רכישת דירה מיד שנייה: זיהוי הזדמנות נדל"נית

החלטתם לרכוש דירה, והבנתם ששוק הדירות החדשות יקר מדי? הכירו את שוק היד השנייה. הנטייה הראשונה היא בדרך כלל להאמין שבשוק היד השנייה תימצא הדירה המדויקת לצרכים, בין שהיא להשקעה ובין שהיא מיועדת למגורי הרוכש. חשוב להכיר כל מה שיכול להפוך את הדירה להזדמנות נדל"נית אמיתית - דירה שתוכל להשביח את עצמה במידה רבה עם הזמן, ובסופו של דבר תיהפך לנכס ששווה יותר ממה ששולם בעבורו.

דיור פלוס, מסוכנויות הנדל"ן הוותיקות בישראל, מגישה מדריך מלא לזיהוי הזדמנויות ברכישת דירה מיד שנייה:

1. מיקום זה הכול: בדקו את השכונה שבה נמצאת הדירה המיועדת. מפו לעצמכם מה קיים בשכונה כבר היום מבחינת מוסדות חינוך, שטחים ירוקים ופארקים, מרכזים מסחריים ועוד. מפו גם את החסרונות של השכונה: אזורים שנחשבים פחות טובים או בעייתיים, כבישים פקוקים בשעות מסוימות ביום שמקשים את הכניסה לשכונה והיציאה ממנה ועוד.

2. לאחר שמבינים את מצבה הנוכחי של השכונה, בקרו באתר העירוני או באגף ההנדסה בעירייה. בדקו אם מתוכננות תשתיות חדשות כגון תחנות רכבת, קניונים או מוסדות חינוך נוספים ואם השכונה צפויה לעבור הליך התחדשות עירונית שיעלה את ערך הנכסים בה. פיתוח תשתיות והתחדשות עירונית במתחמים בשכונה מעלים את ערך הנכס ומושכים רוכשים עתידיים.

3. פוטנציאל ההתחדשות העירונית: בדקו היטב את הדירה המיועדת. בדקו אם הבניין כולו נמצא בהליך או בתכנון כלשהם להתחדשות עירונית. בדקו בעירייה אם הבניין ניסה בעבר לקדם התחדשות עירונית ונכשל בדרך, ובררו מה הייתה הסיבה. בחלק מן המבנים בישראל יהיה קשה לקדם התחדשות עירונית, ועליכם להביא זאת בחשבון. לא מן הנמנע שבבניין שאינו חתום על הליך התחדשות עירונית עם יזם כלשהו, יהיה פרויקט עתידי. במבנים רבים נחתמו הסכמים עם יזמים, אולם שום דבר לא התקדם במשך שנים. לכן הצליבו מידע באופן מדוקדק עם רשויות התכנון ברשות המקומית.

4. התכוננו להשקיע בדירה: בדקו היטב את מצב הדירה לפני הרכישה. נסו לזהות אם הדירה זקוקה לשיפוץ אך בעלת יסודות טובים. עלויות השיפוץ התייקרו מאוד בשנים האחרונות וכמעט הכפילו את עצמן. לכן היערכו לשיפוצים בתקציב שאתם יכולים לעמוד בו, כזה שיוכל להחזיר את עצמו אם תמכרו את הדירה המשופצת. כל עוד אינכם נדרשים להחליף את התשתיות המרכזיות בדירה, כגון מים, ביוב וחשמל, השיפוץ עשוי להיעשות בעלויות סבירות יחסית ולהניב דירה נפלאה ומחודשת. חשוב לבדוק אם הבניין מתוחזק היטב: תשלומים חודשיים על תחזוקה גרועה עלולים להרתיע קונים עתידיים.

5. הכירו את המחירים באזור: בדקו מה הם המחירים של דירות דומות באזור, אם הדירה המוצעת נמכרת במחיר נמוך מהממוצע, ייתכן שזה סימן להזדמנות. עם זאת שימו לב שאין פערים גדולים מדי. הדבר עלול לרמז על בעיה בנכס. הקפידו להתייעץ עם סוכני נדלן מובילים באזור כדי לקבל מידע נוסף ופרספקטיבה. שימו לב שבתקופה הנוכחית בישראל העלות של דירות שיש בהן ממ"ד, גבוהה בהרבה מעלות של דירות ללא ממד. זה שיקול שיש להביא בחשבון.

6. פוטנציאל השבחה והשכרה: בדקו את הפוטנציאל להשכיר את הדירה בעת הצורך. באזורים מתפתחים או סמוכים למוסדות חינוך, דירה עשויה להיות נכס שיניב שכירות משתלמת לאורך זמן, וזו דרך נוספת לממש את ערכה של הדירה. גם רכישת דירה באזור 'צעיר' וחדש יחסית עשויה להיות הזדמנות אמיתית שכן תמיד יהיו משפחות צעירות שיבחרו באזור לחינוך ילדיהם.

7. בדקו את ההיסטוריה של הנכס: אל תתביישו לשאול את המוכרים מדוע הדירה מוצעת למכירה. לעיתים מכירה מהירה מלמדת על מוטיבציה גבוהה מצד המוכר, וזו עשויה להיות הזדמנות לרכוש במחיר טוב ופתח להתמקחות. כמו כן בחנו את היסטוריית המכירות בנכס: אם הקנייה והמכירה היו תכופות, הדבר עשוי ללמד על בעיה כלשהי.

8. פוטנציאל חלוקה והשבחה פנימית: אם הדירה גדולה, בדקו את האפשרות לחלק אותה ליחידות קטנות יותר (כפוף לאישורים). המהלך עשוי להגדיל את פוטנציאל ההשכרה של הנכס ולהעלות את ערכו בשוק המכירה. עיינו גם בתוכניות הפנימיות, וחשבו אם קיימים שטחים מבוזבזים שאפשר לנצל טוב יותר.

9. היעזרות באנשי מקצוע ובדיקה מקיפה: מעבר לבדיקות הסטנדרטיות, מומלץ להיעזר במומחי נדל"ן, שמאים ועורכי דין בתחום. בדיקת הנכס על ידי מהנדס עשויה להציף ליקויים שאולי לא שמים לב אליהם במבט ראשון. אנשי מקצוע יעזרו לכם להבין אם המחיר מצדיק את מצבו של הנכס והפוטנציאל שלו.