עיגון זכויות במקרקעין במגזר החקלאי

במסגרת הרפורמה אצל מינהל מקרקעי ישראל (שבאותה הרפורמה שינה את שמו לרשות מקרקעי ישראל) היו שני שינויים מרכזיים השלובים זה בזה: שינוי ביחס לזכויות החוכרים, שנועד להביא לצמצום החיכוך בינם לבין רשות מקרקעי ישראל באמצעות הקניית בעלות לחוכר​​ים בנכסים למגורים ולתעסוקה בקרקע עירונית​, ושינוי פנים-ארגוני מקיף.

מטרות הרפורמה היו, ועדיין, לייעל את המנגנונים של ניהול המקרקעין ולקצר הליכי תכנון; להגדיל את היצע הקרקעות למגורים; לעודד יוזמה פרטית ומוניציפלית; לצמצם את החיכוך בין המינהל (ועכשיו הרשות) לבין בעלי הקרקעות ולעודד את העברת הבעלות לחוכרים; להוריד את מחירי הקרקעות והדיור; וליצור שקיפות ופישוט של מדיניות המקרקעין.

רקע היסטורי

עם קום המדינה החל דיון על מעמדן של קרקעות שנקנו במסגרות מגוונות בידי קרנות של יהודים מהעולם, ובראשן הקרן הקיימת לישראל. בדיון הוחלט להקים את מינהל מקרקעי ישראל. על פי הצעתו של השר זרח ורהפטיג, הוחלט שקרקעות אלו יועמדו לטובת העם היהודי, בייחוד במקרה של עלייה המונית. לפיכך הן לא יימכרו לצמיתות אלא יוחכרו לחמישים שנה. חכירה זו הייתה אמורה להתחדש בתום התקופה.

השלב הרלוונטי לענייננו הוא עיגון הזכויות בנחלה/משק. מדובר בהחלטת רמ"י (רשות מקרקעי ישראל) סימן ז': עיגון זכויות למגורים בחלקת המגורים בנחלה, מתוך קובץ החלטות הרשות המעודכן מיום 14 בספטמבר 2021.

מה ההחלטה? החלטה 8.3 סימן ז' נועדה לעגן את זכויות החוכרים בחלקת המגורים במושב. חוכר אשר יבחר להצטרף להסדר המפורט, יהיה זכאי שבחלקת המגורים לא יחולו ההוראות הקיימות בהסכמים מול רשות מקרקעי ישראל בדבר השבת קרקע לרשות בעת שינוי ייעודה, בדבר אפשרויות ניצול ובנייה ועוד.

לבחור את ההליך

השאלה הראשונה שבעלי הנחלה או יורשיהם צריכים לשאול היא לשם מה הם רוצים את ההסדר: האם הסיבה כלכלית, האם היא משפחתית או האם הם מעוניינים למכור את זכויותיהם בנחלה.

אם בעלי הנחלה מעוניינים למכור את הנחלה, אין התלבטות, כי הוראות רשות מקרקעי ישראל היום מחייבות לרכוש את מלוא הזכויות כתנאי לביצוע המכירה. צריך לבצע את ההליך בחוכמה, לאחר ניתוח מעמיק של התנאים והעלויות, כדי למקסם את התמורה מהמכירה.

אם הסיבה כלכלית - להשביח את ערך הנחלה ולהגדיל את התמורות שאפשר לקבל מניצולה, זו בהחלט הזדמנות טובה ליצור מנוף כלכלי המאפשר ניצול מיטבי של המקרקעין - חלקת המגורים.

אם ההליך משפחתי, קרי הרצון לספק מגורים ותעסוקה לבני המשפחה, ראוי לבחון את הנושא מזווית הראייה של בני המשפחה: מי ירצה לגור בנחלה, מי ירצה לעסוק בפעילות לא חקלאית בנחלה כגון צימרים או סטודיו, ופעילויות אחרות המותרות והמפורסמות בתוכניות בניין עיר ובהוראות רמ"י. אם יתברר כי ההסדר מאפשר להגיע לציפיות ולרצונות של בני המשפחה, כדאי בהחלט להיכנס להליך.

השאלה השנייה נוגעת לבחירת המסלול הכספי שבו בעלי הנחלה רוצים לפעול: תשלום חלקי של 3.75% מערך הנחלה, כפי שיקבע השמאי הממשלתי, או מסלול תשלום מלא:

א. מסלול רגיל מלא, שהוא 33% מערך הנחלה, כפי שיקבע השמאי הממשלתי.

ב. מיקום היישוב - משפיע על קביעת ערך המסלול המלא.

ג. קיימים מצבים שבהם המסלול המלא יהיה 20% מערך הנחלה, כפי שיקבע השמאי הממשלתי.

מתכלסים

להבין את התנאים

ראשית יש ללמוד ולהבין את התנאים ומשמעויותיהם הנוגעים להצטרפות להסדר. יש להסדיר את כל השימושים בתוך הנחלה (כגון חריגות בנייה ושימושים חורגים) ולשלם בגינם, בכלל זה תשלומים בגין תקופת עבר וחובות עבר. לעיתים עלויות ההכשרה בסעיף זה גבוהות ביותר, בייחוד כאשר מתחילים לפעול ללא התייעצות עם גורם מקצועי בתחום.

שנית יש לדאוג לרישום חלקה א' של הנחלה בטאבו (כיחידת רישום נפרדת בשלמות). במקרה שהחלקה אינה רשומה כאמור, להציג את הזמנת הביצוע לתצ"ר (תוכנית לצרכי רישום) של החלקה, בידיעה של כל הבעלים הגובלים ובתיאום עם האגודה (פרטנית), או להציג הליך תצ"ר לכל הנחלות במושב. גם הכשרת סעיף זה ראוי שתתבצע לאחר התייעצות עם גורם מקצועי בתחום.

ההטבות הגלומות בהחלטה לפי מסלולים

א. הצטרפות להסדר - 3.75%.

1. ביטול הרצף הבין-דורי. בעבר, כדי לבנות את היחידה השלישית במשק, היה צריך להוכיח קיום של שלושה דורות במשק. הליך זה עצמו הוא בעייתי. עם ההצטרפות להסדר, חובת ההוכחה מתבטלת ואפשר לבנות את 55 מ"ר הנוספים בלי קשר לקיומם של שלושת הדורות.

2. אפשר לחלק את זכויות הבנייה (375 מ"ר) כפי שרוצים, ואין מחויבות לחלוקה של 160-160-55.

3. אפשר לפצל מגרש מהנחלה תמורת 33% משווי השוק של המגרש.

4. המשק יוכל להיות חלק מעיזבון, קרי אפשר לצוות אותו בצוואה.

ב. הצטרפות להסדר- 33%.

1. אפשר להשכיר לאנשים שהם לא משפחה.

2. אפשר לפצל מגרש/ים בחינם (ללא תשלום לרשות מקרקעי ישראל).

3. אפשר לבנות על פי הזכויות המופיעות בתב"ע (תוכנית בניין עיר), ואם תהיה בעתיד תב"ע שתאפשר זכויות נוספות, לא צריך יהיה לשלם על כך לרשות מקרקעי ישראל.

4. המשק יוכל להיות חלק מעיזבון, קרי אפשר לצוות אותו בצוואה.

ג. נחתם הסכם חכירה ישיר בין בעל המשק לרמ"י - בעל המשק שהיה בר רשות נעשה חוכר. תקופת ההסכם היא 196 שנים, שהן 49 שנים עם ארבע הארכות קבועות בנוהל ללא תוספת תשלום.

ד. בעל המשק נרשם בטאבו כחוכר של חלקת המגורים + חלקה א'.

הערה לגבי העברת זכויות: במועד העברת הזכויות בנחלה כולה (העברת זכויות - כהגדרתה בקובץ ההוראות של רמ"י) יידרש החוכר (בין שהצטרף להסדר ובין שלא) לשלם לרשות דמי רכישה בגובה של 33% משווי חלקת המגורים (במקום דמי הסכמה) ודמי הסכמה על השטחים החקלאיים בלבד, ולחתום על חוזה חכירה. אם העברת הזכויות היא לבן משפחה, אין חובת הצטרפות להסדר.

הקניית בעלות לחוכרים

חלק מהרפורמה הוא הקניית בעלות לחוכרים, בכלל זה במגזר החקלאי.

כיום אפשר להקנות בעלות במגרשי מגורים א' כגון בתים בהרחבת המושב/הקיבוץ, בתים של בעלי מקצוע שיש להם הסכם חכירה, בתים שפוצלו מהנחלה ונחתם לגביהם הסכם חכירה וכן מגרשי תעסוקה עד חמישה דונמים.

גם הליך זה מורכב למדי, ובעבורו יידרש החוכר לשלם תשלום לרמ"י, אומנם לא גדול, אך בסופו של התהליך יירשם החוכר בטאבו כבעלים של הקרקע, עם מגבלה אחת בלבד: תירשם הערת אזהרה בדבר העברה לזרים.

מורכבות המהלכים והעלויות הנובעות מכך מצריכות בדיקות מקצועיות מעמיקות לפני שמקבלים החלטה ומתחילים לבצע פעולות. ההחלטות אומנם רלוונטיות לכולם, אבל כל מקרה לגופו. אין בארץ משק חקלאי אחד שדומה למשנהו.

עו"ד, משרד בעז עמיר boazamir.adv@gmail.com