מנהלת מחלקת Duns100 בדן אנד ברדסטריט: "בישראל אין משבר דיור, יש משבר תכנוני!"

דן אנד ברדסטריט את פורום Duns 100 השנתי של בכירי ענף ההתחדשות העירונית בישראל. בפורום עסקו בריבית במשק והמשמעות עבור היזמים ועבור רוכשי הדירות, זאת לאחר העלאה דרמטית והורדה מתונה לאחרונה, חשיבות הממ״ד במציאות הישראלית והעובדה שמעל מיליון וחצי דירות בישראל אינן ממוגנות, קידום ואישור תוכניות בתחום ההתחדשות העירונית, הירידה בכמות ההיתרים, החסמים העיקריים שמונעים מההתחדשות העירונית להוות פתרון מרכזי למשבר הדיור וכמובן מחירי הדיור ומה צפוי לנו ב-2024.

משתתפי פורום בכירי ענף ההתחדשות העירונית והנהלת דן אנד ברדסטריט. צילום: אלעד גוטמן

תמונת מצב - ענף התחדשות עירונית:

• ענף ההתחדשות העירונית מהווה חלק מרכזי בפעילות ענף הנדל"ן בישראל בשנים האחרונות - כיום פועלים כ-1,500 יזמים שונים בתחום המוציאים לפועל כ-50,000 יח"ד הנמצאות כיום בבנייה, בשלבי ביצוע שונים.
• שווי הבנייה הכספי המצרפי של הפרויקטים בתחום בשנת 2022 עומד על למעלה מ-25 מיליארד ₪, אשר מהווים כ-20% מסך הפדיון המצרפי של ענף הנדל"ן למגורים.
• בהתאם ליעד שהציבה הממשלה, למעלה מ-20% מסך יחידות הדיור התווספו בתהליכי התחדשות עירונית. בשנה האחרונה החלה בנייתן של כ-12,000 דירות, כתוצאה מהריסה של בניין קיים והקמה של בניין חדש, כ-52% מהן נבנו במחוז תל אביב וכ-28% במחוז המרכז. בנוסף, בשנה האחרונה החלה בנייתן של כ-5,000 דירות שנוספו לבניינים קיימים, כ-55% מהן נוספו במסגרת תמ"א 38/1. 2023 הסתיימה עם ירידה של כ-18% בלבד בהיתרים לפינוי בינוי לעומת 2022, שהביאה שיא של 11,000 היתרים. בהשוואה לשנים קודמות, ניתן לראות כי היקף ההיתרים נמצא בגידול, עם עלייה חדה ב-3 השנים האחרונות.
• נכון להיום, מעל מחצית מהדירות בישראל (כ-1.6 מיליון דירות) ללא ממ"ד. הנתון תומך בחיוניות תחום ההתחדשות העירונית ובהמשך פעילות עתידית ענפה בתחום.
• כיום מחירי הדיור במגמת התמתנות לאור עליית הריבית. החל מאמצע שנת 2022 בנק ישראל הוביל מהלך אגרסיבי של העלאות ריבית, לאחר שנים בהן המשק התרגל לסביבת ריבית אפס. בהחלטת הריבית מינואר 2024, החליט בנק ישראל להפחית את הריבית ולהעמידה על רמה של 4.5%, אחרי כמעט 4 שנים שבהן נמנע מהורדתה. ההחלטה נובעת בעיקר בשל הרצון להקל בעת הזאת את הנטל על בעלי העסקים, נוטלי המשכנתאות ולעודד צריכה במשק. ההחלטה צפויה להקל על ענף הנדל"ן שמתאפיין במינוף, יחד עם זאת, ההורדה קטנה ואיטית מידי ולא תפתור את הבעיות של הענף. בדן אנד ברדסטריט מניחים כי בנק ישראל יהיה זהיר, ובהדרגה יוריד את הריבית מ-4.50% (נכון להיום) לכיוון 3.75% בסיום השנה. מהלך כזה, משמעותו ירידה של כ-1% משיא של 4.75% בו שהתה הריבית בסוף 2023. בהקשר הזה צריך גם להוסיף, כי אנחנו לא מצפים שהריבית תחזור בשנים הקרובות לרמות האפסיות שהייתה בעשור האחרון.
• נתון נוסף שמלמד על העצירה בשוק הנדל"ן עוד בטרם פרצה המלחמה הוא היקף המשכנתאות שנטל הציבור. ניתן לראות שבשנת 2023 חלה ירידה משמעותית בהיקף המשכנתאות שניתנו לציבור לעומת שנת 2022. הממוצע החודשי בשנת 2023 עמד על כ- 5.95 מיליארד ש"ח, לעומת ממוצע של כ- 9.4 מיליארד ש"ח בשנת 2022, ירידה של כ- 37%.
• בחודש נובמבר 2023 נמכרו כ-1,475 דירות חדשות, עלייה של 52.8% לעומת אוקטובר 2023, וירידה של כ-51.5% ביחס לנובמבר אשתקד. בסוף נובמבר 2023 עמד מספר הדירות החדשות שנותרו למכירה על מספר גבוה במיוחד של כ- 63.5 אלף דירות. ישראל מאופיינת בעודף ביקוש על ההיצע, הן בשל קצב הגידול הדמוגרפי והן בשל הגירה חיובית. בשנת 2023 התרחב היצע הדירות עקב גידול מספרן של התחלות הבנייה בשנים האחרונות, לאחר הנפקת שיא של היתרי בנייה בשנים 2022 ו-2021. בשנת 2023 עצמה חלה ירידה בכמות התחלות הבנייה, בשל הריבית הגבוהה ובשל השפעות מלחמת 'חרבות ברזל' ברביע הרביעי.
• מחסור בכוח האדם הפלסטיני צפוי להפחית את כמות התחלות הבנייה ב-2024, אלא אם יימצא פתרון בדמות עובדים זרים או ישראלים. עד סוף פברואר, כך מעריכים הקבלנים, צפויים להגיע לארץ פועלים מסרי לנקה ואוזבקיסטן.

שילה זברו וייס, מנהלת מחלקת DUNS100. צילום: ניב קנטור

שילה זברו וייס, מנהלת מחלקת Duns100 בדן אנד ברדסטריט: "ענף הנדל״ן וההתחדשות העירונית היה במצב קשה עוד לפני המלחמה. במהלך השנים האחרונות ובמיוחד בשנה האחרונה, היזמים נתקלו בקשיים רבים ברמה הכלכלית, שיצרו עלויות גבוהות שהביאו לעליות מחירים ועצרו את הביקושים. ענף ההתחדשות העירונית סבל וממשיך לסבול מחוסר ודאות תכנונית, עיכובים במתן היתרי בניה או גיבוש תב״ע מפורטות המאפשרות מימוש פרויקטים. יש צורך בצעדים נרחבים בצד ההיצע על מנת לתת מענה לביקושים ובלימת עליית מחירים. ברגע שתהיה יותר ודאות ברמה התכנונית, נוכל לקדם הרבה יותר פרויקטים ולתת מענה לשוק״.

נתי גלבוע, שיכון ובינוי בע"מ: ״אנשים חזרו לפקוד את משרדי המכירות כחלק מחזרה הזויה לשגרה. זה לא הקצבים הגבוהים של אחרי הקורונה ומי שציפה שה יקרה זו הזיה. אפשר להתלונן על הכל אבל זה המצב, התלונות לא יעזרו, זו השיטה ואם מישהו רוצה להשפיע על השיטה שילך לפוליטיקה".

רונית אשד לוי, מנכ''לית אפריקה התחדשות עירונית בע"מ: ״התחדשות עירונית היום היא התחום הכי צומח בנדל״ן בישראל והוא ימשיך להיות כזה, הוא נותן מענה לבעיות מהיסוד, נותן היצע דירות ממוגנות שהיום אנחנו מבינים את הצורך בו יותר ויותר ומסות של יחידות דיור. לבוא ולהגיד שהתוכניות שאושרו הן הבשורה - בעייני לא. יש לייצר וודאות תכנונית, לא יכול להיות שכשמחליפים ראשי ערים צריך להתחיל את הכול מחדש״.

עומר גוגנהיים, משנה למנכ"ל ומנהל אגף פיתוח עסקי והתחדשות עירונית, אשדר חברה לבנייה בע"מ - מקבוצת אשטרום: ״היום כדי להגיע לתב״ע לוקח לצערי הרב שנים רבות, וזה לא צריך להיות ככה. צריך לשנות את התפיסה והחשיבה ולבחון 3-4 חלופות לתהליכים הקיימים כיום. הדרך לטפל בנושא בעייני היא צמצום זמן אישור התוכניות ושלא ייכנסו לכיס של היזם״.