קרנות רייט

קרנות השקעות בנדל"ן, המכונות חברות או קרנות רייט (REITs), משנות כבר מספר שנים את כללי המשחק לאנשי מקצוע בתחום הנדל"ן המסחרי ברחבי העולם. חברות רייט מציעות שילוב ייחודי של נזילות, גמישות וגיוון, וחוללו מהפכה בדרך שבה משקיעים מרוויחים מנדל"ן מסחרי. בכתבה זו נחקור את היתרונות של חברות רייט לאנשי מקצוע בתחום הנדל"ן המסחרי, תוך התמקדות בשוק הישראלי, וכיצד הן יכולות ליצור ערך ולהניע צמיחה בתחום הנדל"ן המסחרי.

נתחיל עם ההיסטוריה. חברות רייט הופיעו בארצות הברית בשנות ה-60 כדרך לדמוקרטיזציה של השקעות נדל"ן. היום הן נחשבות כלי השקעה מוכר בעולם, ומדינות כגון קנדה, אוסטרליה, יפן ובריטניה מאמצות מסגרות דומות. חברות רייט מאפשרות למשקיעים לאגד את הכספים שלהם כדי להשקיע בנכסים מניבים בקנה מידה גדול, שבמצב אחר אולי לא הייתה להם גישה אליהם. חברות רייט גם נדרשות לחלק חלק ניכר מההכנסה שלהן (בדרך כלל לפחות 90%) כדיבידנדים, והדבר הופך אותן לאופציה אטרקטיבית למשקיעים.

ישראל הציגה חקיקה בתחום בשנת 2006 בעקבות המגמה העולמית. למרות שהשוק הישראלי התחיל לאט, אך צבר תאוצה וכעת יש למדינה כמה חברות רייט מוצלחות.

אחד היתרונות העיקריים של חברות אלו הוא הגיוון שהם מציעות. באמצעות ריכוז משאבים, הן מאפשרות למשקיעים לגשת למגוון רחב של סוגי נכסים ומיקומים גיאוגרפיים ולהפחית סיכונים הקשורים לנכסים או לאזורים יחידים. בעקבות זאת משקיעים יכולים לפזר את החשיפה שלהם ולהשיג יציבות רבה יותר בתיקים.

בניגוד להשקעה ישירה בנכסים, שעשויים להיות לא נזילים ומאתגרים למכירה, חברות רייט מציעות למשקיעים את יתרונות הנזילות. כישויות הנסחרות בבורסה, אפשר לקנות ולמכור מניות של חברות רייט בבורסות, והדבר מספק למשקיעים את הגמישות להיכנס להשקעות ולצאת מהן בקלות.

היבט נוסף הוא ניהול מקצועי. חברות אלו מנוהלות על ידי אנשי מקצוע מנוסים, בעלי הבנה עמוקה של שוק הנדל"ן המסחרי. מומחיות זו מבטיחה שהנכסים בתיק מנוהלים ומתוחזקים בסטנדרטים הגבוהים ביותר, תוך מיקסום התשואה למשקיעים. על ידי ריכוז כספים, הקרנות יכולות לנצל יתרונות גודל שמשקיעים נפרדים אינם יכולים. חיסכון בעלויות אלו, שעשוי לנבוע מניהול, פיתוח או מימון נכסים, עשוי לעבור למשקיעים כתשואות גבוהות יותר.

יש כמובן גם הטבות מס. בתחומי שיפוט רבים, בהם ישראל, חברות רייט נהנות מיתרונות מס שמגבירים את כוח המשיכה שלהם למשקיעים. בישראל למשל חברות רייט פטורות ממס חברות על הכנסותיהן מדמי שכירות ורווחי הון, בתנאי ש-90% לפחות מהכנסתן החייבת מחולקים לבעלי המניות.

שוק רייט בישראל

אחת מחברות רייט הישראליות הראשונות, גזית-גלוב, הייתה בחזית הפיתוח של שוק הרייט במדינה. תוך התמקדות במרכזי קניות ובנכסים מעורבים, גזית-גלוב הוכיחה פוטנציאל צמיחה והתרחבות בשוק הישראלי. הצלחת החברה נבעה ממחויבותה לרכישות אסטרטגיות, ניהול נכסים פרואקטיבי ויצירת ערך באמצעות פרויקטי פיתוח מחדש.

חברה אחרת היא תאגיד מבני תעשייה (IBC), חברת רייט ישראלית המתמחה בנכסים תעשייתיים מניבים. החברה הוקמה בשנת 2015, ומהר מאוד יצרה לעצמה שם בשוק באמצעות תיק נכסים מגוון היטב. על ידי התמקדות בהסכמי שכירות ארוכי טווח ובשוכרים באיכות גבוהה, הצליחה IBC לייצר הכנסה יציבה וצמיחה למשקיעים שלה.

גם הדסית ביו-אחזקות היא דוגמה ייחודית לרייט ישראלי מתמחה, המתמקד במדעי החיים וביוטכנולוגיה. היא משקיעה בנכסי נדל"ן מסחריים הנותנים מענה לצרכים של מוסדות מחקר, חברות ביוטכנולוגיה וארגוני בריאות, ומנהלת אותם. גישת נישה זו מדגימה את יכולת ההתאמה של מודל רייט למגוון מגזרים ואת יכולתו ליצור ערך בשווקים מיוחדים.

לשוק הרייט הישראלי יש פוטנציאל צמיחה המונע על ידי מספר גורמים:

ביקוש לנדל"ן מסחרי: כלכלה חזקה והאוכלוסייה הגדלה בישראל ממשיכות לתדלק את הביקוש לנדל"ן מסחרי. לקרנות רייט יש הזדמנות מצוינת לנצל את הביקוש הזה על ידי השקעה ופיתוח נכסים במגוון מגזרים, בהם קמעונאות, משרדים ותעשייה.

הגברת העניין המוסדי: ככל ששוק הרייט הישראלי מתבגר, הוא מושך יותר התעניינות מצד משקיעים מוסדיים. משקיעים אלה נמשכים לנזילות, לגיוון ולפוטנציאל ההכנסה שמציעות קרנות רייט, ונוכחותן הגוברת תחזק את השוק אף יותר.

סביבה רגולטורית: ממשלת ישראל הוכיחה את מחויבותה לצמיחת שוק הרייט באמצעות טיפול מס נוח ותקנות תומכות. סביבה תומכת זו צפויה להימשך, ולעודד הקמת קרן רייט חדשה והשקעות נוספות במגזר.

קרנות רייט והשפעותיהן

קרנות רייט מתמקדות בעיקר בנדל"ן מסחרי, אך עשויות להשפיע בעקיפין על מחירי הנדל"ן למגורים בכמה דרכים. אלא שהקשר בין רייט לשוקי נדל"ן למגורים אינו פשוט, שכן מספר גורמים משפיעים על מחירי הדיור. קרן רייט יכולה להשפיע בעקיפין על שוק הנדל"ן למגורים על ידי השקעה ופיתוח של נכסים מסחריים כגון בנייני משרדים, מרכזי מסחר או מיתקנים תעשייתיים. התפתחויות אלו עשויות להביא ליצירת מקומות עבודה ולצמיחה כלכלית באזור, והדבר עשוי להגביר את הביקוש לדיור. בשל הביקוש המוגבר לדירות בסמיכות לפיתוחים מסחריים, מחירי הנדל"ן למגורים עלולים לעלות.

השקעות נדל"ן מסחריות, כמו אלו שמתבצעות על ידי קרן רייט, יכולות לתרום לפיתוח תשתיות באזורים מסביב. תשתית משופרת, כולל תחבורה, שירותים ושירותים ציבוריים, יכולה להפוך שכונות לאטרקטיביות ונגישות יותר, והדבר יביא להגברת הביקוש לדיור ולמחירי נדל"ן גבוהים יותר למגורים.

חלק מחברות רייט משקיעות בנדל"ן למגורים, כגון בנייני דירות או דיור רב-משפחתי. השקעות אלו עשויות לתרום להגדלת ההיצע של נכסים להשכרה, והדבר עלול להשפיע על שוק השכירות ולהשפיע בעקיפין על מחירי הנדל"ן למגורים. לדוגמה, אם יש היצע גדול של נכסים להשכרה באזור מסוים, הדבר עלול להביא להורדת תעריפי השכירות, להפוך את הבעלות על דירה לפחות אטרקטיבית, ולהפחית את הביקוש למכירת נדל"ן למגורים.

לסיכום, קרנות רייט חוללו מהפכה בנוף הנדל"ן המסחרי, והיתרונות שלהן מגיעים לאנשי מקצוע בשווקים ברחבי העולם, בהם ישראל. על ידי הבנה ורתימה של הכוח של REIT, אנשי מקצוע בתחום הנדל"ן המסחרי יכולים להניע צמיחה ולהשיג הצלחה ארוכת טווח.