קווים מנחים לרכישת דירה

ניר שמול, מנכ"ל החברה לפיתוח והתחדשות עירונית וחברת שניר משרטט קווים מנחים לרכישת דירה. לדבריו: "החלטה על רכישת דירה אינה עניין של מה בכך הן לאור העלויות הגבוהות והן לאור ההשפעה הגבוהה של סביבת המגורים על כל משפחה. זו הסיבה שהאזרחים בוחנים כמה וכמה נושאים כדי לקבל את ההחלטה שהיא הנכונה ביותר עבורם."

חינוך - אנשים רבים רוכשים דירה כאשר ההסתכלות העתידית שלהם היא על מערכת החינוך שבה יגדלו ילדיהם. מומלץ לכל משפחה לברר על סוגי בתי הספר שנמצאים בסביבת המגורים וכיצד ניתן להירשם אליהם. כדאי לבדוק גם את מיקומי בתי הספר וגני הילדים ומה המרחק ההליכה / נסיעה לבתי הספר ולהביא בחשבון כבישים ומעברי חצייה לטובת הילדים בגילאים 9+ שיוכלו ללכת בעתיד לבד לבית הספר.

תשתיות - חשוב לפני שרוכשים דירה, ללכת ולראות את המיקום והסביבה כמו כן לגשת למחלקת ההנדסה בעירייה ולראות תוכניות עתידיות לאזור זה מבחינת כבישים, תשתיות חשמל עיליות ומרחקים מקווי מתח גבוה, האם ישנם היתרי בנייה סמוכים או תב"ע )תוכנית בניין עיר עתידית) שאושרה או צפויה להיות מאושרת מה שיגרום לגור באתר בנייה לתקופה מסוימת. האם מתוכננת הרחבה של כבישים בסמוך לדירה והאם הנוף של היום ייחסם בעתיד בשל בניין שקיבל אישור בנייה לגובה.

מיקום - בנדל"ן המיקום הוא הכול. נדל"ן זה LOCATION LOCATION  -  כאשר קונים דירה, למיקום יש משמעות גבוהה בעיקר מבחינת המחיר. לעיתים מרחק של 50 מטר הוא עולם ומלואו ושינוי חד מבחינת מחיר הדירה. לדוגמה, אם הדירה נמצאת בשכונה אחרת שממש מסתיימת ברחוב המדובר או לחלופין אם הדירה היא עורפית מול דירה חזיתית ורועשת באותו הבניין ממש. ההבדלים בין הדירות יכולים להסתכם במאות אלפי שקלים.

ניר שמול, מנכ"ל חברת שניר. צילום: תומר פדר 

אוכלוסייה - אין ספק שאחד הדברים הכי חשובים כיום בבחירת דירה זו האוכלוסייה. אנשים רבים מוכנים לשלם יותר כדי לגור באזור בו האוכלוסייה משתווה אליהם או אוכלוסייה שהם מבקשים להיות שייכים אליה. משפחות צעירות מעדיפות שכונות חדשות עם אוכלוסייה דומה והנושא של חיי קהילה קורץ להן לעיתים הרבה יותר מפרמטרים אחרים של גודל דירה ותקציב.

שכנים - חשוב לבדוק היטב מי הם השכנים. לדבר עם דיירים בבניין שבו מתעדים לרכוש דירה בשביל לראות האם ישנם שכנים "בעייתיים"  או שהמוכר מבקש למכור את דירה לאור בעיות בבניין עם שכנים.

מצב הדירה - חשוב להביא אנשי מקצוע בשביל לבדוק את הדירה עוד בטרם הרכישה. מומלץ להזמין מהנדס או הנדסאי בניין שיבדוק את הדירה ויוציא דוח מסודר על ליקויים. כך ניתן להחליט האם המוכר יישא בהם או יעניק הנחה אל מול המחיר המבוקש. חשוב גם לקחת עורך דין שמתמחה בנדל"ן כדי לבדוק את המצב המשפטי של הדירה לבדוק עיקולים ברשם המקרקעין, חובות עירייה, היטלי השבחה אם ישנם, הערות אזהרה על הנכס חריגות בנייה וכו' .

מחיר ותחרות - תמיד אבל תמיד כדאי לבדוק מחירי נדל"ן בסביבה בטרם ההחלטה על הרכישה. כיום המידע זמין גם ברשות המיסים וגם באתרי נדל"ן מסחריים מובילים ולכן חשוב מאוד לבדוק היטב מחירי מכירה של דירות שנמכרו בשכונה, ברחוב ולעיתים אפילו באותו הבניין. מובן שצריכים לתת את הדעת על מצב הדירה האם היא משופצת או לא, לשם ההשוואה ההוגנת. מומלץ גם לבקר באתרי ובמשרדי מכירות סמוכים כדי לקבל הצעה למחיר של דירה חדשה ולהשוות אותה לדירה שאנו מתכננים לקנות חדשה או יד שנייה. לא קונים לפני שבודקים!

התחדשות עירונית - כיום באזורים רבים מתוכננת התחדשות עירונית מאסיבית עתידית. מחד גיסא הדבר יעלה את ערך הדירה העתידי ולרוב גם את גודל הדירה העתידי אם הבניין יעבור התחדשות עירונית מסוג פינוי בינוי או תמא 38 ומאידך גיסא יש להביא בחשבון מגורים באתר בנייה לתקופה לא קצרה או מעבר לדירה שכורה החל ברגע ההריסה ועד לסיום עבודות הבנייה של הפרויקט.

מימון - חשוב מאוד להבין את אפשרויות המימון שעומדות לרשותנו בעיקר בעידן שבו הכסף יקר וההחזרים החודשיים עולים ולהבין האם אנחנו מסוגלים לעמוד בהם לאורך זמן. גם שאלת ההון העצמי היא משמעותית לעניין תקציב הקנייה בעיקר כאשר אחוז ההלוואות שאפשר לקבל בצורה של משכנתאות מוגבל לפי הוראות בנק ישראל ל-50 אחוז למשקיע, 60 אחוז למשפרי דיור ול- 75 אחוז לרוכש דירה ראשונה בשוק החופשי. מומלץ לקחת יועץ משכנתאות שילווה וישמור על האינטרסים שלנו אל מול הבנקים שהאינטרס שלהם מנוגד לרוב לצרכים שלנו, בעיקר שמדובר בהלוואות לטווח ארוך.

מחיר למשתכן ותוכניות מדינה למחוסרי דיור  - בעשור האחרון המדינה משקיעה משאבים כספיים גדולים באוכלוסיות צעירות ובמחוסרי הדיור. תוכנית מחיר למשתכן, מחיר מטרה ותוכניות נוספות מכילות הטבות של מאות אלפי שקלים לאלו שזוכים במכרזים ואני ממליץ לכל מי שאין ברשותו דירה לבחון היטב את הזכאות שלו לרכישת דירה בהנחה מפליגה. הדירות הללו יכולות לשמש גם להשקעה עתידית מבלי להתגורר בהן כי הרווח בנדל"ן נמצא בקנייה ולא במכירה כפי שטועים לחשוב. בסיטואציה כזו רוכשים דירה היכן שניתן בהנחה ובהטבה גדולה מצד המדינה וגרים בשכירות היכן שרוצים.

הכותב, ניר שמול, הוא מנכ"ל החברה לפיתוח והתחדשות עירונית וחברת שניר.