מניבים מסכמת שנת צמיחה ורווחיות נוספת

מניבים קרן הריט החדשה דיווחה על תוצאותיה הכספיות לרבעון הרביעי ולשנת 2024. החברה מחזיקה, נכון ליום 31 בדצמבר 2024 ב-26 נכסים מניבים בשטח כולל של כ-308 אלף מ"ר וכ-76 אלף מ"ר שטחי חניה, קרקע וזכויות בנייה להקמת נכסים מניבים וכן שטחי משרדים, מסחר וחניות במגדל שנמצא בשלבי הקמה בתל אביב. במהלך שנת 2024 השלימה החברה רכישה של שלושה נכסים מניבים בעלות כוללת (לפני הוצאות רכישה) של כ-303 מיליון ש"ח, בכללם מבנה לוגיסטי בראש העין, רכישת 75% מזכויות הבעלות במגדל משרדים בחיפה ונכס לוגיסטי נוסף באזור התעשייה חבל מודיעין. בנוסף, התקשרה החברה בהסכם מכר למכירת מתחם בנהריה.

סך שווי הנדל"ן המניב של החברה, נכון ליום 31 בדצמבר 2024, מסתכם בכ-3.32 מיליארד ש"ח, גידול של כ-12.7% ביחס לשנה שעברה. ההון העצמי של החברה מסתכם בכ-1.73 מיליארד ש"ח, נכון ליום 31 בדצמבר 2024 גידול של כ-9.4% ביחס לשנה שעברה.

הכנסות החברה מדמי שכירות וניהול הסתכמו בשנת 2024 בכ-237.1 מיליון ש"ח, לעומת כ-200.6 מיליון ש"ח בשנת 2023, גידול של כ- 18.2%. הגידול נובע הן מגידול במצבת הנכסים (יבנה, זנלכל, ראש העין דנשר, מגדל ארמון וחבל מודיעין) והן מגידול בהכנסות השכירות ביתר הנכסים הקיימים לרבות מגדל מניבים כפר סבא.

ה-NOI בשנת 2024 הסתכם בכ-218 מיליון ש"ח, לעומת NOI בסך של כ-182.9 מיליון ש"ח בשנת 2023, גידול של כ-19.2%. ה-NOI לשנת 2024 הסתכם מעבר לטווח העליון בתחזית ה-NOI המעודכנת של החברה, שעמדה על 214-216 מיליון ש"ח, וזאת לאחר שהתחזית עודכנה כלפי מעלה מספר פעמים במהלך השנה. ה-NOI ברבעון הרביעי של 2024 הסתכם בכ-57 מיליון ש"ח, לעומת NOI בסך של כ-48.4 מיליון ש"ח ברבעון הרביעי של 2023, גידול של כ-17.7%.

שיעור התפוסה בנכסי החברה, נכון ליום 31 בדצמבר 2024, מסתכם בכ-97%, לא כולל את המבנה בהרטוב שהיה בהליכי שיפוץ ונמצא בשלבי השכרה מתקדמים. כולל המבנה בהרטוב שיעור התפוסה הינו כ-92%.

Same Property NOI - בשנת 2024 הסתכם בכ-192.5 מיליון ש"ח, עלייה של כ-8% לעומת כ-178.4 מיליון ש"ח ב-2023. החברה תבחן מעת לעת עדכון של תחזית אומדן ה-NOI הצפוי לשנת 2025, בהתאם לרכישות הצפויות להתבצע במהלך 2025 בהתאם לאסטרטגיית רכישת הנכסים של החברה.

ברבעון הרביעי של 2024 הסתכם ה- Same Property NOI בכ-52.4 מיליון ש"ח, עלייה של כ-8% לעומת כ-48.4 מיליון ש"ח ברבעון הרביעי של 2023.

שיעור התשואה המשוקלל (Cap Rate) הנגזר מהנדל"ן להשקעה המושכר עמד על כ-7.13%, נכון ליום 31 בדצמבר 2024, בעוד עלות החוב המשוקללת של החברה הסתכמה בכ-2.2%, נתונים המשקפים מרווח של כ-4.9%.

שיעור המינוף נטו הינו כ- 47.4% ליום 31 בדצמבר 2024, המאפשר לחברה גיוס חוב נוסף ויחד עם המזומן שבידיה לרכוש נכסים נוספים תוך שמירה על רמת מינוף של כ-50% התואמת את מדיניות החברה.

ה-FFO הריאלי (לפי גישת ההנהלה) בשנת 2024 הסתכם בכ-164.3 מיליון ש"ח, עלייה של כ-19.1% לעומת כ-137.9 מיליון ש"ח בשנת 2023. ה-FFO לשנת 2024 עלה מעבר לטווח העליון בתחזית ה-FFO המעודכנת של החברה, שעמדה על 159-161 מיליון ש"ח. ה-FFO הריאלי ברבעון הרביעי של 2024 הסתכם בכ-43.1 מיליון ש"ח, לעומת כ-36.6 מיליון ש"ח ברבעון הרביעי של שנת 2023 - גידול של כ- 17.8%.

ה-FFO הנומינלי (לפי הוראות רשות ניירות ערך) בשנת 2024 הסתכם בכ-104 מיליון ש"ח לעומת כ-91 מיליון ש"ח בשנת 2023, גידול של כ- 14.3%. ה-FFO הנומינלי (לפי הוראות הרשות לניירות ערך) ברבעון הרביעי של 2024 הסתכם בכ-44.5 מיליון ש"ח, לעומת כ-35 מיליון ש"ח ברבעון הרביעי של שנת 2023, גידול של כ- 27.5%.

שערוך נדל"ן להשקעה - בשנת 2024 רשמה החברה הכנסות בגין עליית ערך שווי נכסים מניבים בסך כ-41.6 מיליון ש"ח, לעומת כ- 70.1 מיליון ש"ח בשנת 2023. במהלך הרבעון הרביעי נרשמו הכנסות בסך כ-27.1 מיליון ש"ח בגין עליית ערך שווי נכסים מניבים במסגרת שיערוך לחלק מנכסיה (שטרם הוערכו במהלך השנה), לעומת כ- 32.6 מיליון ש"ח ברבעון הרביעי של שנת 2023.

הוצאות חד פעמיות בגין רכישת נכסים - בשנת 2024 נרשמו הוצאות עסקה חד פעמיות (בעיקר מס רכישה) בסך של כ- 22.6 מיליון ש"ח, לעומת כ-13.1 מיליון ש"ח בשנת 2023

הרווח הנקי בשנת 2024 הסתכם בכ-123 מיליון ש"ח, לעומת כ-148 מיליון ש"ח בשנת 2023. הרווח הנקי ברבעון הרביעי 2024 הסתכם בכ-67.7 מיליון ש"ח, בדומה לרווח הנקי ברבעון הרביעי של 2023. בנטרול התאמות שווי הוגן של נדל"ן להשקעה נטו (לרבות הוצאות רכישה) גדל הרווח הכולל בשנת 2024 בכ-13 מיליון ש"ח אל מול שנת 2023, ובכ-9.6 מיליון ש"ח ברבעון הרביעי של 2024 אל מול הרבעון המקביל.

חלוקת דיבידנד - דירקטוריון החברה אישר מדיניות חלוקת דיבידנד, כך שהחברה תפרסם את סכום הדיבידנד השנתי המינימלי אשר בכוונתה לחלק, ואשר יחולק ל-4 תשלומים אשר יוכרזו בכל רבעון קלנדרי. דירקטוריון החברה אישר ביום 17.3.2025 חלוקת דיבידנד בסך של 3.2 אגורות למניה (כ-24.3 מיליון ש"ח), המצטרפים לחלוקות דיבידנד קודמות במהלך 2024, כך שבגין שנת 2024 כולה חילקה החברה דיבידנד בסך כולל של כ-12.35 אגורות למניה (כ- 93 מיליון ש"ח), בהתאם לתחזיות ההנהלה המעודכנות. המועד הקובע הינו 14 באפריל 2025, והדיבידנד ישולם ביום 22 באפריל 2025. כמו כן אישר הדירקטוריון, במסגרת מדיניות הדיבידנד, את הדיבידנד המינימלי הצפוי לשנת 2025 בסך של 97 מיליון ש"ח.

נכון ליום 31 בדצמבר 2024, ההון העצמי של החברה מסתכם בכ-1.73 מיליארד ש"ח, לעומת כ- 1.58 מיליארד ש"ח ביום 31 בדצמבר 2023. הגידול נובע בעיקר מהרווח בתקופה ומהנפקת כתבי אופציה בסך של כ-5.8 מיליון ש"ח, בניכוי הדיבידנדים שהוכרזו, ובניכוי עלות רכישת מניות החברה במסגרת תוכנית רכישה עצמית בסך של כ-12.7 מיליון ש"ח.

מנכ"ל קרן מניבים ריט עופר אברם, יו"ר החברה שרון שוופי וסגן היו"ר איתי מל. צילום: נועה זני

הגידול בהון העצמי נובע בעיקר מרווח בתקופה של כ-123 מיליון ש"ח, מהנפקת מניות בסך של כ-114.3 מיליון ש"ח, מהנפקת מניות באוצר בסך של כ-13.4 מיליון ש"ח ומתשלום מבוסס מניות בסך של כ-0.4 מיליון ש"ח, אשר קוזזו בחלוקת דיבידנד בסך של כ-89.5 מיליון ש"ח ובעלות רכישת מניות באוצר במסגרת תוכנית רכישה עצמית בסך של כ-13.5 מיליון ש"ח.

לחברה יתרת מזומנים ושווי מזומנים בסך של 135 מיליון ש"ח ליום 31 בדצמבר 2024 (וליום פרסום הדו"ח כ- 170 מיליון ש"ח). בנוסף החברה דיווחה כי כלל הנדל"ן שברשותה אינו משועבד. האיתנות הפיננסית של החברה, המתבטאת ביתרות המזומנים שברשותה, במינוף הנמוך (כ-47% ליום פרסום הדוח) ובכך ש-100% מנכסי החברה אינם משועבדים, עשויים לסייע לחברה להתמודד עם מקרי קיצון שונים. יצוין כי מועד פירעון החוב המהותי הבא (יתרת קרן אג"ח מסדרה ב') יחול רק בעוד כ-2.75 שנים, ביום 31.12.2027.

תחזית NOI ו- FFO

במסגרת הדוחות הכספיים פרסמה החברה את תחזיות ה-NOI וה-FFO לשנת 2025, אומדן ה-NOI הצפוי מהפעלת הנכסים הקיימים לשנת 2025 הינו כ-224-227 מיליון ש"ח. אומדן ה-FFO הריאלי הצפוי מהפעלת אותם נכסים לשנת 2025 הינו כ-165-168 מיליון ש"ח. כמו כן החברה צופה כי תחלק דיבידנד בסך של כ-97-100 מיליון ש"ח בגין שנת 2025.

העלאת דירוג - ביום 10 ביולי 2024 חברת הדירוג מידרוג העלתה את דירוגה של החברה ואיגרות החוב שלה מ-A1.il ל-Aa3.il והותירה את אופק הדירוג "יציב".

אימוץ מדיניות תגמול חדשה לנושאי משרה והתקשרות בהסכם ניהול - ביום 12 במרץ 2024 אישרה האסיפה הכללית של החברה אימוץ מדיניות תגמול חדשה והתקשרות בהסכם ניהול מעודכן עם חברת הניהול, וכנגזרת ממנו הופחתו דמי הניהול התזרימיים הצפויים בשיעור של 13-20% כתלות בהיקף נכסי החברה, ונקבעו מנגנונים לקשירת חלק מתגמול חברת הניהול לביצועים התפעוליים ולשווי השוק של החברה.

עופר אברם, מנכ"ל מניבים: "על אף אתגרי השוק המשמעותיים, 2024 היתה שנת צמיחה נוספת בה המשכנו ליישם בהצלחה את אסטרטגיית ההשקעה והגדלנו את היקף הנכסים בכ-300 מיליון ש"ח, וכן עמדנו ביעד שקבענו לעצמנו ושמרנו על שיעור התפוסה הגבוה בנכסי החברה.

היעדים שלנו לשנה הקרובה כוללים את האכלוס מחדש של המרלו"ג בהרטוב שלגביו כבר מתנהלים משאים ומתנים מתקדמים, וכן את קידום ההשכרה של מגדל לבנדה שהקמתו מתקדמת כסדרה, והשלמתו צפויה לקראת אמצע שנת 2026.

תחזיות ה-NOI וה-FFO לשנת 2025 שפרסמנו מושפעות, בין היתר, גם מעיתוי ביצוע רכישת הנכסים בשנת 2024 ואינן לוקחות בחשבון כרגע רכישת נכסים נוספים. עם זאת, אנו בוחנים מספר הזדמנויות לביצוע רכישות נוספות, ובהתאמה נבחן מעת לעת את התחזיות עליהן דיווחנו".