נדל"ן בניו יורק

בשבועות האחרונים מתנהל באלבני, בירת מדינת ניו יורק, דיון סוער סביב הצעת חוק שעשויה לחולל שינוי ממשי בשוק הנדל"ן המקומי. לפי ההצעה, פרויקטים פרטיים שמקבלים לפחות 20% ממימונם מתקציב ציבורי, יחויבו לעמוד בדרישת התשלום של שכר מגזרי - שכר מינימלי הקבוע לפי ממוצע השכר המקומי בענף.

ההוראה חלה עד כה רק על פרויקטים שבהם הרכיב הציבורי במימון היה 30% לפחות, והחלתה הורידה מאוד את כמות הפרויקטים שנכללו בה. אם תאושר ההצעה החדשה, שצפויה להיכלל בתקציב המדינה לשנת 2025, מספר הפרויקטים שיחויבו לעמוד בסטנדרטים אלו יגדל במידה רבה, בעיקר בשוק המסחרי.

המאבק: רווחיות מול זכויות עובדים

ההצעה עוררה תגובות נלהבות בקרב ארגוני עובדים, שזה שנים טוענים כי יזמים פרטיים נהנים מתמיכה ציבורית אך אינם מחויבים לשלם שכר הוגן לעובדי הבנייה. לדברי גארי לה-ברברה, נשיא מועצת איגודי הבנייה בניו יורק, מדובר בתיקון חיוני: "יש יזמים שמקבלים תמיכה מהמדינה ובונים במחירי שוק, אבל משלמים לעובדים משכורות נמוכות באופן לא סביר. זה לא הגיוני ולא מוסרי."

ההצעה תשפיע בעיקר על פרויקטים מסחריים: חנויות, קניונים, שטחים קהילתיים ועוד. בניגוד לבנייה של דיור בר השגה, לפרויקטים רווחיות גבוהה, לפיכך הדרישה לשכר הוגן, כדברי ברברה, מוצדקת אף יותר. "מה רע להרוויח 15% במקום 30%, אבל לשלם לעובדים שכר שמאפשר קיום בכבוד?" שאל.

יזמים: השכר יבריח השקעות ויעכב פרויקטים

מנגד, גופים המייצגים קבלנים ויזמים טוענים, כי השינוי יהיה מכה כלכלית לענף, שכבר סובל ממשבר. "השכר המגזרי מייקר את עלות הבנייה בעד 25%", טוען בריאן סמפסון, נשיא איגוד בוני הבניינים של ניו יורק. לדבריו, המשמעות היא שקבלנים יעדיפו להשקיע במדינות אחרות בארה"ב, שבהן אין רגולציה דומה.

ג'ו הוגן, סגן נשיא איגוד הקבלנים של מדינת ניו יורק מוסיף, כי יש לשמר את הבקרה על פרויקטים, ולא להעביר את ההחלטות לידיו הבלעדיות של משרד העבודה, כפי שמציע החוק החדש. "אנחנו כבר מתמודדים עם האטה, עלייה במחירים ואי ודאות. זה לא הזמן להכביד עוד על הענף."

ביטול מועצת הסבסוד הציבורי

חלק מהותי נוסף בהצעה הוא ביטול גוף הבקרה הקיים - מועצת הסבסוד הציבורי - אשר הייתה אחראית עד כה לקבוע אילו פרויקטים נדרשים לעמוד בדרישת השכר המגזרי. אך המועצה, כך נטען, סובלת משיתוק מתמשך: מתוך 36 פרויקטים שנבחנו בארבע השנים האחרונות, רק שישה אושרו.

לטענת לה-ברברה, מועצה זו אינה מצליחה להגיע להסכמות, ולעיתים מתעכבת חודשים בדיונים על הגדרות בסיסיות כגון "עלות בנייה". במצב זה, יזמים מנצלים פרצות. הם מנפחים את העלות הכוללת של הפרויקט ומצמצמים את משקל הסבסוד הציבורי בו, וכך חומקים מהחובה לשלם שכר מגזרי.

ההכרעה אמורה להיכלל בתקציב מדינת ניו יורק, אשר על פי חוק אמור להתקבל עד 1 באפריל, אך לעיתים מתעכב מספר ימים או שבועות.

לסיכום, הדיון בניו יורק הוא רק דוגמה אחת למתח הגובר בין רגולציה ממשלתית לבין שוק פרטי המחפש רווחיות מרבית. האם זכויות העובדים יגברו? או שהיזמים יצליחו למנוע את השינוי?