סקירה תקופתית של רשות המסים על שוק הנדל"ן

חטיבת הכלכלה והתכנון ברשות המסים פרסמה סקירה המציגה התפתחויות בשוק הנדל"ן והכנסות ממיסוי מקרקעין לשנים 2021־2024. הסקירה מציגה את ההתמתנות בפעילות בשוק הנדל"ן, שהחלה עוד בתחילת שנת 2023 והתגברה ברבעון האחרון של השנה על רקע פרוץ מלחמת חרבות ברזל.

בשל התמתנות זו ירדו ההכנסות ממס רכישה ושבח ב־43% וב־49% בהתאמה בשנת 2023 לעומת שנת 2022, שהייתה עתירה בהכנסות ממיסי נדל"ן. בתחילת שנת 2024 נמשכה הירידה, אך במחצית השנייה של השנה נצפתה התאוששות, ובסיכום השנתי עלו הכנסות ממס רכישה ב־16% בשנת 2024 לעומת שנת 2023. הכנסות ממס שבח המשיכו לרדת, אך בשיעור מתון יותר של 5%.

לצד זאת מציגה הסקירה נתונים חדשים המלמדים על עלייה ממשית במחירים של דירות הנרכשות על ידי משקיעים (רוכשים שיש בבעלותם כבר לפחות דירה אחת). לאחר עלייה מתונה במחירים בשנת 2022, עלה המחיר החציוני של דירה להשקעה ב־2023 ב־11% והגיע לרמה של שני מיליון ש"ח. בחודשים ינואר־יוני 2024 הייתה עלייה נוספת, של 14% במחיר החציוני של דירות להשקעה, שהגיע לרמה של 2.3 מיליון ש"ח. לא נצפתה עלייה דומה במחירים של קרקעות או של דירות הנרכשות על ידי רוכשי דירה ראשונה או משפרי דיור.

הסקירה מלמדת גם על פער מהותי בין המחירים ששילמו עולים חדשים ותושבי חוץ על דירות להשקעה לאלה ששילמו משקיעים ישראלים. בשנת 2023 היה המחיר החציוני של דירת השקעה שרכש עולה חדש גבוה ב־73% מזה של כל הדירות להשקעה שנרכשו באותה שנה. המחיר החציוני של דירה להשקעה שנרכשה על ידי תושב חוץ באותה שנה היה מעט נמוך יותר מזה של עולה חדש, אך עדיין גבוה ב־71% מהמחיר החציוני של כל הדירות להשקעה.

אף כי שתי האוכלוסיות שילמו מחירים גבוהים במיוחד, ההשפעה של תושבי חוץ על גביית המס ב־2023 הייתה בעלת משמעות רבה יותר. זאת הן משום שחלקם מתוך כל הרכישות היה גדול יותר (10% מהדירות להשקעה נרכשו על ידי תושבי חוץ לעומת 1% בלבד על ידי עולים חדשים), והן משום שמשקיעים תושבי חוץ משלמים מס רכישה מלא. לפיכך הגבייה ממס רכישה בגין רכישת דירות להשקעה על ידי תושבי חוץ בשנת 2023 הסתכמה ב־432 מיליון ש"ח, שהם 15% מסך גביית מס הרכישה בגין דירות להשקעה.