תוכנת מידול bim בענף הבנייה
מחשוב גובר בתהליך הבנייה בעזרת תוכנת מידול מסוג bim הוא כלי לזירוז של הבנייה והליכי האישור שלה אצל הרגולטור. תוכנת bim כבר מאומצת בענף הבנייה הישראלי
בעת האחרונה מתחזקת הדרישה להאיץ את תהליך הבנייה בארצנו כדי להשיג שני יעדים: בדרג המאקרו, לצמצם את המחסור ביחידות דיור, בדרג המיקרו, לצמצם את תקופת החזר האשראי הבנקאי הנדרש על ידי היזם, ועימה את מחיר האשראי. הפחתת מחיר האשראי עשויה להקטין מעט את מחיר יחידת הדיור הנמכרת.
מחשוב גובר בתהליך הבנייה בעזרת תוכנת מידול (יצירת עצמים תלת-ממדיים במחשב) מסוג bim הוא כלי חשוב לזירוז של הבנייה והליכי האישור שלה אצל הרגולטור. להלן אתאר את אופן אימוצה של תוכנת bim בענף הבנייה הישראלי.
תלת-ממד במקום דו-ממד
תוכנת מידול מסוג bim לענף הבנייה תופסת נתח שוק צומח בהדרגה בתוך שוק ניהול הבנייה של מתחמי נדל"ן. תוכנת bim התלת-ממדית מחליפה בהדרגה את תוכנות הדו-ממד המסורתיות כגון אוטוקאד.
השימוש באוטוקאד מצריך סופר פוזיציה, שבה נהגו לדוגמה להניח את תוכנית החשמל על גבי תוכנית צנרת המים כדי לבדוק התאמה בין מים לחשמל במבנה המתוכנן. לעומת זאת תוכנת bim מראה גבהים נכונים, ולכן היא מדויקת יותר מקודמתה בעת בחינת ההתאמה בין תוכניות שכתבו יועצים שונים.
השוק העולמי לתוכנת מידול מסוג bim נעשה גדול, ועדיין צומח. השוק בגודל שנתי חזוי ל-2027 של 11 מיליארד דולר, והוא צומח בשיעור שנתי ממוצע (CARG) של 11.1%. לפי אומדן אחר, שוק עולמי זה יגיע עד שנת 2032 לגודל של עשרים מיליארד דולר.
השימוש בתוכנת bim אינו מוגבל לענף הבנייה אלא עשוי לשמש ביישומים נוספים כגון תשתיות תחבורה. בענף הבנייה בלבד, הביקוש העולמי לתוכנת bim מקיף אלפי משתמשים, ואילו היקף ההיצע הוא כעשרים יצרנים של תוכנה זו.
גם בארצנו כבר נעשה שימוש בתוכנת bim בעשרות פרויקטים של בנייה. לדוגמה, במתחמי נדל"ן למגורים מגדלי תדהר על הפארק בשכונת פסגות שבראש העין, ומגדל השחר של תדהר סופרין בגבעתיים.
בתוכנה זו נעשה שימוש גם במתחמי נדל"ן מסחרי. לדוגמה, מעבדות מכון ויצמן וישיבת תורת חיים שבוצעו על ידי מימוני הנדסה ויעוץ, קריית הדרכה בעיר הבה"דים אשר בוצעה על ידי סטאר מהנדסים, דיור מוגן בטירת הכרמל שתוכנן על ידי גורדון אדריכלים.
להלן אשיב בקצרה על השאלות האלו:
1. מה הן דרגות המוצר הנמכר בתוכנת bim?
2. מה הן שיטות הפיקוח על פרויקט בנייה?
3. כיצד נאספים נתונים בתהליך הבנייה?
4. מה הוא פרק הזמן שבו תוכנת bim משמשת אצל יזם נדל"ן?
5. מה הם שני השלבים בחדירת bim לענף הבנייה?
6. באיזו מידה השימוש בתוכנת bim חדר אל שלבי בנייה אלו?
7. באיזו מידה המפקח באתר הבנייה או היזם משתמש בתוכנת bim?
8. מי הם בעלי המקצוע אשר תוכנת bim תורמת להם במיוחד?
9. מה הוא הממשק הנדרש עדיין לתוכנת bim?
דרגות המוצר הנמכר
המוצר - תוכנת bim - נמכר באחת מבין שלוש דרגות עיקריות: כמוצר מדף; כמערכת המכילה תוכנה מסוג bim עם ממשק לתוכנת erp או לתוכנה אחרת המותקנת אצל הלקוח; כפתרון כולל שבו איש bim מושאל לחברה לפרק זמן של שנה וחצי בערך, עד תום הבנייה. במילים אחרות, יש חברות ניהול bim המשכירות את עובדיהן לקבלני ביצוע בענף הבנייה.
בהקשר זה יצוין, כי יש שלוש דרכים להמציא תכנון bim, כדלקמן:
א. תכנות (מידול) עצמי כמו בחברת תדהר.
ב. הסתמכות על משרד bim.
ג. קבלנות משנה בחו"ל.
האפשרות השלישית, מילוי תוכנת bim בהודו למשל, הוא תכנות פחות טוב, והליקויים מתגלים כעבור זמן מה. רצוי שאיש ה-bim, אשר ממדל את פרויקט הבנייה, יישב עם מהנדס הביצוע יחד. לכן יש לדרוש מהמתכנן או מהקבלן המבצע הוכחה שיש לו ניסיון צבור בעבודה עם תוכנת bim במספר עבודות קודמות.
שיטות פיקוח על פרויקט בנייה
אופן הפיקוח על פרויקט בנייה משתנה כאשר יזם הנדל"ן הוא יזם בלבד וכאשר הוא גם קבלן מבצע. אפשר לסכם את האבחנה הזו כך: אצל יזם נדל"ן שאינו מבצע - דרך משרד פיקוח חיצוני של ניהול פרויקטים; אצל יזם שהוא גם קבלן מבצע - דרך משרד פנימי שלו, ורק לעיתים רחוקות דרך משרד חיצוני.
בהקשר זה יצוין:
א. התכנון של מתחם בנייה גדול עולה ליזם 15-12 אחוז מתוך כל עלות הבנייה. זו החלוקה המקובלת: אדריכל - 3.5%; משרד ניהול פרויקט - 3.5%; כתריסר משרדי תכנון מתמחים, כגון נוף, גינון, נגישות, תחבורה - 8-5 אחוזים. סה"כ: 15-12 אחוזים. התשלום לאדריכל ולמשרד ניהול הפרויקטים נעשה לעיתים בשיטה של ריטיינר.
ב. היזם בוחר בעצמו את האדריכל ואת היועצים (משרדי התכנון) הראשונים הקשורים לשלב התכנון כגון כיבוי אש ותנועה, אך משרד ניהול הפרויקטים החיצוני, הוא שבוחר - או שהוא שותף לבחירה - את משרדי התכנון המתמחים לשלב הביצוע כגון מים, חשמל ומעליות.
ג. האדריכל נותר צמוד ליזם עד סוף עבודת הבנייה (הפרויקט).
ד. משרד ניהול הפרויקט שיש לו מהנדסים הוא היחיד אשר מתעדכן ברגולציה העוברת שינוי לאורך כל הזמן. לדוגמה, כיום יש תקנה המחייבת להתקין בחניון של בניינים עמדות טעינה לרכב חשמלי. באופן דומה, בעבור בנייה רוויה חדשה בדרום העיר חיפה, דורשת הרשות המקומית מערכת פינוי אוטומטית של אשפה דירתית.
כמו כן משרד ניהול הפרויקט מחזיק בצוות שלו מהנדסי מים, מהנדסי חשמל וכדומה, אשר בודקים את משרדי התכנון החיצוניים העוסקים בתחומים אלו.
ה. יזם המעסיק משרד ניהול פרויקטים, צריך לבדוק כל שבועיים בערך את התקדמות העבודה. מאחר שהוא אינו מהנדס אזרחי, הוא סומך על משרד ניהול הפרויקטים שהוא מעסיק, ולכן לא חייב להיעזר בתוכנה מסוג bim, אלא יכול להותיר את השימוש בה למשרד ניהול הפרויקטים.
ו. לקבלן המבצע יש כמובן מהנדס, שמולו עובדים משרד ניהול הפרויקטים ומשרדי התכנון המתמחים למיניהם.
ז. רק מחצית בערך מהנדל"ן החדש הנבנה בארצנו עובר דרך משרדי ניהול פרויקטים.
איסוף נתונים בתהליך הבנייה
קיימות שלוש שיטות לאיסוף נתונים בתהליך הבנייה:
א. שיטה ידנית מסורתית - מנהל באתר הבנייה מזין טופס.
ב. קסדות חכמות של חברת Builddot הישראלית - משגרות תמונות בתלת-ממד.
ג. מצלמות על מנופים - משגרות תמונות בתלת-ממד.
שתי השיטות האחרונות מחליפות בהדרגה את השיטה הידנית המסורתית.
פרק הזמן שבו משמשת תוכנת bim אצל יזם
פרק הזמן שבו תוכנת bim משמשת (חיה) יזם לקוח יכול להגיע לשבע שנים. זה פרק זמן ארוך, והתוכנה נכנסת בשלב התכנון. כמות הנתונים המוזנים לתוכה גדלה בשלב התכנון המפורט ברגע שהיזם מאפשר זאת, והוא נמשך כשנה וחצי.
חדירת התוכנה לענף הבנייה
השימוש בתוכנת bim בענף הבנייה עבר שני שלבים עיקריים: שימוש עצמי אצל משרד תכנון או משרד אדריכלים, ושיתוף בין שותפים לתהליך הבנייה, שלכל אחד מהם יש כבר תוכנת bim. בשלב השני, המתקדם יותר, מתקיימות פגישות עבודה משותפות ודנים בהן יחד על אודות הדרכים להאיץ את הבנייה או להתגבר על תקלות.
כפי שנטען במאמר בביטאון המקצועי מידווסט קונסטרשן, נמצא שהשימוש בתוכנת bim הוא הדרך הטובה ביותר להביא את אנשי המקצוע השותפים לתהליך הבנייה לשבת יחד ולקבל החלטות.
השימוש הגובר בטכנולוגיות Virtual Reality (VR) ו-Augmented Reality (AR) הם גורמים טכנולוגיים המסייעים לאימוץ תוכנת bim. הגורם הראשי שמעכב את אימוצה הוא מחירה הגבוה.
שימוש בתוכנת bim בשלבי הבנייה
מידת החדירה של תוכנת bim שונה מאוד בקרב שלושת השלבים הראשיים של הבנייה, המיוצגים על ידי המתכנן, קבלן הביצוע וחברת הניהול (תחזוקה) של המבנה החדש. השיעור היחסי של חדירת התוכנה לכל שלב מבין אלו הוא כזה: מתכנן - גבוה; קבלן - נמוך; חברת ניהול (תחזוקה) - נמוך.
היישום של תוכנת bim גם בשלב התחזוקה יראה לאיש התחזוקה לדוגמה את תאריך ההתקנה של כל נורה, וכך הוא יידע מראש מתי הגיע העת להחליפה.
שלב התחזוקה של המבנה הוא זה שמיישם הכי פחות את תוכנת bim, אך בעתיד הצורך העיקרי בתוכנה זו יהיה בשלב תחזוקת המבנה מאחר ששלב זה נמשך כעשרים שנה.
כיום, לצורך תחזוקת מבנים נהוג להשתמש בתוכנה דו-ממדית כגון ויזיט (visitt). זאת תוכנית עבודה דיגיטלית הנותנת כיסוי לשני שלבי התחזוקה הראשיים של מבנה: מונעת ושבר.
הקלדה של נתוני המבנה נעשית באחת מבין שתי דרכים: על ידי כוח אדם פנימי של חברת הניהול או על ידי בית תוכנה כגון חברת ויזיט. מחיר ההקלדה סמלי, כ-5K ש"ח למבנה בגודל 10K מ"ר. העלות של תוכנת ויזיט היא שכר חודשי של כ-500 ש"ח.
כאשר המבנה גדול, מוקדנית של בית התוכנה מקבלת לדוגמה הודעה על תקלה המצריכה החלפת סיפון מים המותקן מתחת לכיור ואזי. היא שולחת הודעה לאפליקציה המותקנת בטלפון הנייד של איש התחזוקה.
כאשר איש התחזוקה מגיע אל הסיפון, הוא יכול לצלם אותו לפני התיקון ואחריו, ועם ביצוע התיקון, לשלוח בקשה לסגירת קריאת השירות. בעקבות זאת המוקדנית יכולה לסגור את קריאת השירות.
באופן דומה, המוקדנית שולחת אוטומטית הודעות לאחראים לתחזוקה מונעת, למשל הודעה על הצורך לבדוק כיבוי אש או מעלית.
שיעור היישום של תוכנת bim בארצנו שונה בין המתכננים העיקריים. שיעור היישום בקרב אדריכלים וקונסטרוקטורים הוא 15%, שיעורו בקרב מהנדסי מים הוא 5%, ושיעור בקרב מהנדסי חשמל הוא 4-3 אחוזים.
הקושי הוא שמשרדי תכנון (יועצים) כותבים באוטוקד ומבקשים מתכנת bim לתרגם זאת ל-bim של רוויט, אך אין סנכרון בין היועצים למיניהם.
שימוש ב-bim על ידי מפקח או יזם נדל"ן
גם היום מפקח הבנייה ויזם הנדל"ן עדיין כמעט ואינם משתמשים בתוכנת המידול החדשה מסוג bim.
לגבי המפקח, המפקח מתחלף בממוצע פעמיים בשלוש שנות ביצוע של פרויקט בנייה. ניכרת ירידה הדרגתית במיומנות של מפקח הבנייה. לעיתים כל מפקח מגיע לאתר הבנייה עם טבלאות משל עצמו, באופן שמקשה את הבקרה על עבודתו. מפקח הנמצא באתר הבנייה, שהוא גם כן יועץ ואינו שכיר של קבלן הבניין, בקושי פותח תוכניות מודפסות שאותן הוא מקבל בפורמט PDF בטלפון הנייד שלו. מכאן שעדיין כמעט לא נעשה שימוש בתוכנת bim באתר הבנייה עצמו.
גם היזם מעדיף לקרוא תוכנית מודפסת, וברוב המקרים אינו יודע להשתמש בתוכנת תלת-ממד מסוג bim. בפרויקט גדול, שבו מאות יח"ד, היזם שוכר תוכנת זיו דו-ממדית רגילה, עם כעשרה רישיונות למפקח וליועצים - משרדי תכנון של מים, חשמל, כיבוי אש ואחרים. כך, כאשר מוזן שינוי, כולם רואים זאת. תוכנה אחרת של זיו מאפשרת גם לנהל כסף. יזם נדל"ן יסביר כי לא רוכשים או שוכרים תוכנת תלת-ממד מסוג bim מכיוון שהיא מצריכה כוח אדם מקצועי ויקר.
גורמי מקצוע שנתרמים מתוכנת bim
גורמי המקצוע העיקריים בענף הבנייה אשר תוכנת מידול מסוג bim תורמת להם הם אלה: אדריכל, מתכנן יועץ כגון מתכנן אינסטלציה, משרד ניהול פרויקטים, יזם הנדל"ן, רגולטור. ארבעת הראשונים נדרשים לתוכנת מידול בתור תנאי סף במקרה שהם מתכננים או בונים לרשות ציבורית.
יעד עסקי של משרד ניהול פרויקטים הוא לאו דווקא לצמוח אלא להגדיל רווחיות מתוך עבודה קיימת דרך חיסכון בעלות השכר. החיסכון יושג באמצעות מחשוב של תהליכים יקרים כגון עבודת הפיקוח בעזרת תוכנת bim.
השימוש בתוכנה זו, אם רשויות הרישוי של בנייה יאמצו אותה, עשוי להביא לתיאום בין האדריכל לבין מהנדס הקונסטרוקציה, ובכך להשיג שתי תועלות: קיצור הזמן לקבלת אישור הבנייה לשעות ספורות, ועקב כך הוזלת התכנון.
קבלת אישור בנייה אורכת היום כשנה וחצי. פרק הזמן הנדרש כיום לתכנון ולקבלת היתר בנייה לעיתים ארוך יותר מפרק הזמן הנדרש לבנייה עצמה, מכיוון שבשיטה הנוכחית, האדריכל מעביר את התכנון לקונסטרוקטור לצורך שינויים כמה פעמים.
אימוץ תוכנת bim בקרב גופי הרישוי הציבוריים, יאפשר לטרקטורים לעלות על הקרקע בתוך זמן קצר ביותר משלב הייזום, ובכך להוזיל את שלב התכנון.
בעמותת החזית החמישית מאות אדריכלים הנלחמים ברגולטור כדי לצמצם את זמן ההגשה של תוכניות עד לקבלת היתר בנייה. צריך להגדיר טפסים מפורטים כדי שהבקשה לקבלת היתר בנייה תשוגר באופן ממוחשב, וכך יקוצר זמן הבדיקה שלה אצל הרגולטור. בעתיד ייתכן שרובוט יקרא את התוכנית המוגשת, וכך גם הבדיקה של תוכנית המוגשת לצורך היתר בנייה, תהיה אוטומטית ומהירה.
הממשק הנדרש לתוכנת bim
תוכנת bim נדרשת עדיין לממשק כגון api אל תוכנת בקרה תקציבית כגון תוכנת erp של פריוריטי, הנמצאת אצל משרד ניהול הפרויקטים, ולעיתים אצל יזם הנדל"ן. זאת כדי להשיג שני יעדים ראשיים:
א. תוכנת bim תזין לתוכנת ERP שינויים המשפיעים על תקציב הפרויקט.
כיום היזם מכניס שינויים בתכנון תוך כדי ביצוע העבודה, והכמאי לא יודע מכך. לדוגמה, ייתכן שחלק מהשינויים הוכנסו עקב דרישת היזם דרך משרד תכנון המים או כיבוי האש, ואינם מתועדים.
לא תידרש יותר עבודה ב"פיקים" מאחר שהכמאי ומנהל המערכת יוכלו לעבוד כל היום על פרויקט הבנייה.
ב. משרד ניהול הפרויקטים לדוגמה יוכל לראות את שלב ההתקדמות של כל קבלן משנה, ולפי זה לשלם לו בעבור עבודתו.
בהקשר זה, לעיתים הנהלת החברה של קבלן ביצוע, של קיר מסך למשל, לא אוהבת לחבר את שתי הפונקציות פיננסי וביצוע (תפעול). בחברה כזו, אשר משתמשת בתוכנת bim באופן שוטף, אין ביקוש לממשק המתוכנן בין bim לבין erp.
ממשק מסוג Api נועד לשרת גם מצב הפוך, שבו הקבלן נמצא בשטח ורוצה לראות את השפעת השינוי בתכנון המבנה על התקציב ועל הלו"ז של המבנה החדש.
סיכום
ענף הבנייה בישראל נדרש עדיין לייעול רב הן בזמן הבנייה והן בעלויות הבנייה. ניהול בנייה בעזרת תוכנת מידול תלת-ממדי מסוג bim, ובפרט עם ממשק ידידותי לתוכנת התקצוב של הבנייה, עשוי לסייע לייעול זה.
מפקח הבנייה מהדור הבא יהיה כנראה כבר איש דיגיטל, בדומה לתצפיתנית בחיל האוויר. עיקר עבודתו - למשל לוודא שקיר אינו עקום - יהיה במשרד מרוחק מאתר הבנייה או ברכב ממוזג.
בינתיים החדירה לשוק של מערכת הוליסטית כגון תוכנת bim וגם ממשק לתוכנת תקציב, איטית בשל שמרנותם של המשתמשים. המשתמש יכול להכיל בהדרגה תוכנה פרטיקולרית צרת היקף, ובהדרגה להכיל תוספים. כך לדוגמה חדרה לשוק אפליקציית וואטסאפ, אשר החלה בתור מסרון (SMS) פשוט.
ישראל ציגלמן - מנכ"ל מכון ציגלמן לחקר השיווק, כלכלן, משפטן, מוסמך למינהל עסקים ומומחה לחקר שווקים.
דואר אלקטרוני: office@ziegelman.co.il, אתר אינטרנט: www.ziegelman.co.il
