התחדשות עירונית בישראל

ענף הנדל"ן למגורים מאופיין בפעילות ערה על רקע הביקוש הקשיח לנדל"ן מצד אחד אל מול המחסור המתמשך בהיצע ממצד שני. על רקע גידול דמוגרפי מהגבוהים בעולם המערבי וצמצום משאבי קרקע ושטחים פתוחים בפרט באזורי הביקוש, נדרשים הממשלה, מערכת התכנון, הרשויות המקומיות וגורמים מעורבים נוספים למצוא פתרונות של הוספת יחידות דיור, בד בבד עם הוספת תשתיות תומכות והקצאת שטחים לצורכי ציבור ותעסוקה במרקמים הבנויים.

תחום ההתחדשות העירונית הוא עוגן בפעילות ענף הנדל"ן בישראל בשנים האחרונות. בתחום פועלים כ-1,400 יזמים. נכון לשנת 2022, כ-35,000 יחידות דיור של התחדשות עירונית נמצאות בשלבי ביצוע. ההיקף הכספי השנתי של הפרויקטים בתחום נאמד ב-25 מיליארד ₪ בשנת 2021, שהם כ-20% מסך הפדיון המצרפי של ענף הנדל"ן למגורים.

תחום ההתחדשות העירונית אופיין בוודאות מחודשת שנוצרה עם הארכת תוכנית תמ"א 38 בשנה נוספת לפחות עד אוקטובר 2023, ונהנה מעלייה מחודשת בהתחלות הבנייה בשנת 2021 תחת חזרת המשק לשגרה, אם כי עדיין בקצב איטי יחסית לביקוש. גם התיקון שחל בחוק ההסדרים בסוף שנת 2021, לפיו שיעור ההסכמה להוצאה לפועל של פרויקטי פינוי-בינוי ירד ל-66% (במקום 80% קודם לכן), צפוי בטווח הארוך לקצר הליכים ולקדם היצע פרויקטים בענף.

התחלות בנייה של התחדשות עירונית ושיעורן מסך התחלות הבנייה

בשנת 2021, עם החזרה לשגרה במשק ועל רקע הכרעת הבחירות והקמת הממשלה המכהנת, הואצו התחלות הבנייה של התחדשות עירונית והגיעו ל-14 אלף התחלות בנייה בתחום, עלייה של כ-25% בהשוואה לשנת 2020. חלקן מסך התחלות הבנייה עלה לשיעור של כ-22%, לאחר שבשנת 2020 התחלות בנייה של התחדשות עירונית היו כ-20% מסך התחלות הבנייה בישראל.

התחלות בנייה של התחדשות עירונית לפי מחוזות, התפלגות לפי מחוזות

מהנתונים עולה, כי תחום ההתחדשות העירונית ממוקד בשנים האחרונות באזור תל אביב והמרכז. מחוזות אלה היוו באופן מצרפי מקור ל-73% מהתחלות הבנייה של התחדשות עירונית בשנת 2021, בהמשך מגמה משנת 2020 (שבה מחוז תל אביב והמרכז היו כ-71% מהתחלות הבנייה של התחדשות עירונית). זאת בעיקר בשל מחסור בעתודות קרקע במרכז לצד כדאיות כלכלית גבוהה יותר של הפרויקטים בפריפריה.

בחינת הנתונים לפי סוגי הפרויקטים מלמדת, כי המיקוד של פרויקטי פינוי-בינוי ותמ"א 38/2 בתל אביב ובמרכז אף גבוה יותר. פרויקטים אלה הם עתיד הענף. יותר מ-80% מהתחלות הבנייה של פרויקטים אלה (בנטרול פרויקטי תמ"א 38/1) הן כיום בתל אביב ובמרכז. עם זאת, על פי התוכניות הנמצאות על שולחנם של מוסדות התכנון, בשנים הבאות צפויים לגדול חלקם של מחוז ירושלים, מחוז הדרום ואף יהודה ושומרון על חשבון הנתח של תל אביב והמרכז.

פרויקטים של תמ"א 38 – בקשות והיתרים

שנת 2021 נפתחה בהיעדר ממשלה מכהנת רציפה ובהתקרבות מועד הסיום של תוכנית תמ"א 38 טרם הארכתה (לבסוף היא הוארכה באפריל 2022 בשנה, עד אוקטובר 2023). הדבר הביא לירידה בבקשות להיתרי בנייה בפרויקטים תמ"א 38 מצד יזמים בשנה זו. בסך הכול הוגשו ב-2021 בקשות להיתר הנוגעות ל-619 מבנים, בהם כ-14,400 יחידות דיור, באופן מצרפי.

מנגד חלה בשנה זו עלייה בכמות ההיתרים שניתנו. 545 מבנים קיבלו היתר, ובהם כ-13,200 יחידות דיור. נוסף על כך אוכלסו בשנה זו 497 מבנים שחוזקו או נבנו מחדש במסגרת תמ"א, ובהם כ-10,550 יחידות דיור.

מבחינת הביקוש, בדומה לענף הנדל"ן בכללותו, תחום ההתחדשות העירונית פרח בשנה החולפת, שבמהלכה נשברו שיאי מכירות של דירות חדשות. נמכר בישראל שיא של כ-56 אלף דירות חדשות, מתוכן כ-11 אלף דירות במיזמי התחדשות עירונית (כ-20% מהמכירות בענף).

קצב המכירות הגבוה נשמר גם ברבעון הראשון של שנת 2022, שבמהלכו נמכרו כ-14 אלף דירות חדשות, וניכרו סממני התמתנות ראשונים בשל העלאה מחודשת של מס הרכישה למשקיעים בסוף שנת 2021 ועל רקע העלאות הריבית במשק וסיומה של סביבת הריבית הנמוכה.

דירות חדשות שנמכרו בישראל ברמת חודשים 2022-2019

ברור שהביקוש הגבוה אל מול המחסור המתמשך בהיצע ממשיכים להאמיר את מחירי הדירות. בשנה האחרונה האמירו מחירי הדירות החדשות ב-13% (כולל שוק יד שנייה - מחירי הדירות האמירו ב-16%). חלק מעלייה זו מקורה בעלייה במדד תשומות הבנייה, אשר עלה ב-9% בתקופה זו בשל המחסור וההתייקרות העולמית של תשומות בנייה: מתכות לסוגיהן, מלט, זכוכית, עץ ועוד. לפיכך המשמעות היא שיפור במרווח היזמי.

רמת הסיכון בענף

למרות הגאות במכירת דירות חדשות, ענף הנדל"ן בכלל ותחום ההתחדשות העירונית בפרט, ניצבים בפני אתגרים רבים בעת הזו. הרווחיות העודפת בקרב יזמים בשל עליית מחירי הדירות, בדרך כלל לא מגולגלת אל קבלני הביצוע, שחשופים לעליות במחירי התשומות ושרשרת האספקה (בשנת 2021 מדד תשומות הבנייה עלה ב-5.6%, בתקופה שבין ינואר לאפריל 2022 עלה מדד התשומות ב-3.3% נוספים).

רמת סיכון גבוהה קיימת גם במקטע התשומות לענף הבנייה. ספקים רבים נקלעו לקשיים בשנה האחרונה לאחר שלא הצליחו לגלגל על לקוחותיהם את עליית המחירים במלואה. המשמעות של הגברת רמת הסיכון במקטע הביצוע היא הגברת סיכון גם במקטע היזמי. היקלעות לכשל של הקבלן המבצע בפרויקט והצורך בהחלפתו עלולים להביא לעיכוב בהשלמת הפרויקט ומסירתו, ולשחיקה ברווחיות של היזם מהפרויקט.

כך, על פי מדדי d&b, כ-35% מהחברות הפעילות בתחום התחדשות עירונית נמצאות בסיכון גבוה. נתונים אלה מלמדים כי מומלץ לבחון יכולת ביצוע ואיתנות פיננסית של היזם ושל הקבלן המבצע בהתקשרות בפרויקט. החברות המובילות בענף, המדורגות על ידי דן אנד ברדסטריט בדירוג הדנס 100, עברו בדיקת איתנות פיננסית ועומדות בקריטריונים כחברות מובילות.

אתגרים נוספים בענף: אי-ודאות פוליטית שנוצרה עם הצטמצמות הקואליציה ל-60 ח"כים ואיומי פרישת ח"כים מעת לעת - עלולה להקשות את התוויית המדיניות, חקיקת חוקים וקידום תהליכים בענף הנדל"ן בכללותו, עליית הריבית במשק (לאחר סביבת ריבית נמוכה החל בנק ישראל לעלות את הריבית כדי להילחם באינפלציה במשק, ובהקבלה לבנקים מרכזיים אחרים בעולם - עד כה ל-0.75% עם צפי להמשך העלאות ריבית לפחות עד 1.5% בשנת 2023).

להעלאת הריבית השפעה ישירה הן על רוכשי הדירות (ייקור המשכנתאות ועקב כך תיתכן התמתנות מסוימת בביקוש לדיור) והן על חברות הנדל"ן והבנייה (ייקור עלויות המימון בעבור המגזר העסקי), הקשחת הפיקוח מצד בנק ישראל על חשיפת הבנקים לענף הנדל"ן (גורמת לבררנות מצד גורמים מממנים למימון פרויקטים, כאשר על פי פרסומים הבנקים הגדולים קרובים לניצול מגבלת האשראי בענף הנדל"ן העומדת על הגבלת חשיפה לענף הנדל"ן והתשתיות עד כדי 26% מסך תיק האשראי) ועוד.

מתודולוגיית הדירוג

דן אנד ברדסטריט חושפת את דירוג החברות המובילות בתחום ההתחדשות העירונית בישראל. בין החברות המובילות בדירוג פינוי-בינוי: אאורה, אזורים ואשדר. בין החברות המובילות בדירוג תמ"א 38: אפריקה התחדשות עירונית, בית וגג וקידר.

דרישת הסף הראשונית בחנה את איתנותה הפיננסית של כל חברה מועמדת, ובוצע ניטור של המידע העסקי הקיים עליה במאגרי דן אנד ברדסטריט. דירוג סיכון החברה נבדק, ובתוך זה ותק מקצועי, מבנה בעלות, תביעות בהן מעורבת, ובדיקה על כל מידע התרעתי אודות החברה לאורך שנות פעילותה.

במסגרת הליך הדירוג, כל חברה נדרשת למסור מידע מפורט על אודות הפרויקטים שבהם טיפלה בשנה החולפת. אמינות המידע נבדקת, שכן החברות מתבקשות להעביר לידי דן אנד ברדסטריט אסמכתאות מתאימות לכל פרויקט, בהתאם לשלב שבו נמסר (היתר בנייה, היתר בתנאים, טפסי 4 לפרויקטים שאוכלסו).

החברות דורגו במודל דירוג משוקלל - כל שלב בפרויקט קיבל משקל יחסי. משקל גבוה יותר ניתן לפרויקטים בשלבים מתקדמים. בתוך זה שוקלל שוב גודל הפרויקט (מספר יחידות הדיור המתוכננות/ שנבנו). מתוך הנחה שפרויקטים של התחדשות עירונית אורכים זמן רב ועתירי בירוקרטיה, ניתן משקל נוסף להיסטוריית הפרויקטים שאוכלסו ב-5 השנים הקודמות לשנת הדירוג.

בדירוגי תמ"א ופינוי-בינוי מדורגות החברות לפי קבוצות איכות (סדר החברות בתוך כל קבוצת איכות הוא לפי ה-א"ב). קבוצת Dunstars נולדה מתוך בולטות של מספר חברות יזמיות בתחום ושליטתן בענף. מיד לאחר מכן מופיעה קבוצת היזמיות המובילות (טיר 1) והבולטות (טיר 2). בתמ"א 38 מופיעה קבוצה נוספת, של החברות היזמיות הידועות בתחום (טיר 3).

אפרת שגב, סמנכ"לית דאטה ואנליזה בדן אנד ברדסטריט: "על פי תחזיות דן אנד ברדסטריט, למרות גורמים ממתני ביקוש, אפשר לצפות להמשך פעילות ענפה בענף בחודשים הבאים, בשל מחסור בקרקעות באזורי הביקוש והצורך בחידוש פני הערים. יהיה מעניין לעקוב אחרי יכולתה של הממשלה לקדם תהליכים בהיעדר רוב בקואליציה, לשפר תנאי ודאות לשחקנים הפעילים בענף, להגדיל את ההיצע ולבלום את מחירי הדיור."

דירוג פינוי ובינוי                        דירוג תמא 38