקה ברורה שמכוחה יקודמו הפרויקטים."

רפי אלמליח, מנכ"ל מינהל התכנון: "תמ"א 38 הייתה הכנה להכנה, אבל לא נתנה מענה אמיתי. השלמנו את נושא המיגון והצענו פתרונות בזמן המלחמה. בתחום התכנון עשינו את המרב, אך משרד המשפטים מתקשה עם פתרונות והיתרים. קידמנו מהלכים שיאפשרו פתרונות למפונים בצפון ובדרום, הן בדיור והן במיגון. תמ"א 38 הייתה רלוונטית בעבר, אך כיום נדרשים פתרונות רחבים יותר ברמת שכונה ועיר, תוך התחשבות בתחבורה ציבורית ובמטרו. דוגמה לכך היא תוכנית ח-319 בחולון, שמספקת ודאות ליזמים גם בתקופה של ריבית גבוהה. כעת אנו מתמקדים בהתחדשות עירונית בנהריה, בשלומי ובקריית שמונה, תוך ניצול תקציבי המדינה לחיזוק ופיתוח של הפריפריה.

"לגבי המטרו, נדרשת ריכוזיות אוכלוסייה סביב התחנות עם הגדלת זכויות בנייה כדי להפוך אותו לכלכלי. עם זאת המדינה חייבת להקצות את התקציב הדרוש - 150 מיליארד ש"ח.

"בתחום חוק התכנון והבנייה אנו מובילים תיקון שיביא להעברת סמכויות לוועדות המקומיות תוך יצירת ודאות תכנונית. תוכניות כוללות יאפשרו גמישות בקבלת החלטות ויצמצמו הליכי תכנון מסורבלים.

"משבר הדיור קיים, אך כיום יש יותר תוכניות זמינות. אישרנו שיא של 204 אלף יחידות דיור. הקמנו חטיבת תשתיות שחילקה את הפרויקטים לטווחי זמן מוגדרים כדי למנוע עיכובים וסרבול. הקמנו גם רשות רישוי ארצית שמסייעת לקדם תוכניות שנתקעו בוועדות המקומיות. לבסוף, אנו עובדים על תוכנית אסטרטגית שמחלקת את המדינה ל-28 אזורי תפקוד, ללא תלות בגבולות מחוזיים. המטרה היא שכל אזרח יקבל שירותי תעסוקה, רפואה ומסחר בטווח חצי שעה מהבית. כך נייצר ודאות, נקצר תהליכים בירוקרטיים ונאפשר תכנון יעיל יותר."

לירון לוי לב ממשרד פישר FBC&Co: "החוק מכיר בצרכים הייחודיים של דיירים קשישים ומציע מספר חלופות שנועדו להקל עליהם בהתמודדות עם המעבר. דייר קשיש זכאי לבחור בין שתי חלופות בתוך הפרויקט עצמו: קבלת שתי דירות קטנות או דירה קטנה בצירוף הפרש כספי. יש חלופה שלישית - מחוץ לפרויקט. בחלופה זו הקשיש יכול לבחור בין מימון מלא של שהייה בבית אבות בצירוף הפרש כספי בהתאם לשווי הדירה החדשה לבין קבלת דירה אחרת סמוך לפרויקט בשווי הדירה המגיעה לו, או קבלת סכום כספי על בסיס השווי המהוון של הדירה העתידית, כפי שנקבע בהסכם. פתרונות אלו מתחשבים בצרכים המיוחדים של הקשישים, במיוחד מי שמתקשים להתמודד עם המעבר הפיזי והנפשי לדירה חדשה.

"עם זאת היישום של חלק מהחלופות מציב אתגרים, ויש מקום לשיפור במנגנונים הקיימים באופן שיתנו מענה רחב יותר לצרכים הייחודיים של אוכלוסייה זו. כך למשל אפשר לשקול התאמה של המסלולים הקיימים באמצעות הגדלת הפיצויים הכספיים או יצירת אפשרויות גמישות יותר, שיכללו גם ליווי חברתי ותמיכה נפשית. כמו כן נדרש תיקון בחוק מיסוי מקרקעין, שיאפשר לקשיש לקבל החלטה סמוך יותר למועד הפינוי. מהלכים כאלה עשויים לאזן בין צרכי הדיירים לבין הצרכים והיכולות של היזמים, ולתרום להצלחת הפרויקטים באופן מיטבי לכל הצדדים."

אבי ארד ממשרד גולדפרב גרוס זליגמן: "המדינה העבירה את מרכז הכוח לרשויות המקומיות באופן מובהק בקביעת כללי ההתחדשות העירונית, וכך נוצרו הרבה חסמים, עיכובים וחוסר ודאות. צריך להחזיר את המשילות בנושא מדיניות וחקיקה בהתחדשות עירונית למדינה לצורך אחידות וודאות בתחום. במקומות שבהם המדינה עשתה הסכמי גג ולקחה את המשילות, יש התפתחות והתקדמות.

"הניסיון שנצבר מלמד, כי בנפרד מהליך דייר סרבן שגרם עיכובים רבים במימוש פרויקטים עד היום, התפתחה פרקטיקה של 'סרבנות משנה' של דיירים שחתמו על הסכמי תמ"א/פינוי-בינוי על דרך הימנעות מחתימה על מסמכי הליווי ושעבוד הזכויות לבנק המלווה, תוך ניצול המצב הרגיש של היזמים והדיירים שעומדים ממש ערב פינוי הדירות, תוך הסתמכות על דרישת הבנקים לחתימה של בעלי הזכויות עצמם ולא על דרך שימוש בייפוי הכוח שנמסר ליזמים בחתימה על ההסכם. הפתרון מצריך חקיקה שתחייב את הבנקים (וגורמים מממנים אחרים) להסכים לחתימה באמצעות ייפוי כוח לגבי בעלי זכויות שחתומים על הסכם התמ"א."

עו"ד דנה בירן ממשרד פירון: "מלחמת חרבות ברזל השפיעה במידה רבה על הענף כולו, ובוודאי על פרויקטים של התחדשות עירונית. מדובר בפרויקטים שמאושרים לאורך הדרך בראייה אופטימלית הן של מחירי הדירות והן של עלויות הבנייה, כמעט ללא מרווח סיכון, כדי לאפשר להם לצאת לדרך גם אם משהו משתבש.

"כפי שהתברר, משהו בהחלט השתבש. המדינה לא נותנת מענה למחסור החמור בכוח אדם, עלויות הבנייה מטפסות בהתאם, ועלויות המימון גבוהות מאוד. השוק התרגל למודל מכירות של 80-20 שאינו יוצר תזרים בעל משמעות לאורך תקופת הבנייה ומגלגל את הבעיות לשלב המסירה. התוצאה היא שפרויקטים נתקעים ואינם יכולים לצאת לפועל, או מתעכבים בשלב הבנייה. גם בפרויקטים שהצליחו להסתיים ולהתאכלס בתקופה זו, ישנן מחלוקות סביב השאלה מי צריך לשאת בהשלכות של העיכובים.

"אם המדינה לא תטפל בבעיה בהקדם, ובראש ובראשונה תמצא פתרון למחסור החמור בכוח אדם לצד מענה לסוגיית האיחורים באופן שלא יגלגל את כל ההשלכות לפתחם של היזמים, נראה את התוצאות ביתר שאת בתקופה הקרובה."