התחדשות עירונית בעולם (חלק א')

התחדשות עירונית - מכוח הריסה ובנייה מחדש, עיבוי, שימור או שימוש מחדש - נהפכה בשנים האחרונות לאחת המשימות המרכזיות של ערים גדולות בעולם. מצוקת הקרקע, התיישנות התשתיות, השאיפה לקיימות עירונית וצמיחה מבוקרת, מביאים ממשלות ורשויות עירוניות לקדם פרויקטים של התחדשות באזורים ותיקים.

אלא שבכל מדינה, ואפילו בכל עיר, ההתחדשות העירונית מקבלת אופי אחר: יש מקומות שבהם המודל היזמי שולט, ויש שמעדיפים דגם קואופרטיבי או עירוני מלא. יש מדינות שמספקות תמריצי מס נדיבים, ואילו אחרות מתמקדות בהסרת חסמים תכנוניים. יש כאלו שמשלבות כלים פיננסיים מתקדמים לטובת מימון פרויקטים באזורים מוחלשים. בכתבה זו נסקרים המודלים המרכזיים להתחדשות עירונית בעולם כדי להבין מה הם מרכיבי ההצלחה וכיצד אפשר להשליך מהם על המצב בישראל.

מודלים עירוניים מרכזיים בעולם

גרמניה - מודל שיתופי ומבוסס תכנון מוקדם

בגרמניה ההתחדשות העירונית נתפסת כחלק מתהליך אורבני הוליסטי שמכוון לשמירה על המרקם החברתי והסביבתי הקיים ולא רק כמנוף לצמיחה כלכלית או להגדלת זכויות בנייה. ברוב המקרים הפרויקטים אינם מתחילים ביזמים פרטיים כי אם ביוזמות ציבוריות של העיריות עצמן, ולעיתים קרובות מתקיימים במסגרת תכנונית ברורה שגובשה מראש עם הקהילה המקומית. גישת התכנון מבוססת על שותפות עמוקה בין הציבור למגזר העירוני, ובמקרים רבים גם בין המגזר השלישי והקואופרטיבים של דיור שיתופי.

אחד המודלים הבולטים שצמחו מתוך גישה זו הוא מודל הבאו-גרופן שמאפיין עיקר ערים כגון פרייבורג, המבורג וברלין. קבוצות תושבים מתאגדות ומגישות הצעה לעירייה לרכישת מגרש בשכונה מתוכננת מראש. הקריטריונים לקבלת הקרקע אינם כלכליים בלבד אלא כוללים שיקולים של תרומה סביבתית, יציבות חברתית ותכנון קהילתי שיתופי. הפרויקטים שמוקמים במסגרת המודל הזה מתאפיינים בבנייה ירוקה ברמות גבוהות מאוד, בתמהיל דירות מגוון שמותאם הן למשפחות צעירות והן לאוכלוסייה מזדקנת, וכן בניהול עצמי של המתחם לאחר האכלוס.

כלי רגולטורי מרכזי שמאפשר לרשויות מקומיות לשמור על שליטה תכנונית הוא חוק זכות הקדימה לרכישת נכסים באזורים מוגדרים. לפי מנגנון זה, עירייה יכולה לרכוש נכס שמוצע למכירה לפי מחיר שוק בטרם מכירתו ליזם פרטי ולקבוע את ייעודו או את מסלול הפיתוח שבו ינקטו. זה כלי עוצמתי שמאפשר למנוע השתלטות של גופים מסחריים על אזורים מתפתחים ולמנוע זינוק חד במחירי הקרקע והמגורים.

נוסף על כך קיימים בגרמניה מנגנוני השפעה ציבורית רשמיים כחלק מתהליך התכנון כגון ועדות ייעוץ מקומיות, הצגת תוכניות מראש וזכות התנגדות מפורטת לדיירים קיימים.

מבחינה כלכלית, רשויות גרמניות רבות נעזרות בחברות עירוניות ייעודיות לניהול פרויקטים של התחדשות ומשמשות זרוע מבצעת למחלקות התכנון העירוניות. החברות מקבלות תקציבים ציבוריים ולעיתים אף מגייסות השקעה פרטית לפי כללים קבועים מראש. מגבלות תקציב ציבורי עשויות להאט את קצב הביצוע, במיוחד בפרויקטים המצריכים השקעה ראשונית גבוהה בתשתיות חינוך ותחבורה ציבורית. מנגד, הרווחים מתקבלים לאורך זמן בדמות תושבים יציבים, קהילה מתפקדת ותחזוקה מופחתת של המרחב הציבורי.

היתרון הגדול של הגישה הגרמנית הוא היכולת לשמר את האוכלוסייה המקומית גם לאחר תהליך ההתחדשות תוך מניעת ג'נטריפיקציה חדה וחוסר ודאות תכנונית. המעורבות הציבורית הגבוהה יוצרת אמון ושיתוף פעולה בין תושבים לרשות המקומית, והדבר תורם רבות לאיכות החיים ולאחידות החזותית והתפקודית של השכונות. עם זאת הגישה מצריכה תכנון ארוך טווח, סבלנות ואיזון מתמיד בין צרכים חברתיים לתקציבים ריאליים - תהליך שאינו מתאים לכל סביבה עירונית או לכלכלה מוניציפלית.

בסופו של דבר המודל הגרמני מדגיש את חשיבות התכנון המוקדם, השליטה העירונית והמעורבות הקהילתית כיסודות לתהליך התחדשות עירונית בר-קיימה שמכבד את ההיסטוריה המקומית ואת צרכי העתיד גם יחד.

צרפת - תמרוץ גבוה לצד ריכוזיות ממשלתית

בצרפת ההתחדשות העירונית נשענת ברובה על יוזמות שלטוניות המתבצעות במסגרת ריכוזית ומאורגנת היטב. עקרונות ההתחדשות בצרפת מתמקדים ביצירת שיפור מרחבי מקיף ואינטגרטיבי, הכולל לא רק שדרוג תשתיות ובנייה מחודשת אלא גם רווחה, תרבות, חינוך ותחבורה כחלק בלתי נפרד מהפרויקט. המדינה רואה בהתחדשות העירונית מנוף חברתי וכלכלי לעידוד מוביליות ולהקטנת פערים בין שכונות חלשות למבוססות. בהתאם לכך, מרבית המיזמים הגדולים נעשים באמצעות גופים ציבוריים מתמחים, תוך שליטה גבוהה של המדינה במימון, בתכנון ובביצוע.

אחד הכלים המרכזיים במודל הצרפתי הוא הקמת חברות ציבוריות ייעודיות הנקראות SEM - חברות בעלות שליטה משולבת של השלטון המרכזי והרשויות המקומיות. חברות אלו אחראיות לתכנון המתחמים, לגיבוש תוכניות מפורטות וליישום של מכרזי ביצוע, מכירת מגרשים וניהול התקשרויות עם קבלנים. כך לדוגמה, פרויקט ההתחדשות של רובע העסקים לה דפאנס בפריז הובל כמעט כולו על ידי גוף ממשלתי שמחזיק ברוב הקרקעות באזור ואחראי לעיצוב המרחב הציבורי תוך שמירה על אינטרס ציבורי עליון.

מעבר לכך, צרפת מפעילה תוכניות לאומיות מובהקות בתחום ההתחדשות העירונית, ובראשן תוכנית ANRU - סוכנות ממשלתית שנוסדה בתחילת שנות האלפיים מתוך הבנה שיש להשקיע באופן ישיר באזורים פריפריאליים עירוניים הסובלים מבעיות עומק חברתיות וכלכליות. ANRU פועלת בשיתוף פעולה עם מועצות מקומיות, עמותות דיור ציבורי וגופים פרטיים. התקציבים שמועברים דרכה גבוהים במיוחד ונועדו לא רק לשיקום פיזי אלא גם לחיזוק הקהילה המקומית באמצעות מוסדות חינוך, מרכזי קהילה, תחנות תחבורה ופרויקטים חברתיים תומכים.

הגישה הצרפתית מבוססת על תכנון הוליסטי של מרחבים אורבניים שלמים ולא על טיפול ממוקד בבניין או במגרש יחיד. מדיניות זו מתבטאת בהקפדה על איכות תכנונית גבוהה, עירוב שימושים, שילוב שטחים ירוקים ותכנון תחבורתי מותאם מראש. כמו כן נהוג לדרוש מפרויקטים שיכללו אחוזים מוגדרים של דיור בר השגה או דיור חברתי בהתאם לאופי האזור וליעדים הדמוגרפיים שנקבעו מראש.

אף שמדובר בגישה עם יתרונות ברורים כגון שליטה ממשלתית אפקטיבית, מימון יציב והבטחת אינטרס ציבורי, קיימים בה גם חסרונות לא מבוטלים. אחת הטענות המרכזיות היא כי הריכוזיות הזו יוצרת בירוקרטיה מכבידה ותחושת ניכור של הקהילה המקומית מהתהליך. לעיתים קשה להתאים את הפרויקט לצרכים הספציפיים של התושבים בשל מגבלות על תכנון גמיש או דרישה לעמוד בסטנדרטים ארציים שאינם מתיישבים עם אופיו של האזור. גם התלות הגבוהה במימון ממשלתי הופכת את הפרויקטים לחשופים לשינויים פוליטיים או קיצוצים תקציביים.

למרות החסרונות, המודל הצרפתי נחשב לאחד המפותחים והשאפתניים באירופה. הוא מאפשר התערבות עמוקה ומסודרת של המדינה באזורים שנחשבים קשים או מוזנחים, תוך ניסיון למנוע דחיקה של אוכלוסיות מוחלשות ולהבטיח שיפור איכות חיים כולל. בעת האחרונה קיימת מגמה לשלב יותר את הציבור בשלבי התכנון המוקדמים, תוך פיתוח כלים לשיתוף הציבור ושילוב יזמים פרטיים במערך כולל שמוגדר על ידי המדינה מראש.

יפן - דגם תמרוץ מבוזר ומהיר

ביפן ההתחדשות העירונית מתבצעת במסגרת אחרת לגמרי מהמודלים הריכוזיים המוכרים באירופה. במקום מדיניות ממשלתית רחבה וריכוזית, הדגם מבוזר מאוד ומופעל ברובו על ידי המגזר הפרטי בשיתוף פעולה עם בעלי הקרקע והדיירים המקומיים. הערים היפניות, ובמיוחד טוקיו ואוסקה, מאופיינות ברמות גבוהות של גמישות תכנונית, המאפשרת ליזמים לפעול מהר ובמינימום חסמים רגולטוריים. ברוב המקרים לא נחוצה תוכנית כוללנית ארוכת טווח או התארגנות עירונית סדורה. תהליך ההתחדשות מתחיל בדרך כלל ביוזמה של בעלי נכסים, ויזמים מציעים פתרון חלופי הכולל שדרוג מבני, הגדלת הצפיפות ופיצוי מגורים הוגן לדיירים.

הממשלה היפנית אינה מעורבת ישירות בתכנון המקומי אלא פועלת בעיקר באמצעות תמריצים כלכליים ובמסגרת חקיקה מקלה. אחד התמריצים המרכזיים הוא פטור ממס רווחי הון במקרה של מכירת נכס כחלק מפרויקט התחדשות עירונית. הדבר מדרבן בעלי קרקע ובעלי דירות ישנות להסכים לכניסת יזמים. נוסף על כך מוענקות הקלות תכנוניות ממשיות בפרויקטים המשלבים תחבורה ציבורית או סמוכים לתחנות רכבת ומטרו - גורם קריטי בערים צפופות כגון טוקיו. ההקלות כוללות הגדלת זכויות בנייה, קיצור הליכים ולעיתים אף מתן תמיכות ממשלתיות להקמת תשתיות תומכות.

אחד היתרונות הבולטים של המודל היפני הוא קצב ההוצאה לפועל. תהליכים בירוקרטיים מקוצרים מאפשרים התחלת בנייה בתוך חודשים ספורים מקבלת ההסכמה הראשונית של בעלי הדירות. כמו כן ביצוע הפרויקטים ביוזמה פרטית, מחייב את היזמים להציע פתרונות תחרותיים ואיכותיים כדי למשוך הסכמות. הדבר מביא לרמות ביצוע גבוהות ולעיתים גם לחדשנות תכנונית יוצאת דופן.

שוק הבנייה למגורים ביפן נחשב דינמי מאוד. עשרות אלפי דירות נהרסות ונבנות מחדש מדי שנה במסגרת התחדשות עירונית, בדרך כלל מחוללות מהפכות עירוניות נרחבות.

אלא שלקצב הגבוה ולגמישות הרבה יש גם חסרונות מהותיים. ראשית, במקרים רבים אין בקרה עירונית מספקת על אופי התכנון האדריכלי, והדבר מביא לבנייה שאינה משתלבת בהכרח במרקם העירוני ההיסטורי. התוצאה היא אזורים שאיבדו את צביונם המקומי לטובת מגדלים אחידים וחסרי הקשר תרבותי או חברתי. שנית, מאחר שיזמים שואפים לרווחיות מרבית, קיימת נטייה להעדיף פרויקטים באזורים בעלי ערך קרקע גבוה, תוך הזנחה של שכונות מוחלשות או פריפריאליות שבהן הפוטנציאל הכלכלי נמוך יותר. כך נוצר לעיתים תהליך של דחיקת אוכלוסיות חלשות והגברת הפערים העירוניים.

המדינה מנסה לאזן מגמות אלו באמצעות חקיקה משלימה ותמריצים נקודתיים להתחדשות באזורים מוחלשים, אך ללא התערבות ישירה בתכנון עצמו. במקרים מסוימים גם קואופרטיבים אזרחיים משתלבים בפרויקטים כדי לשמר על צביון שכונתי או לתכנן פרויקטים קטנים יותר בהתאם לצרכים המקומיים. עם כל זאת יפן ממשיכה להיחשב לאחת המדינות המובילות בעולם בקצב ההתחדשות העירונית וביעילות הביצוע התכנונית, תוך שמירה על איזון עדין בין שוק חופשי לתמיכה ממשלתית מרוסנת.

דנמרק - מודל תכנון עירוני הוליסטי

בדנמרק ההתחדשות העירונית אינה נתפסת רק כתהליך אדריכלי או הנדסי אלא כמדיניות ארוכת טווח השואפת לייצר סביבה עירונית הוליסטית ואיכותית. קופנהגן, בירת המדינה, נהפכה בעשורים האחרונים למודל עולמי להתחדשות מתוכננת בקנה מידה רחב. העיר פועלת לפי עקרונות תכנון מטרופוליני שמבוססים על ראייה כוללת של התחבורה, התעסוקה, המרחבים הציבוריים והדיור, כדי ליצור עיר חכמה, נוחה לתנועה, ירוקה ובריאה לתושביה. הגישה מתמקדת לא רק בבניין היחיד או במגרש אלא במרקם העירוני כולו ובחיבורים בין שכונות, אזורי תעשייה, אזורי בילוי ומוקדי תחבורה.

אחת הדוגמאות הבולטות לכך היא פרויקט Nordhavn שהיה בעבר נמל מסחרי פעיל ונחשב לאזור תעשייתי מנוכר ומוזנח. העירייה יזמה מהלך רחב היקף להפיכתו לשכונה עירונית מודרנית שבה עשרות אלפי יחידות דיור, מקומות תעסוקה, שטחי מסחר, מבני ציבור ורצועות של פארקים ומעברים ירוקים. תכנון השכונה התבסס מראש על קונספט של עירוב שימושים, צפיפות גבוהה יחסית והנחת תשתיות תחבורה חכמה, כולל חיבור עתידי לרכבת התחתית ולמסלולי אופניים בין-שכונתיים. המודל קידם גם עקרונות של שימור אלמנטים היסטוריים: חלק מהמחסנים ומהמבנים התעשייתיים הוסבו למגורים, לחללי עבודה ולמוסדות תרבות כחלק מהשימור האדריכלי של זהות המקום.

הממד הסביבתי הוא נדבך מרכזי בגישה הדנית להתחדשות. כל מבנה בשכונות המתחדשות מחויב לעמוד בתקני אנרגיה מהמחמירים בעולם, כולל ייצור אנרגיה מתחדשת מקומית, שימוש במערכות לאיסוף מי גשם ומים אפורים, מערכות אוורור טבעי והפחתת פליטות פחמן לאורך מחזור החיים של הבניין. תכנון השכונה כולל ניהול נגר עילי באמצעות גינון אורבני וניקוז טבעי, מסלולים מוצלים להולכי רגל וקידום תחבורה ציבורית וניידות רכה. המדיניות נועדה לא רק להפחית את ההשפעה הסביבתית של העיר, אלא גם לחזק את תחושת הקהילה ולאפשר לכל תושב גישה שווה למשאבים עירוניים באיכות גבוהה.

המודל הכלכלי שעל פיו פועלת העיר קופנהגן מבוסס על עקרון של reinvestment, כלומר העירייה רוכשת שטחי קרקע אסטרטגיים מראש, מפתחת אותם לפי תוכנית אב מוסדרת, ומוכרת את הזכויות או את הקרקעות ליזמים לפי תנאים ברורים הכוללים עמידה בסטנדרטים סביבתיים, דיור בר-השגה ושילוב שימושים. הרווחים שמניבה העירייה מושקעים חזרה בפיתוח תשתיות תחבורה, בחינוך, בפארקים ציבוריים ובדיור ציבורי. כך נוצר מעגל כלכלי שמבטיח שההתחדשות תשרת את כל תושבי העיר ולא תישען על משקיעים חיצוניים בלבד.

גם המודל הדני אינו חף מקשיים. הדרישות הגבוהות והשאיפה לשלמות אורבנית מביאות לעיתים להארכת תהליכי התכנון והביצוע והדבר מאט את קצב ההתחדשות. השקעות ראשוניות גדולות בתשתיות חכמות, במערכות אנרגיה, במערכות סביבתיות ובשימור מבנים היסטוריים, מעלות את עלויות הפיתוח ומצריכות מחויבות ארוכת טווח של העירייה והיזמים. כמו כן בשל הרצון לשמור על סטנדרטים אחידים, קשה לעיתים לשלב קבוצות אוכלוסייה מגוונות בפרויקטים. העיר שואפת לפתור זאת על ידי מכסות לדיור בר-השגה ותכנון של מגוון טיפוסי דירות.

למרות הקשיים, קופנהגן נחשבת כיום לאחת הערים המובילות בעולם בתחומים תכנון עירוני והתחדשות סביבתית. המודל שהיא מיישמת משמש מקור השראה לערים רבות המחפשות דרך לחדש אזורים מתועשים או מוזנחים בלי לאבד את המרקם העירוני הקיים ומתוך מחויבות לעתיד בר-קיימה. הגישה ההוליסטית, בשילוב השקעה עירונית ישירה, מוכיחה שאפשר לחדש תוך שמירה על עקרונות של צדק חברתי, קיימות ואיכות חיים גבוהה.

ארה"ב - מגוון רחב של תמריצים יזמיים

בארצות הברית ההתחדשות העירונית פועלת במסגרת מבוזרת מאוד, ללא מדיניות פדרלית אחת שמנחה את כל הערים והמדינות. המשמעות היא שכל עיר או מדינה פועלת לפי כלים מקומיים, בהתאם לחוקיה, למבנה המיסוי שלה וליעדים האסטרטגיים שהיא מציבה לעצמה. דווקא חוסר האחידות הזה יצר מערכת עשירה ומגוונת של מודלים להתחדשות, חלקם מבוססים על תמריצים פיננסיים ייחודיים ואחרים נשענים על שותפויות בין המגזר הציבורי לפרטי. מגוון הכלים מאפשר התאמה מדויקת למגוון מצבים, אך גם מקשה ליצור מדיניות כוללת או לעקוב אחר האפקטיביות של ההתחדשות בקנה מידה ארצי.

אחד מכלי המימון המרכזיים והמוכרים ביותר הוא Tax Increment Financing - מודל שבו העירייה משתמשת בהכנסות עתידיות שינבעו מהשבחת ערך הנדל"ן באזור מסוים לצורך מימון תשתיות, פיתוח ציבורי ולעיתים אף סבסוד עלויות בנייה. למעשה מדובר באשראי עצמי שמותנה בציפייה להעלאת הארנונה בעקבות הפיתוח. זה כלי שמסייע לעיריות לממן פרויקטים ללא תלות ישירה בתקציבי המדינה או בהשקעות חיצוניות, ומשמש בין השאר בשיקגו, בפורטלנד ובדנבר. יתרונו המרכזי הוא היכולת להפעיל פרויקטים בהיקף גדול בזמן קצר יחסית, אך הוא מצריך תכנון זהיר שכן כשל בהשבחת הנכסים עלול לגרור גרעון.

כלי נוסף שמקבל תאוצה בעשור האחרון הוא קרנות עירוניות ייעודיות לפיתוח - Urban Development Funds. אלו קרנות השקעה המנוהלות לעיתים על ידי העיר עצמה ולעיתים באמצעות שותפים פיננסיים. הקרנות האלו משקיעות בפרויקטים של התחדשות בשכונות מוחלשות תוך תיאום עם מדיניות דיור, תשתיות ציבוריות ושימור סביבתי. לעיתים משולבות קרנות אלו עם מנגנוני השקעה פרטיים כגון קרנות נדל"ן או בנקים קהילתיים. היתרון כאן הוא באפשרות לגייס מימון חוץ-ממשלתי לטובת יעדים ציבוריים תוך הפחתת הסיכון ליזמים.

בשנים האחרונות נוספה למסגרת הכלים של ההתחדשות בארה"ב תוכנית אזורי ההזדמנויות - Opportunity Zones - שנולדה במסגרת חוק המס של 2017. לפי תוכנית זו, משקיעים פרטיים זכאים להטבות מס של ממש אם הם משקיעים בפרויקטים באזורים מסומנים, בדרך כלל שכונות בעלות מדדים סוציו-אקונומיים נמוכים. התמריצים כוללים דחיית מס על רווחי הון ואף פטור חלקי ממס אם ההשקעה מוחזקת לאורך זמן. היוזמה נועדה למשוך הון פרטי לאזורים מודרים, אך יש לה גם חסרונות. לעיתים נעשה שימוש בתמריצים אלה לפרויקטים יוקרתיים שאינם משרתים את התושבים הקיימים.

מרכיב חשוב נוסף הוא קידום שותפויות בין המגזר הציבורי לפרטי - Public Private Partnerships. במסגרת זו עירייה מזמינה יזם לבצע פרויקט על קרקע ציבורית או כחלק מתוכנית כוללת, ובתמורה מספקת תמיכה תכנונית, רגולטורית או כלכלית. שיתופי פעולה כאלה נפוצים בעיקר בפרויקטים רחבי היקף כגון Hudson Yards בניו יורק, שם נוצרה שכונה חדשה לגמרי על קרקע משוקמת תוך שילוב תחבורה ציבורית, שטחים ירוקים ודיור מעורב שימושים. שיתופי פעולה כאלה מאפשרים קידום מהיר של תוכניות מורכבות, אך הם מחייבים שקיפות, איזון אינטרסים ויכולת ניהול ציבורית גבוהה כדי להבטיח שהתועלת הציבורית נשמרת.

במספר ערים בארצות הברית מוטמעים תנאים חברתיים כחלק מהתמריצים הניתנים ליזמים. כך לדוגמה פרויקטים גדולים מחויבים להקצות אחוז מסוים מהדירות לדיור בר-השגה, לשמר מבנים היסטוריים, להקים תשתיות תחבורה או להבטיח נגישות לשירותים קהילתיים. כך מתקיים איזון בין השאיפה לרווח כלכלי לבין ההכרח להבטיח שכל האוכלוסייה תיהנה מהתחדשות המרחב העירוני. ההחלה של תנאים אלה משתנה מאוד בין עיר לעיר ולעיתים גם בין רובעים בתוך אותה עיר, והדבר מקשה את היישום האחיד.

על אף כל היתרונות והגמישות של המודל האמריקני, יש לו מספר בעיות מבניות. ראשית, אין מדיניות אחת כוללת, והדבר מביא לפערים גדולים בין ערים מצליחות לבין כאלו שנאבקות לייצר התחדשות. שנית, המודל תלוי מאוד ביזמות פרטית, לכן קשה לקדם פרויקטים באזורים שאינם אטרקטיביים כלכלית. מעבר לכך, קיימת בעיה של ויסות - פרויקטים מתקדמים מהר, אך לא תמיד מלוּוים במדיניות אחראית לשמירה על אוכלוסיות מוחלשות או למניעת עלייה חדה ביוקר המחיה.

לסיכום, ארצות הברית היא דוגמה ליצירתיות ולגמישות בעולם ההתחדשות העירונית, אך גם משקפת את האתגרים הנובעים מהיעדר רגולציה אחידה והישענות מוגברת על השוק הפרטי. על אף שמהלכים מרשימים נעשים בערים מובילות, עדיין קיים פער מהותי בין פיתוח למרקם חברתי - אתגר שמעסיק כיום רבות את מקבלי ההחלטות המקומיים ומעורר שאלות על תפקידה של העירייה בעידן של התחדשות מואצת.

התחדשות עירונית בעולם (חלק ב')