מניבים מסכמת את 2023 כשנת צמיחה רווחית

מניבים קרן הריט החדשה דיווחה על תוצאותיה הכספיות לרבעון הרביעי ולשנת 2023. החברה מחזיקה, נכון ליום 31 בדצמבר 2023, ב-23 נכסים מניבים בשטח כולל של כ-282 אלף מ"ר וכ-63 אלף מ"ר שטחי חניה, קרקע וזכויות בנייה להקמת נכסים מניבים וכן שטחי משרדים, מסחר וחניות במגדל שנמצא בשלבי הקמה בתל אביב. לאחר תאריך המאזן, ביצעה החברה שתי עסקאות נוספות לרכישת נכסים, כך שנכון למועד זה מחזיקה החברה ב-25 נכסים מניבים בשטח כולל של כ-301 אלף מ"ר וכ-73 אלף מ"ר שטחי חניה.

סך שווי הנדל"ן המניב של החברה, נכון ליום 31 בדצמבר 2023, מסתכם בכ-2.94 מיליארד ש"ח, ובתוספת שני הנכסים שנרכשו לאחר מועד המאזן, שווים ההוגן של הנכסים מסתכם בכ-3.14 מיליארד ש"ח. ההון העצמי של החברה מסתכם בכ-1.58 מיליארד ש"ח, נכון ליום 31 בדצמבר 2023 גידול של כ-4.1% ביחס לשנה שעברה.

הכנסות החברה מדמי שכירות וניהול הסתכמו בשנת 2023 בכ-200.6 מיליון ש"ח, לעומת כ- 166.7 מיליון ש"ח בשנת 2022, גידול של כ- 20.3%. הגידול נובע הן מנכסים שלא הניבו או הניבו חלקית בתקופה המקבילה (הנכסים בבני ברק, נוף הגפן בחיפה, רמת החייל בת"א, הנכס ביבנה ומתחם זנלכל), מאכלוס מגדל מניבים כפר סבא ומגידול בהכנסות השכירות ביתר הנכסים הקיימים. ברבעון הרביעי של 2023 הסתכמו ההכנסות בכ-52.7 מיליון ש"ח, לעומת כ- 45.5 מיליון ש"ח ברבעון הרביעי של 2022 - גידול של כ-15.7%.

ה-NOI בשנת 2023 הסתכם בכ-182.9 מיליון ש"ח, לעומת NOI בסך של כ-150.8 מיליון ש"ח בשנת 2022, גידול של כ-21.2%. ה-NOI לשנת 2023 הסתכם מעבר לטווח העליון בתחזית ה-NOI המעודכנת של החברה, שעמדה על 180-182 מיליון ש"ח, וזאת לאחר שהתחזית עודכנה כלפי מעלה מספר פעמים במהלך השנה. ה-NOI ברבעון הרביעי של 2023 הסתכם בכ-48.4 מיליון ש"ח, לעומת NOI בסך של כ-41.4 מיליון ש"ח ברבעון הרביעי של 2022, גידול של כ-17.1%.

שיעור התפוסה בנכסי החברה, נכון ליום 31 בדצמבר 2023, מסתכם בכ-97% ובכ-97.5% נכון למועד פרסום הדו"ח.

שיעור התשואה המשוקלל (Cap Rate) הנגזר מהנדל"ן להשקעה המושכר עמד על כ-6.97%, נכון ליום 31 בדצמבר 2023, בעוד עלות החוב המשוקללת של החברה הסתכמה בכ-2.1%, נתונים המשקפים מרווח של כ-4.87%. יצוין כי לאחר הנפקה של איגרות חוב שביצעה החברה בפברואר 2024, עלות החוב המשוקללת עלתה ל-2.21% (צמוד מדד), המשקפת מרווח של כ-4.76%.

שיעור המינוף נטו הינו כ- 46.4% ליום 31 בדצמבר 2023, וכ-49% ליום מועד פרסום הדו"ח הכספי (בשקלול רכישת שני הנכסים ברבעון הראשון של 2024 והנפקת האג"ח שבוצעה בפברואר 2024).

ה-FFO הריאלי (לפי גישת ההנהלה) בשנת 2023 הסתכם בכ-137.9 מיליון ש"ח, עלייה של 23.1% לעומת כ-112 מיליון ש"ח בשנת 2022. ה-FFO לשנת 2023 עלה מעבר לטווח העליון בתחזית ה-FFO המעודכנת של החברה, שעמדה על 134-136 מיליון ש"ח, וזאת לאחר שהתחזית עודכנה כלפי מעלה במהלך השנה מספר פעמים. ה-FFO הריאלי ברבעון הרביעי של 2023 הסתכם בכ-36.6 מיליון ש"ח, לעומת כ-31.1 מיליון ש"ח ברבעון הרביעי של שנת 2022 - גידול של 17.4%.

ה-FFO הנומינלי (לפי הוראות רשות ניירות ערך) בשנת 2023 הסתכם בכ-91 מיליון ש"ח לעומת כ-50.7 מיליון ש"ח בשנת 2022, גידול של 79.5%. ה-FFO הנומינלי (לפי הוראות הרשות לניירות ערך) ברבעון הרביעי של 2023 הסתכם בכ-34.9 מיליון ש"ח, לעומת כ-18.9 מיליון ש"ח ברבעון הרביעי של שנת 2022, גידול של כ- 79.5%.

שערוך נדל"ן להשקעה - בשנת 2023 רשמה החברה הכנסות בגין עליית ערך שווי נכסים מניבים בסך 70.1 מיליון ש"ח, לעומת 123.6 מיליון ש"ח בשנת 2022. במהלך הרבעון הרביעי נרשמו הכנסות בסך 32.6 מיליון ש"ח בגין עליית ערך שווי נכסים מניבים, לעומת 81.8 מיליון ש"ח ברבעון הרביעי של שנת 2022. במהלך הרבעון הרביעי ביצעה החברה שיערוך לחלק מנכסיה (שטרם שוערכו במהלך השנה) - עליית הערך נבעה בעיקר מהשינוי במדד המחירים לצרכן וכן מעליות ריאליות ושינויים אחרים, ובקיזוז הפחתות בגין שינוי שיעורי היוון בשיעור של עד 0.25% בחלק מהנכסים.

הוצאות חד פעמיות בגין רכישת נכסים - בשנת 2023 נרשמו הוצאות עסקה חד פעמיות (בעיקר מס רכישה) בסך של 13.1 מיליון ש"ח, לעומת כ- 30.2 מיליון ש"ח בשנת 2022. ברבעון הרביעי של 2023 לא נרשמו הוצאות עסקה, לעומת כ- 8.8 מיליון ש"ח ברבעון הרביעי של 2022.

הרווח הנקי בשנת 2023 הסתכם בכ-148 מיליון ש"ח, לעומת כ-144 מיליון ש"ח בשנת 2022. הרווח הנקי ברבעון הרביעי 2023 הסתכם בכ-67.6 מיליון ש"ח, לעומת רווח נקי בסך של כ-92 מיליון ש"ח ברבעון הרביעי של 2022. השינוי ברווח ברבעון הרביעי של 2023 מול הרבעון המקביל ב-2022 נבע בעיקר מסעיף התאמת שווי הוגן - בנטרול סעיף זה, הרווח ברבעון הרביעי של 2023 עלה לכ-35 מיליון ש"ח, לעומת כ-18.9 מיליון ש"ח ברבעון המקביל.

חלוקת דיבידנד - בגין רווחי שנת 2023 הכריזה החברה במהלך השנה ולאחר תאריך המאזן על ארבע חלוקות דיבידנד בסכום כולל של כ81 מיליון שקל, בהתאם לתחזיות ההנהלה. ביום 18 במרץ 2024 אישר דירקטוריון החברה חלוקת דיבידנד בסך של 21 מיליון ש"ח לבעלי מניות החברה בגין תוצאות הרבעון הרביעי של 2023. הדיבידנד ישולם ביום 10 באפריל 2024.

נכון ליום 31 בדצמבר 2023, ההון העצמי של החברה מסתכם בכ-1.58 מיליארד ש"ח, לעומת כ- 1.52 מיליארד ש"ח ביום 31 בדצמבר 2022. הגידול נובע בעיקר מהרווח בתקופה ומהנפקת כתבי אופציה בסך של כ-5.8 מיליון ש"ח, בניכוי הדיבידנדים שהוכרזו, ובניכוי עלות רכישת מניות החברה במסגרת תוכנית רכישה עצמית בסך של כ-12.7 מיליון ש"ח.

לחברה יתרת מזומנים ושווי מזומנים בסך של 196.7 מיליון ש"ח ליום 31 בדצמבר 2023. בנוסף החברה דיווחה כי כלל הנדל"ן שברשותה אינו משועבד. האיתנות הפיננסית של החברה, המתבטאת ביתרות המזומנים שברשותה, במינוף הנמוך (כ-49% ליום פירסום הדוח) ובכך ש-100% מנכסי החברה אינם משועבדים, עשויים לסייע לחברה להתמודד עם מקרי קיצון שונים. יצוין כי מועד פירעון החוב המהותי הבא (יתרת קרן אג"ח מסדרה ב') יחול רק בעוד כ-3.75 שנים, ביום 31.12.2027.

עופר אברם, מנכ"ל מניבים: "2023 היתה מהשנים החזקות של מניבים מאז היווסדה. חרף אתגרי הכלכלה המקומית, שכללו בין היתר את המשך העלאת הריבית בתחילת השנה, אירועי המהפכה המשפטית, מלחמת 'חרבות ברזל' והפחתת הדירוג למדינת ישראל, הצלחנו לסיים את השנה ברווח נקי בסך של כ-150 מיליון שקל, ועם גידול משמעותי ב-NOI וב-FFO, שחצו את הרף העליון בתחזיות המוקדמות.

"לזכות החברה עמדו בשנה החולפת יתרונות שונים, שסייעו בהתמודדות עם אתגרי השוק. בין אלה ניתן להזכיר את הפיזור המשמעותי בתיק הנכסים של החברה, שכמחצית ממנו מיוחסת לנכסי לוגיסטיקה ותעשייה, תחומים שממשיכים לשמור על דפנסיביות. יתרונות אחרים שתרמו לחוסנה הפיננסי של החברה כללו מינוף נמוך, 49% נטו בלבד, עלות משוקללת נמוכה של החוב, גיוון רב של שוכרים מתחומים שונים, פיזור גיאוגרפי רחב, ו-100% נכסים שאינם משועבדים.

"את שנת 2024 פתחנו בשתי עסקאות משמעותיות שיבטיחו את המשך הצמיחה של החברה גם בשנת 2024 - הראשונה, עסקה שבה רכשנו 50% מהזכויות במגדל משרדים בחיפה, עם אופציה לרכישת 50% הנותרים; והשנייה, עסקה לרכישת נכס לוגיסטי באזור התעשייה אפק בראש העין. לאחר השלמת שתי העסקאות, שווי נכסי החברה חצה רף של 3 מיליארד שקל, וזאת כששיעור התפוסה בנכסים המושכרים הגיע לרמת תפוסה מלאה של 97.5%".

שרון שוופי, יו"ר מניבים: "במהלך 2023 ועד לפרסום הדו"ח, הצליחה מניבים להמשיך ולצמוח, והגדילה את הפורטפוליו בארבעה נכסים מניבים חדשים, שברכישתם השקענו קרוב ל-400 מיליון ש"ח, תוך מימוש אסטרטגיית הרכישות של החברה, של התמקדות בנכסי לוגיסטיקה ותעשיה והמחיר למ"ר כפרמטר מרכזי בבחינת הנכסים. התוצאות החזקות ב-2023 והצמיחה המשמעותית ב-FFO איפשרו לחברה להמשיך בחלוקת הרווחים, בהתאם לתחזית, כך שבסך הכול תחלק החברה דיבידנדים בסכום מצטבר בסך של כ-81 מיליון ש"ח בגין תוצאות 2023, תוך שמירה על תשואת דיבידנד גבוהה. התחזיות שפירסמנו לשנת 2024 משקפות את הערכתנו לשיפור נוסף בפרמטרים התפעוליים גם בשנה זו.

לאחרונה, אישרה האספה הכללית של החברה את הארכת הסכם הניהול עם חברת הניהול, ומדיניות תגמול חדשה לחברה, וברצוננו להודות לבעלי המניות בחברה על התמיכה והאמון בצוות המנהל.

בשם עובדי החברה ומנהליה אנו מבקשים להשתתף בצער משפחות הנופלים והנרצחים במלחמה, מייחלים לחזרתם המהירה של כלל החטופים, להחלמתם של הפצועים בגוף ובנפש ולחזרתם בשלום של חיילי צה"ל וכוחות הבטחון הלוקחים חלק במערכה".