החוק למיגון ממ"דים מצריך עדכון מיידי

הציבור הישראלי מתמודד בחודשים האחרונים עם מציאות ביטחונית חדשה. לראשונה מאז כיבוש עזה ומיטוט חיזבאללה, ערים מרכזיות בישראל נעשו חשופות יותר לירי טילים בהיקף ובדיוק חסרי תקדים. בעבר הקרוב התמקדה סכנת הטילים ביישובי קו העימות, והחוק עודד את המתיישבים בקווי העימות להתמגן. אך מאז כיבוש עזה והכרעת חמאס וחיזבאללה, תמונת האיומים השתנתה מהקצה אל הקצה.

"יישוב בסיכון" - מושג שאבד עליו הכלח

עו"ד רון מלכין, שותף במשרד עורכי הדין יוזוק־מלכין ושות', העוסק בהתחדשות עירונית ובזירוז הרישוי לבניית ממ"דים, טוען: "המושג 'יישוב בסיכון' נעשה אנכרוניסטי. בחודשים האחרונים כבר לא קיים שום היגיון להעדיף ברגולציה אזור אחד על פני אחר."

לדבריו, המציאות השתנתה, והירי האיראני מבהיר זאת היטב: "כל משפחה בארץ, בין במושב מרוחק ובין במרכז תל אביב, זקוקה לממ"ד חדיש, משודרג ומותאם לתקן העדכני. הגיע הזמן שהחוק יכיר בכך ויחיל את כל ההקלות והזכויות באופן ארצי, לא רק ביישובים שהוגדרו בעבר 'מאוימים'."

עו"ד מלכין מוסיף, כי יש להכליל בחקיקה שיקולים הנדסיים עכשוויים: "יש לעודד תכנון חכם של ממ"דים ולהקים אותם ככל האפשר דווקא בצד המערבי של הבית ולא בצד המזרחי הפונה לאיום, כי מרבית הטילים מגיעים ממזרח. הוכח לא אחת שמקלטים ממוגנים בתחתית הבניין מספקים מענה טוב לטילים בליסטיים, ולעיתים אף עדיף. גם לכך נדרשת התייחסות חדשה בתקנות הבנייה."

הקלות זמניות באזורים מאוימים

כיום קיימות הקלות רגולטוריות ממשיות ביישובים שמוגדרים מאוימים, כגון קיצור זמני רישוי משנים ארוכות למספר חודשים, פטור חלקי או מלא מאגרות בנייה והיטלי השבחה, וכן הקלות בתכנון ובהיתרי בנייה. כמו כן ניתנו סמכויות לוועדות המקומיות לאשר חריגות בנייה הנדרשות להקמת ממ"דים.

"דווקא עתה, כשמעמד היישובים האלה עומד ככל הנראה להשתנות בשל המהפך האזורי, לבעלי הדירות באותם אזורים יש חלון הזדמנויות קצר במיוחד", מדגיש מלכין. "אם לא יפעלו כעת, הם עלולים לאבד את ההזדמנות ליהנות מהקלות, מענקים ותמריצים שכבר לא יהיו רלוונטיים כשהמדינה תעדכן את הקריטריונים."

לדבריו, ממ"ד הוא מערך הגנה אישי שמותאם לאיומי הדור הבא. "התקן החדש של הממ"דים, שעודכן לאחרונה ב־2009, מחייב בניית ממ"דים בעלי קיר בטון עבה ועמיד יותר, חלונות הדף משוריינים ומערכות איטום ואוורור מתקדמות. ללא שדרוג מתאים, דירות רבות אינן ערוכות לאיומים שאיתם כולנו מתמודדים בשנה החולפת."

שווי הדירה תלוי בממ"ד

לדברי עו"ד מלכין, העלות המוערכת של הוספת ממ"ד לדירה עומדת לרוב על 130,000 עד 170,000 ש"ח, אך בבניינים שלמים העלות ליחידה נמוכה יותר. ישנם מענקים ממשלתיים וסיוע דרך הקרן לפיתוח מיגון בעורף, משרד השיכון ורשויות מקומיות, בעיקר ליישובי קו עימות ואזורים מאוימים. לצד זאת הציבור הרחב נאלץ להתמודד עם הבירוקרטיה והעלויות בעצמו.

יתרון ממשי לכל דירה, בכל אזור, בהוספת ממ"ד, מתבטא בעלייה הברורה בערך הנכס: ממ"ד נהפך בשוק הנדל"ן הישראלי לקריטריון קריטי, והשדרוג עשוי להעלות את שווי הדירה בעשרות ואף במאות אלפי שקלים. "אני מעריך שלאחר המלחמה הנוכחית, דירות ללא ממ"ד יתקשו מאוד להימכר, וירידת הערך שלהן תתאים לעלות הקמת ממ"ד בדירה ישנה", אומר עו"ד מלכין, ומזכיר כי מדובר בהפסד ערך בסכום ממוצע של 150 אלף שקלים.

כמו כן מאז שנת 2010 כל פרויקט של תמ"א 38 (הריסה ובנייה), פינוי־בינוי ובניית בניינים חדשים, מחויב לכלול ממ"דים כחובה חוקית, ולא כהמלצה בלבד.

קריאה לפעולה לפני שינוי הקריטריונים

עו"ד מלכין מסכם: "המדינה חייבת לעדכן את החוק כך שיתאים למציאות. עד אז, כל מי שמתגורר באזורים המועדפים עדיין נהנה ממסלולים מהירים ומתמריצים ייחודיים. זו שעת כושר שלא תחזור, במיוחד כשברור לכולם שהקריטריונים עומדים לעבור שינוי. מי שלא יפעל עכשיו, עלול למצוא עצמו בבעיה בטיחותית שעלולה גם לפגוע בערך הנכס שלו."

עו"ד רון מלכין ועו"ד עמנואל יוזוק ממשרד עורכי הדין יוזוק־מלכין ושות' oym.co.il מתמחים בעסקאות מקרקעין, התחדשות עירונית וייצוג חברות ויחידים בסוגיות משפטיות בתחום הנדל"ן. המשרד מתמחה בליווי ועדי בתים ובעלי דירות בכל התהליך, מהבדיקה ההנדסית והיתכנות דרך ההליכים מול הרשויות ועד החתימות עם הקבלן והביצוע.