עלייה בפרויקטים פינוי-בינוי על חשבון תמ"א

דן אנד ברדסטריט מפרסמת את דירוג Duns 100 לחברות ייזום הנדל"ן בענף ההתחדשות העירונית לשנת 2025 זו השנה השביעית.

עו"ד שילה זברו וייס, מנהלת מחלקת Duns 100 בדן אנד ברדסטריט: "מהפכת ההתחדשות העירונית בישראל כבר כאן, וזו לא מגמה אלא מציאות חדשה שמעצבת את עתיד הערים שלנו. עם יותר מ-30,000 יחידות דיור שקיבלו היתרי בנייה ב-2024, אנחנו עדים לשינוי ממשי בשוק הנדל"ן. הדירוג שלנו חושף את הפער העצום בין היזמים המובילים לשאר השוק: כל חברה שלישית בענף נמצאת בסכנת קריסה, והחברות המדורגות הן אלו שלא רק שורדות אלא מובילות את המהפכה.

"המשך הצמיחה של הענף למרות ריבית גבוהה, מלחמה ומשבר כלכלי מלמדת על הצורך האמיתי והבלתי נמנע בהתחדשות עירונית. המסר שלנו ברור: שנת 2025 תהיה שנת מפתח שבה יזמים בעלי חוסן ויכולת הסתגלות יבססו את מעמדם בשוק, ואילו אחרים יתמודדו עם אתגרים של ממש בתנאי השוק המשתנים. בתקופה כזו, האחריות שלנו כגוף מדורג כפולה: לשקף נאמנה את המציאות ולזהות מי יוכל להמשיך להוביל קדימה."

מתודולוגיית הדירוג

לדירוג התחדשות עירונית של Duns 100 - הדירוג הרשמי של היזמיות המובילות את הענף בישראל - נבחנו השנה מאות חברות. על פי נתוני דן אנד ברדסטריט, אחת מכל 3 חברות הפעילות בתחום נמצאת בסיכון גבוה. על כן דרישת הסף הראשונית לדירוג היא איתנותה הפיננסית של כל חברה מועמדת.

איתנות פיננסית נבדקת באמצעות ניטור של המידע העסקי במאגרי דן אנד ברדסטריט. סיכון החברה נבדק, ובתוך כך ותק, מבנה בעלות הכולל חברות שלובות או קשורות, תקינות חשבונות הבנק של החברה, תביעות שבהן החברה הייתה או עודנה מעורבת ובדיקה של כל מידע התרעתי על החברה לאורך שנות פעילותה. ממוצע הסיכון של החברות המדורגות נמוך בהרבה מרמת הסיכון הענפית ושומר על יציבותו ב-3 שנות הדירוג האחרונות.

במסגרת הליך הדירוג, כל חברה נדרשת למסור מידע מפורט על הפרויקטים שבהם טיפלה נכון לתאריך 31.12.2024. אמינות המידע נבדקת, שכן החברות מתבקשות להעביר לידי דן אנד ברדסטריט אסמכתאות מתאימות לפרויקטים בהתאם לשלב שבו נמסרו (היתר בנייה, היתר בתנאים, טפסי 4 לפרויקטים שאוכלסו).

החברות דורגו במודל דירוג משוקלל, וכל שלב בפרויקט קיבל משקל יחסי. משקל גבוה יותר ניתן לפרויקטים בשלבים מתקדמים. בתוך זה שוקלל גודל הפרויקט (מספר יחידות הדיור המתוכננות/שנבנו). מתוך הנחה שפרויקטים של התחדשות עירונית אורכים זמן רב ועתירי בירוקרטיה, ניתן משקל נוסף להיסטוריית הפרויקטים שאוכלסו. בתמ"א ניתן משקל לפרויקטים שאוכלסו ב-5 השנים הקודמות לשנת הדירוג (2019-2023), ובפינוי-בינוי ניתן משקל לפרויקטים שאוכלסו מיום הקמת החברה.

בדירוגי תמ"א ופינוי-בינוי, החברות מדורגות לפי קבוצות איכות: Dunstars, מובילות (טיר 1), בולטות (טיר 2). בתמ"א 38 דורגו גם החברות הידועות (טיר 3). סדר החברות בתוך כל קבוצת איכות הוא לפי הא"ב.

כמו כן בוצע דירוג עירוני של תמ"א 38, המציג את היזמים המובילים ב-14 ערים מובילות: אשדוד, בת ים, גבעתיים, הרצליה, חולון, חיפה, ירושלים, כפר סבא, פתח תקווה, ראשון לציון, רמת גן, רמת השרון, רעננה ותל אביב.

תוצאות דירוג 2025

בדירוג לשנת 2025 דורגו 154 חברות. בקבוצת Dunstars בפינוי-בינוי דורגו 13 חברות אשר השתתפו בשנת 2024 ב-566 פרויקטים. חברת אאורה, אשר מדורגת ב-Dunstars מהדירוג הראשון שפורסם, בולטת עם 103 פרויקטים בשנת 2024, 13 מהם נמצאים בשלב קבלת היתר בנייה (5,216 יחידות דיור).

אל קבוצת Dunstars בפינוי-בינוי נוספו השנה 3 חברות: אפריקה התחדשות עירונית, קבוצת תדהר ורוטשטיין נדל"ן הציבורית. אל קבוצת Dunstars בתמ"א 38 נוספו השנה חברת קרסו נדל"ן, רם מוגרבי ארדיטי ושיכון ובינוי. ירדו מקבוצת ה-Dunstars לטיר 1 שתי חברות: מטרופוליס יזמות אורבנית וקרינסקי גוטליב.

בעיר תל אביב ממשיכות להוביל החברות אנשי העיר, יעז יזמות ובניה, אקו סיטי, רם מוגרבי ארדיטי וקבוצת יושפה. מסך הפרויקטים של החברות המדורגות, שיעור הפרויקטים שקיבלו היתר בנייה עלה השנה ל-27% לעומת 23% בשנה שעברה.

מגמות שעלו מתוך דירוג Duns 100

מנתוני דירוג התחדשות עירונית Duns 100 לשנת 2025, עולה גידול בסך הפרויקטים. הנתונים החדשים מחזקים את המגמה המסתמנת בשוק ההתחדשות העירונית בישראל: מעבר הדרגתי מפרויקטים נקודתיים לחשיבה מתחמית רחבה יותר.

לפי הנתונים, 40% מהפרויקטים של התחדשות עירונית המדווחים הם מסוג פינוי-בינוי, עלייה של 3% לעומת השנה שעברה (37%). עלייה זו משקפת מגמה ברורה של מעבר מהתחדשות ברמת הבניין היחיד להתחדשות של מתחמים שלמים ושכונות.

שינוי זה מלמד על התבגרות שוק ההתחדשות העירונית בישראל, עם העדפה גוברת לפתרונות מערכתיים הכוללים תכנון מקיף של תשתיות, שטחים ציבוריים ומערך תחבורה. פרויקטים של פינוי-בינוי, על אף מורכבותם הרבה, מאפשרים תכנון אורבני כולל ומענה טוב יותר לצרכי הדיור והתשתיות העירוניות.

המגמה צפויה להימשך בשנים הקרובות, במיוחד לנוכח המדיניות הממשלתית, התומכת בפרויקטים רחבי היקף שמגדילים מאוד את מלאי הדיור במרכזי הערים.

ערים מובילות במספר היתרי הבנייה בפרויקטים של תמ"א 38 מתוך היזמים שנבחנו לדירוג

15 הערים המובילות במספר פרויקטים של פינוי-בינוי מתוך היזמים שנבחנו לדירוג

התחדשות עירונית בשנת 2025

בשנת 2024 הונפקו יותר מ-30,000 היתרי בנייה לפרויקטים של התחדשות עירונית - כ-40% מכל ההיתרים במדינה, שיעור חסר תקדים. מתוך 65.5 אלף דירות שהחלו להיבנות השנה, 14,312 היו בפרויקטים של התחדשות - כ-30% מהתחלות הבנייה - לעומת שיעורים נמוכים בשנים קודמות. מדובר בזינוק של עשרות אחוזים לעומת 2023, ואף מעבר לנתוני 2022.

הפעילות התחלקה כמעט שווה בין פינוי-בינוי (15,347 יח"ד) לתמ"א 38 (כ-15,000 יח"ד). תוקפה של תמ"א פקע השנה, וב-18 ערים קודמו תוכניות חלופיות מותאמות לרשות המקומית, שצפויות לאפשר חיזוק לעד 30,000 מבנים ישנים. בד בבד נרשם שיא במספר ההכרזות על מתחמי פינוי-בינוי: 122 מתחמים חדשים, רובם ביוזמה פרטית - פי שניים מב-2023.

הדומיננטיות האזורית נטתה ב-2024 בבירור למרכז הארץ, עם הובלה מובהקת של גוש דן. תל אביב-יפו דורגה ראשונה הן במספר יחידות הדיור החדשות בהתחדשות והן בשיעורן מכל הבנייה בעיר: 3,949 דירות החלו להיבנות, שהן כ-62% מהתחלות הבנייה בעיר. גם ערי לוויין כגון פתח תקווה (1,185 יח"ד, 61%), נתניה (61%) ובת-ים (59%) בלטו באחוזים גבוהים. ערים נוספות במטרופולין דן - רמת גן, חולון, אור יהודה, קריית אונו, הרצליה ואחרות - הציגו מאות דירות חדשות בפרויקטים של התחדשות, לעיתים יותר ממחצית מהבנייה בעיר.

ירושלים דורגה שנייה במספר יחידות הדיור עם 1,296 דירות חדשות בהתחדשות עירונית, אך רק כ-25% מכל הבנייה בעיר (5,180 דירות). זאת בשל המשך הבנייה בשכונות חדשות. עם זאת היא הובילה במענקי תמרוץ ממשלתיים (81 מיליון ש"ח), ותוכניות גדולות מקודמות בשכונות הוותיקות למרות אתגרים תכנוניים כגון ערכי שימור והגבלת בנייה לגובה.

בחיפה קודמו מספר פרויקטים, אך בהיקפים נמוכים של מאות יח"ד בלבד. לעומתה בערים כגון קריית מוצקין (85%) וטירת כרמל (99%) היו שיעורים גבוהים, גם אם במספרים מוחלטים נמוכים. מרבית הפעילות בצפון נותרה מרוכזת בקריות ובערי הגליל המערבי. בדרום, ערים כגון אשקלון, אופקים ובאר יעקב רשמו אלפי יח"ד חדשות, אך כולן בבנייה חדשה, ללא התחדשות עירונית.

לקראת סוף 2024 סימנה הממשלה את ערי הדרום והצפון כיעד שיקום לאומי עם תוכניות חדשות בשדרות ובקריית שמונה. ייתכן שהעשור הקרוב יביא לשינוי עמוק בפריפריה. הפער האזורי שהתחדד ב-2024 צפוי לעמוד במוקד בשנת 2025.

2025 נפתחה באופטימיות זהירה. הרשות הממשלתית צפויה להתמקד בהאצת ביצועי פרויקטים, במיוחד בפריפריה, ולהרחיב את שיתופי הפעולה עם הרשויות המקומיות. קודמו הסכמי מסגרת ויוזמות להסרת חסמים כגון ריבוי יזמים ודיירים סרבנים. משודר מסר ברור של עידוד ההתחדשות גם ברשויות שבעבר התנגדו לפרויקטים, בעיקר בשל הדרישה לממ"דים. תחזיות הריבית מלמדות על ירידה מתונה שעשויה להקל מעט את מימון הפרויקטים.

שנת 2025 טומנת הזדמנות להמשך מגמת הצמיחה: אלפי דירות שקיבלו היתרים בסוף 2024 ובתחילת 2025 צפויות לצאת לדרך. משבר דיור נוסף עשוי להרים ראש אם קצב ההתחלות לא יענה על הביקוש ויחזק את הצורך בהתחדשות עירונית במרכזי הערים. עם זאת הענף ניצב עדיין בפני אתגרים: מיתון אפשרי, מחסור בעובדים, עלויות גבוהות ואי-ודאות פוליטית-רגולטורית.

בשורה התחתונה, 2025 מסתמנת כשנת מימוש והכרעה. היזמים נכנסים אליה עם צבר חסר תקדים של תוכניות מאושרות לצד תמיכה ממשלתית גבוהה. אם התחזיות יתממשו, ההתחדשות העירונית עשויה להיהפך לקטר המרכזי של שוק הדיור בישראל.