עשרת הדיברות לרכישת נדל"ן בחו"ל

לאחרונה קיימה הוועדה המוניטארית בבנק ישראל דיון על העלאת הריבית במשק, ובסופו של דבר החליטה על עלייה נוספת בשער הריבית, בערב החג. ברקע עדיין מרחפת האינפלציה, שבינתיים מסרבת לרדת. ההאטה שכבר החלה במשק עלולה להיהפך לתחילתו של מיתון. משבר הדיור הוא רק אחד משלל רכיבי החיים שעוברים פרק מעורפל של אי ודאות, - אחד הבולטים שבהם - ובתוכו חלום הבעלות על דירה, שממילא נעשה בלתי אפשרי כמעט, והוא הולך ומתרחק כעת עוד יותר.

גם שיעור מס הרכישה למשקיעים בישראל עלה לאחרונה, וישראלים רבים שתכננו לרכוש דירות להשקעה בארץ, החליטו לשנות כיוון ולהתמקד בהשקעות מעבר לים. השיח הציבורי על האפשרות לרכוש נכס בחו"ל נהיה רחב יותר מאי פעם, והיתרונות ברורים. דוגמה מצוינת לכך היא יוון. במרחק טיסה קצרה פוגש הישראלי מציאות נדל"נית אחרת לחלוטין.

לאחר התמודדות ארוכת שנים עם משבר כלכלי חריף אשר חתך את מחירי הנדל"ן והפך את יוון למגנט למשקיעי נדל"ן נועזים, המציאות מיישרת קו. בגיבוי האיחוד האירופי ובזכות תיירות משגשגת, יוון מגלה התאוששות מרשימה, והצפי הכלכלי לשנים הקרובות הוא של צמיחה מהסוג שישראל חוותה בעשור ויותר האחרונים.

לדברי ניר שמול, מנכ"ל החברה לפיתוח והתחדשות עירונית וחברת שניר, "הבנקים ביוון חוזרים לפעילות, ומתוך כך שוק הנדל"ן המקומי נמצא בתנופת בנייה ממשית. מגמת הפיתוח בתאוצה, ומביאה לעלייה יציבה במחירי הדיור ולהגדלת היצע הנכסים, שבקושי מצליח להדביק את הביקוש. מחירי הנכסים באתונה כבר עלו מעט, אך הם עדיין נמוכים יחסית למשקיע הישראלי, שיכול כעת, במחיר של דירה ממוצעת בגוש-דן, לרכוש 4-3 דירות במרכז העיר באתונה וליהנות מתשואה גבוהה."

חיים איתן, השותף המנהל בשניר לניהול השקעות נדלן בחו"ל: "ישראלים רבים נשענים על מדדי איכות נכסים הנעוצים בהיכרות עם המשק הישראלי ועם תרבות הדיור המקומית. כשבוחנים יעילות של נכס להשקעה בחו"ל, חשוב לנתק חלק מהמדדים האלו, מכיוון שהם אינם רלוונטיים במדינת היעד. בהנחה שהרוכש לא עומד להעתיק את חייו למדינה זרה ולגור בנכס, מדובר במוצר פיננסי שתפקידו לעבוד בעבור בעליו בתנאים הטובים ביותר. נדל"ן הוא אפיק השקעה נהדר, יציב וסולידי, אם בוחנים אותו בתבונה ומבינים את ייעודו."

מה בודקים לפני הרכישה

1. מיקום. כל איש נדלן יודע כל איש נדל"ן יודע שמיקום הוא הראשון במעלה, אך האם מיקום לבדו מבטיח הצלחה? "הצלחה" היא מושג דינמי. כדי להגדיל את ביצועי ההשקעה צריך להבין מה סוג הנכס להשקעה ולוודא קיומם של עוגנים נוספים המשרתים נאמנה את הייעוד והפוטנציאל של הנכס הנרכש. בהתאם לסוג הנכס, יש לבחון נגישות תחבורתית, קיומם של מוסדות חינוך, פעילות מסחר קהילתית, מוקדי תיירות, עונתיות וכיו"ב, ובלבד שהעוגנים סביב הנכס יתרמו לביקוש באותו מיקום.

2. סוג הנכס: לסוג הנכס יש משמעות אדירה על אופן ניהולו. נכס מסחרי למשל ינוהל אחרת לחלוטין מדירת מגורים, וזו תנוהל אחרת מנדל"ן משרדי. קצרה היריעה מלפרט את כל סוגי הנכסים, לכן נתמקד בסוג השכיח והאהוב ביותר על הישראלים, דירות למגורים, ונתייחס לשני סגמנטים עיקריים: שכירות לטווח קצר ושכירות ארוכת טווח.

להשכרה לטווח קצר יתרונות רבים. הבולט ביותר הוא תשואה פנומנלית בהשוואה לתשואות מהשכרה לטווח ארוך. יש להביא בחשבון שנכס המושכר לטווח קצר מצריך ניהול ישיר ומקצועי, הכולל לא רק תחזוקה של הנכס אלא את שיווקו באתרי אירוח כגון בוקינג או Airbnb כדי למקסם חשיפה. היות ששוק תיירות ה-Airbnb מפותח מאוד, ודאי בערים תיירותיות, לא קשה למצוא חברת ניהול אמינה שתטפל בכל צרכי הנכס, למען הכנסה פסיבית מצוינת.

דירה להשכרה לטווח ארוך תספק תשואה סולידית יותר אך יציבה לאורך זמן.

3. שירות ניהול ואחזקה: אפשר לרכוש ולנהל כל נכס באופן עצמאי, אך המציאות מלמדת שכדי להפיק את המיטב, נדרש ידע מקומי שאותו קשה להשיג ללא שכר לימוד ארוך ויקר מדי, שמחמיץ את כדאיות ההשקעה. ההמלצה היא להסתייע בשירותי ניהול ואחזקה מלאים של הנכס על ידי חברה מקומית אמינה. הדבר יסייע לחסוך זמן, ייתר התעסקות ניהולית וטכנית שבשלט רחוק כמעט אינה אפשרית, וברוב המקרים שירותי הניהול יוכיחו עצמם כמשתלמים. יש לבדוק את הטראק-רקורד של חברת הניהול, ובעיקר את מודל השכר של החברה, ואם הוא עומד בזהות אינטרסים עם בעל הנכס.

4. עליית שווי: לצד רכיב התשואה השוטפת, קיים רכיב עליית השווי. בעבור רוב הרוכשים הישראלים, הוא החשוב מבין השניים. התמקדו לא רק במחיר הכניסה המזמין אלא גם בנתוני המקרו-כלכלה של העיר/מדינה וצמיחתה בשנים הבאות. ההזדמנות העסקית האופטימלית תהיה זו שמשלבת מחיר, מיקום וכלכלה צומחת לצד היצע שאינו מספק את הביקוש.

5. עלויות נלוות: בבואכם לשקלל תשואה שנתית, הביאו בחשבון הוצאות נלוות מעבר למחיר הרכישה של הנכס הספציפי. הוצאות נלוות יכללו בדרך כלל הוצאות הקמה חד-פעמיות, עלויות ניהול שוטפות, הוצאות משפטיות, ביטוחים נדרשים ומיסים. טיפ: חשבו את התשואה הצפויה מהנכס בהנחה של 70%-80% תפוסה. זה ישקף תמונה ריאלית במאזן השנתי.

6. מיסוי: המיסוי קריטי, ועשוי לקבוע אם ההשקעה כדאית. ככלל, השקעות נדל"ן בחו"ל חייבות בתשלום מס הן לישראל והן למדינה שבה נמצא הנכס. עם זאת, ברוב המדינות שבהן נהוג להשקיע, קיימת אמנת מס שנחתמה עם ישראל ונועדה למנוע כפל מס. היות שבכל מדינה מדיניות המיסוי שונה, מומלץ להתייעץ עם איש מקצוע רלוונטי הבקיא בתחום המיסוי לנדל"ן במדינת היעד.

7. פיזור: יתרון גדול שטמון ברף הכניסה הנמוך בחו"ל בהשוואה למחירים בישראל, הוא תמיכה בעקרון הפיזור. בנוגע להשקעות, פיזור סיכונים הוא שם המשחק. בסכום השקעה של דירה ממוצעת בישראל, אפשר לרכוש כמה דירות בחו"ל. אם יש לכם ההון הדרוש, מומלץ לעשות זאת באמצעות פיזור בכמה אזורים או סוגים. כך, אם נכס אחד נפגע זמנית בהכנסותיו עקב תקלת בלאי או קושי לאתר דייר מתאים, שאר הנכסים יפצו על כך ויאזנו את הסיכון הכלכלי.

8. בטוחות: בטוחות הן מידת האחיזה המשפטית שלכם בנכס. בבואכם לרכוש דירת מגורים בחו"ל, חשוב להבין מה הנתיב שהכסף צפוי לעבור ומה הערבויות הניתנות מהיזם/החברה. אחיזה מלאה היא כמובן בעלות בטאבו, ואם אתם משקיעים באמצעות קרן, יש להבין את מבנה החברות בעסקה ומיקומכם יחסית אליהן. ודאו כי בעסקה מעורב עורך דין מומחה בנישה זאת.

9. ביטוח: אל תשאירו דבר ליד הגורל. הנכס הנרכש הוא בפועל תוכנית השקעה להון, ולפיכך יש לגדר את הסיכונים בכל הכלים האפשריים. יש לוודא שהנכס מבוטח בפני נזקי טבע, שריפה, אובדן כללי, אובדן שכירות וכיו"ב.

10. עם מי להשקיע: יש ביכולתכם לרכוש ולנהל נכס באופן עצמאי, אך הדבר אינו מומלץ. אם אינכם בקיאים, אל תעשו זאת לבדכם. בישראל קיימות חברות רבות המציעות נכסים בחו"ל, חלקן פועלות כמתווכות בלבד וחלקן מייצגות יזם מקומי.

לסיכום, בבואכם לרכוש דירה בחו"ל, בדקו את ביצועי העבר של החברה, בחנו את המודל המוצע לכם, ובעיקר בדקו אם מתקיימת זהות אינטרסים ביניכם לבין הגוף המוכר והמנהל. לדוגמה, האם המוכר/מנהל חולק איתכם את הסיכון או רק את הרווח? האם שכרה של חברת הניהול מבוסס על הצלחה או שהיא תיהנה משכר ללא תלות בהכנסה מהנכס?

השקעה בנדל"ן בחו"ל היא אפיק פיננסי מעולה, שיש בו רף כניסה נוח ופוטנציאל עליית ערך מעולה. נטרלו כל רגש או מדדי תרבות נדל"ניים המוכרים לכם מישראל, מכיוון שהנכס שלכם בחו"ל הוא במהותו מוצר פיננסי. יש לבחון את מכלול הרכיבים והעוגנים של העסקה כדי לאפשר לנכס למקסם את הפוטנציאל הפיננסי שלו.

הפנימו כי משוואת סיכוי-סיכון חייבת להתקיים, האחד לא קיים ללא האחר. תפקידכם להבין אילו סיכונים קיימים ואילו כלים מוצעים לכם מנגד כדי לצמצם אותם ולהגדיל את סבירות ההצלחה. ייעוץ וניהול הם מנוף למיקסום ההצלחה. בחרו עם מי לבצע את העסקה, ובדקו את מודל ניהול הנכס במבחן זהות אינטרסים. בחנו את כל רכיבי ההוצאות כדי לוודא שהשקעתכם כדאית ורווחית.

בהצלחה.

ניר שמול, מנכ"ל החברה לפיתוח והתחדשות עירונית וחברת שניר, וחיים איתן, השותף המנהל בשניר לניהול השקעות נדלן בחול.