מדריך לרכישת דירה

רכישת דירה היא אירוע רב-משמעות ולפעמים חד-פעמי בחיי המשפחה, אבל היא גם (ובעיקר) הוצאה כלכלית כבדה בעולם של ריביות גבוהות ומחירי נדל"ן תנודתיים, המושפעים מהסטטוס הביטחוני, מהסטטוס הכלכלי ומהסטטוס הנדל"ני של מדינת ישראל. לכן עתה חשוב יותר מתמיד לגשת למלאכת רכישת הדירה מתוך חשיבה מעמיקה, לא לפעול בפזיזות, לשים לב לכל הפרטים, לשאול את כל השאלות ולתכנן את כל הצעדים מראש.

בדיקה יסודית ומדויקת לפני רכישת דירה, במיוחד בתקופה מבלבלת, כששוק הנדל"ן עובר תהפוכות, תחסוך כאבי ראש וכסף.

המדריך המלא

1. משכנתה: חשוב לקבל אישור עקרוני לנטילת המשכנתה לפני שיוצאים לדרך, כדי לא להגיע למצב של חתימה על הסכם לרכישת דירה בלי יכולת לממן אותה.
   בשל השינויים בריביות, חשוב לעשות סקר מקיף בבנקים, להתמקח ככל האפשר ולהיעזר באיש מקצוע לפי הצורך. ודאו שאתם יודעים כמה תידרשו לשלם כל חודש, ושימו לב שאתם יכולים לעמוד בהחזרים. שימו לב לריביות המשתנות, שרשמו זינוק חד בשנתיים האחרונות, ולא ברור מתי יתחילו לרדת.
2. סקר שוק וסקר מחירים: ערכו סקר שוק מקיף באזור שבו אתם מעוניינים לרכוש. בדקו את המחירים שבהם נמכרו דירות באזור לאחרונה, ועשו השוואה. הדבר נכון תמיד, ונכון שבעתיים בתקופה הנוכחית. לא אחת תגלו שהמחיר המבוקש על דירה אופציונלית גבוה בהרבה מהשוק, ותשקלו את צעדיכם. מגמת המחירים נמצאת בימים אלה בעלייה, לכן אל תתמהמהו מדי, אבל גם אל תמהרו בלי לבדוק לעומק את המחירים. מומלץ להתייעץ עם איש מקצוע שמכיר את המחירים באזור, את המגמות ואת ההזדמנויות שאולי פספסתם.
3. לעולם אל תחתמו על זיכרון דברים ללא ייעוץ משפטי. זיכרון דברים הוא חוזה לכל דבר. ברגע שחתמתם עליו, הדבר מצמצם את כוח המיקוח על החוזה. לכן מומלץ להעביר את טיוטת החוזה ולבצע את כל התהליך עם עו"ד מטעמכם, מומחה בדיני מקרקעין, אשר יתמקח על הפרטים.
4. מס רכישה: עלות המס הזה היא חלק מההוצאות הנלוות לרכישת דירה, ושווה להתעכב עליה. קיימות מדרגות מס רכישה שונות על דירה ראשונה ועל דירה שנייה, והן משתנות כמעט מדי שנה בהוראת המדינה.
   אלו מדרגות המס ברכישת דירה ראשונה/יחידה נכון לימים אלה: עד דירה שמחירה עד 1,978,745 ש"ח - לא ישולם מס רכישה; מדירה שמחירה 1,978,745 ש"ח ועד 2,347,040 שקל - מס רכישה של 3.5%; מדירה שמחירה 2,347,040 שקל ועד 6,055,070 שקל - מס רכישה של 5%; מדירה שמחירה 6,055,070 שקל ועד 20,183,565 שקל - מס רכישה של 8%. בעבור דירה שמחירה יותר מ-20,183,565 ₪, מס הרכישה הוא 10%.
5. קראו בתשומת לב את המפרט הטכני: כל האבזרים הנחוצים והבסיסיים צריכים להימצא בדירה כגון נקודות מים ונקודת גז במרפסת השמש ובחדר הכביסה; קיבולת הדוד; סוג השקעים, המתגים החשמליים וכמותם.
   בדירות יד שנייה, ודאו אם יש בדירה את כל האבזרים שיענו על הצרכים כגון כיריים, ברז מקלחת וריצוף. אל תהססו לבדוק מי היצרן, כמה שנים הם מותקנים בדירה ומאיפה הגיעו, כדי שתוכלו להיערך לעלויות צפויות בהמשך.
6.  הימנעו מרכישת ציוד לפני המעבר: אחרי שחתמתם על החוזה והגעתם שוב לדירה כדי למדוד אותה, אל תתפתו לקנות ריהוט חדש לפני שעברתם לגור. דברים שרואים משם לא רואים מכאן, לכן רק לאחר שכל הציוד מסודר וחיים איתו לפחות שבוע, אפשר לראות מה באמת חסר ובמה אין צורך.

המדריך נכתב על ידי גלי אפל קסטל, שמאית מקרקעין ומנכ"לית סוכנות הנדל"ן דיור פלוס.