טור דעה: הדרך לשיקום העורף עוברת בהורדת חסמים ובירוקרטיות בהתחדשות עירונית

ענף ההתחדשות העירונית בישראל נמצא באחת מתקופות המבחן המורכבות בתולדותיו. מצד אחד, קיים צורך לאומי מוחשי ודחוף במיגון ושיקום מבנים, ומן הצד השני, המציאות הכלכלית בארץ השתנתה- בשנים האחרונות ספגנו עלייה דרמטית בעלויות הבנייה והמימון לצד ירידה במחירי המכירה. מציאות זו הופכת פרויקטים רבים, אשר לפני שנים בודדות נראו מבטיחים, לפרויקטים בלתי כדאיים כלכלית בעליל.

בסוף חודש מרץ, דנה ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת ב"הצעת החוק לשיקום נזקי מלחמה בדרך של התחדשות עירונית" לקריאה שנייה ושלישית. הצעת החוק שאושרה, מבקשת לייצר מסלולים עוקפי בירוקרטיה לשיקום אזורי לחימה, ומדובר בצעד שהוא חד משמעית "בכיוון הנכון", אך צעד זה חייב להוות דוגמא ומופת למדיניות ארצית כוללת שיש להנחיל ולדעת להיערך נכון לפני המלחמה הבאה. אם אנחנו חדורים להרחיב את תחום ההתחדשות ולגרום לשגשוגו, עלינו להפסיק למחזר טעויות עבר ולאמץ שלוש רפורמות באופן מיידי.

"רישוי עצמי"- הוצאת היתר על ידי אדריכל, ללא מעורבות של הרשות המקומית

החסם הראשון והמוכר הוא משך הזמן שלוקח להוציא היתר בנייה. על הרשויות לאפשר "רישוי עצמי".

מה זה אומר בעצם? להרחיב את השימוש במסלול בו האדריכל חותם על ההיתר ונושא באחריות המקצועית ללא מעורבות מעכבת של הרשות המקומית. לא מדובר בפרוצדורה של "מותרות", אלא במשהו שחייבים בהכרח להנחיל- ובמהרה.

במציאות שבה המחסור בכוח אדם בוועדות המקומיות הוא כרוני- העברת הסמכות לאנשי המקצוע בשטח היא הדרך היחידה לקצר לוחות זמנים מטווח של חמש עד שבע שנים, לטווח של שנה וחצי ואפילו פחות!

תכנון מואץ- הוצאת אישורי תב"ע מידי הוועדות המוסמכות למתכננים חיצוניים, בכדי להתגבר על המחסור בכוח אדם וההליך המייגע

שלב עריכת התב"ע (תכנית בניין עיר) הוא לעיתים "בית קברות" לפרויקטים, על שום העובדה שמדובר בהליך שעשוי לקחת שנים. כיום, כאשר קיים הרוב הדרוש במתחם, אנו עדים למגמה חיובית שבה הוועדות נוטלות את הסמכות ומקדמות את התכנון במסלול רשויות. יש להרחיב מודל זה משמעותית- מדובר בצעד נכון. אפשרות משלימה היא שעבודת התכנון תועבר למשרדים חיצוניים בכדי להתגבר על הפקק התכנוני ולאפשר ליזמים ודאות ומהירות. כך ניתן להתמודד עם חוסר בכוח אדם ברשויות, שכתוצאה ממנו הליכים "נתקעים". אישור התב"ע חייב להיעשות בתיאום עם הרשות המקומית על פי אמות המידה וסדרי העדיפויות שנקבעו על ידה, בכפוף להנחיות של מהנדס העיר.

חילוץ פרויקטים "תקועים" שהתגלו כבלתי כדאיים כלכלית במבחן הזמן באמצעות גמישות תכנונית

הנושא הקריטי ביותר כיום הוא הרווחיות הכלכלית. תכנון שאושר לפני כשלוש או ארבע שנים והיה נכון כלכלית לפי מדדי עבר, אינו בהכרח כדאי או בר ביצוע כיום, וזאת בשונה מבעבר שידענו עליות מחירים באופן מתמיד ועל בסיס הנחה זו אושרו פרויקטים בכדאיות כלכלית גבולית. התוצאה כיום היא שקיימים פרויקטים בעלי היתר בנייה, שנותרים "על הנייר" בלבד וזאת כיוון שהבנק מסרב ללוות אותם בהיעדר אחוז רווחיות מינמאלי. הפרויקטים הללו אינם נחשבים לכלכליים כבעבר, אך השלימו תהליכי רישוי, ולמרות היתר הבנייה שמחזיקים- ספק רב אם ייבנו בנתונים הכלכליים הקיימים כיום. הפתרון חייב להיות מהיר וחד: מנגנון שיאפשר תוספת קומה אחת באופן גורף בהחלטת ועדה מהירה, ללא צורך בתיקון התב"ע, וזאת בכדי להחזיר את הרווחיות לפרויקטים הללו.

המלצתי היא שלהבא, יש לוודא כי תכנון מאושר מראש על פי רווחיות גדולה יותר על מנת למנוע "תקיעות" פרויקטים עתידיים.

במבט לעתיד, יש לוודא שתוכניות מאושרות מראש עם "מרווח נשימה" כלכלי רחב יותר, כיוון שאין אנו יכולים להרשות לעצמנו תכנון גבולי שמתנפץ מול כל שינוי בריבית או במדד תשומות הבנייה. השוק יידע לתקן את עצמו במקרה של רווחיות עודפת וחלוקתה בין הדיירים לבין היזם, או העברתם לאוצר המדינה. ההתחדשות העירונית היא אינטרס ביטחוני, לאומי וחברתי מן המעלה הראשונה. עורף מוגן הוא עורף חזק. ולכן הגיע הזמן שהרגולציה תתנהג בהתאם ותעשה התאמות כפי שמוצע מעלה בכדי לחזק את החוסן הלאומי בכל ההיבטים.

טור דעה מאת עו"ד עידו שמואלי - מתמחה במקרקעין על גווניו השונים ובדגש על עסקאות קומבינציה ופרויקטים במסגרת התחדשות עירונית.

אילוסטרציה