ירידה בהתחדשות - חיים מסילתי, יו"ר לשכת שמאי מקרקעין
חיים מסילתי, יו"ר לשכת שמאי מקרקעין, טוען כי הירידה בהתחלות הבנייה היא נתון מדאיג, רוצה לתת לתכנון לרוץ קדימה וחושב, על אף הביקורת הרבה שהוטחה כלפיה, כי תכנית "מחיר למשתכן" השיגה את מטרתה
חיים מסילתי מכהן מזה כשלוש שנים בתפקידו כיו"ר לשכת שמאי מקרקעין ועוסק בתחום כ-20 שנה, כבעליה של חברה לשמאות מקרקעין בע"מ. בשיחה עמו, ביררנו מה הוא חושב על הקיטון בהיצע הדיור בארץ ואיך תשפיע מגמה זו על מחוסרי הדיור.
חיים מסילתי
הירידה בהתחלות בנייה בארץ - האם מדובר במצב חירום?
חיים מסילתי: "בהחלט כן. הירידה בהתחלות הבנייה היא אחד הנתונים המדאיגים. קיטון מתמשך בהיצע עשוי לגרור את השוק חזרה לעליות שנצפו כאן לפני תקופת השר כחלון. הממשלה חייבת להבין שמדובר במצב חירום ולנהוג בהתאם. לדעתי, בהחלט אפשר להשתמש בביטוי 'מצב חירום', בראש ובראשונה בהיבט של חיי אדם וגם בהיבט הכלכלי. כידוע, תמ”א 38 מוגדרת כתכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה ולשם כך הוכנה מראשיתה, כאשר בשנת 1999 הקימה הממשלה ועדת היגוי להיערכות המדינה לטיפול ברעידות אדמה.
אחת הפעולות העיקריות שיזמה ועדה זו הייתה תכנית ארצית שתיתן מענה לכל אותם בניינים ישנים ברחבי ישראל שאינם עמידים די הצורך בפני רעידות אדמה חזקות. הרי ברגע שניחשף, חס וחלילה, למתקפת טילים או שתתרחש רעידת אדמה (עליה מתריעים כסכנה ממשית בשנים הקרובות), אנו נימצא בסכנה של אובדן חיי אדם. קרי, יש לעודד מגמה של התחדשות עירונית ולזרז את חיזוק המבנים, הן במרכז והן בפריפריה, ויפה שעה אחת קודם. נכון שתכנית המתאר הארצית הפכה להיות גם מקור רווח לחלק מהאנשים, אך לדעתי אין בכך שום פסול. גם בעל המכולת שמוכר לחם, מרוויח מכך, אך הדבר אינו נוגד את היותו חלק מהשרשרת החיונית וההכרחית שדואגת לספק מזון לאוכלוסייה. בהיבט הכלכלי, אם נמשיך לצמצם את היצע הדיור, אנו צפויים לעמוד שוב בפני עליית מחירים דרסטית בשוק הנדל"ן. אחת הדרכים העשויות לסייע בעניין היא הטלת מס רכוש על מי שמחזיק קרקע ריקה זמינה לבנייה. הדבר יעודד בנייה באותן קרקעות במקום ספסור בהן ויסייע בהגדלת ההיצע בכל רחבי הארץ".
פרויקט בינוי פינוי דוניץ בקריית האמנים בראשל"צ. צילום מדיה V יניב רשף
באילו צעדים יש לנקוט על מנת לצמצם את הקיטון בהיצע הדירות?
"מעבר להתחדשות העירונית, שחייבת לקבל עתה זריקת מרץ, אני חושב שיש לתת תמריצים כלכליים למסיימים בנייה במהירות. צריך לאפשר לתכנון לרוץ קדימה. יש להקצות משאבים אנושיים, כלומר, לגייס אנשי מקצוע שישבו ברשויות המקומיות וגם לעבות את ההרכבים בוועדות הערר - להכפיל או לשלש את מספר החברים בהן, כיוון שזהו אחד הגורמים המעכבים ביותר את הוצאת היתרי הבנייה. כמו כן, יש לצופף את הבנייה באזורי הביקוש, בתוך הערים. זאת מגמה שכבר מתחילה לתת את אותותיה, כאשר בערים כמו נתניה, יהוד או אשדוד מוקמים מרכזי מסחר ועסקים הכוללים תשתיות לנוחות בעלי העסקים והמועסקים וכך מתבטל הצורך לנסוע לעבוד בגוש דן או למקם את העסק דווקא בתל אביב, לדוגמה".
תכנית "מחיר למשתכן" - האם היא תרמה לצמצום התופעה?
"לתכנית 'מחיר למשתכן' יש הרבה יתרונות וכמה חסרונות, שתוקנו במהלך התקופה בה היא פועלת. ראשית, הוקצו דירות יקרות יחסית כמו דירות גן ודירות פנטהאוז לרוכשים במסגרת התכנית, שלא התאימו ליכולותיהם הכלכליות מלכתחילה. רק בהמשך החלו לפנות גם לשוק החופשי. פה ושם היו פרויקטים עם 'באגים'; אנשים שפחות התאימו להשתתף בהגרלה, כן הצליחו להיכלל בה, או טענה נוספת נגד התכנית הייתה כי יצאו מכרזי בנייה במקומות כמו הרצליה, אשר תדמיתית, לא נראתה כמקום מתאים למחוסרי דיור, שיתקשו לעמוד בנטל יוקר המחייה באזורים כאלה. אני דווקא חושב שאין בכך רע, מדוע שזוג צעיר מאשקלון לא יוכל לשפר את איכות החיים ולעבור להתגורר בהרצליה?
בסך הכול, זוהי תכנית טובה אשר איפשרה לאנשים רבים לרכוש דירה. בזכות 'מחיר למשתכן' נבלמה עליית מחירי הדיור הגדולה שאפיינה את השנים 2017-2016, ואנו לא רואים יותר עלייה של 9%-10% בשנה במחירי הדירות. התכנית הוכיחה את עצמה וכבר כמה אלפי זוגות נמצאים בשלב האכלוס (מתגוררים בדירות) ועוד עשרות אלפים נמצאים בשלבי תכנון כאלה ואחרים. יחד עם זאת, חלק מהמשאבים הכספיים אפשר היה להעביר למקומות אחרים ורצוי לשלב בתכנית עוד אלמנטים, כמו: הקמת פרויקטים נוספים של שכירות ארוכת-טווח, או הקצאת משאבים לטובת התחדשות עירונית".
התחלות בנייה - יולי 2019
זיו לזר*
התחלות הבנייה למגורים - רבעון 1/2019 ורבעון 4/2018 עלו בכשליש לעומת הרבעונים שלפניהם ומשקפים קצב שנתי של כ58,000- יח"ד. עיקר העליות ברבעונים האחרונים במחוזות דרום, תל אביב וירושלים.
התחלות הבנייה בהתחדשות עירונית - רבעון 1/2019 ורבעון 4/2018 מצביעים על ירידה של כשליש בניגוד למגמה בכלל התחלות הבנייה. אי הוודאות בתחום התמ"א נותן את אותותיו.
התחלות הבנייה הציבורית - הבנייה הציבורית הכוללת מבני חינוך, בריאות, ציבור ותחבורה מסתכמת ברבעונים האחרונים בכ260,000- מ"ר ברבעון ללא מגמת שינוי.
התחלות הבנייה של רבעון 1/2019 נמוכות ב14%- מאלה של הרבעון הקודם, אך בכל מקרה מדובר ברמה גבוהה (18% יותר מרבעון מקביל אשתקד). התחלות הבנייה של שני הרבעונים האחרונים משקפים קצב שנתי של כ58,000- יח"ד - מעל רמות השיא של שנת 2016. עיקר העליות ברבעונים האחרונים במחוזות דרום, תל אביב וירושלים. שנת 2018 הסתיימה עם כ51,500- יח"ד (נתון משוער לאחר עדכונים צפויים). שנת 2019 עומדת בצל מערכת הבחירות המתמשכת כאשר במערכות בחירות קודמות ירדו התחלות הבנייה בכ30%- למשך חודשים רבים סביב הבחירות.
מספר היתרי הבנייה ברבעונים האחרונים גבוה ממספר התחלות הבנייה, מה שמחזק את ההערכה כי תחול עלייה בנתוני התחלות הבנייה.
נתוני ההתחדשות העירונית ברבעון 1/2019 דומים לאלו של רבעון קודם (כ-1,800 יח"ד ברבעון). נתונים אלו כוללים את כל הדירות החדשות שנבנו במסגרת התחדשות עירונית, גם אם מדובר בדירות שנהרסו קודם ונבנו מחדש.
מדובר בעצירת מגמת העלייה הכללית של הרבעונים האחרונים. הנתונים אינם סופיים וצפויים להתעדכן כלפי מעלה אבל ברור שמדובר במגמה המנוגדת לזו של כלל התחלות הבנייה. במרבית הרבעונים האחרונים של השנה ישנה ירידה בהתחלות הבנייה בהתחדשות העירונית וכן בשיעורן מכלל התחלות הבנייה, וייתכן שהפעם תופעה זו התחזקה בשל הבחירות ברשויות המקומיות.
מספר הדירות שהסתיימה בנייתן עלה ברבעון 1/2019 בכ8%- לעומת רבעון קודם ובכ-21% לעומת הרבעון המקביל אשתקד. מגמת עלייה זו נובעת מהתחלות הבנייה שחלו לפני כשנתיים וחצי. בשנת 2018 כולה הסתיימה בנייתן של כ-50,300 דירות, נתון שעדיין אינו מדביק את הגידול הממוצע במספר משקי הבית, העומד על כ55,000-בשנה.
מספר עסקאות הדיור כולל יד שניה נע מאז תחילת 2019 סביב 9,000 עסקאות בחודש, ללא מגמה מיוחדת. מדובר ברמה גבוהה בכ-8% מממוצע 2018 שהסתכם בכ8,300-עסקאות בחודש. שיעור עסקאות "מחיר למשתכן" נמצא במגמת עלייה כללית עד חודש מרץ 2018 בו הגיע לכ18%- אך נראה שמגמה זו נעצרה, ושיעורן שב לעמוד על כ-13% מכלל העסקאות.
* אגף כספים וכלכלה, התאחדות בוני הארץ (מתוך אתר ההתאחדות)
מה דעתך על תמ"א 38 לסוגיה בהקשר זה?
"התכנית, ברמת הבניין, היא פתרון מצוין באזורים שבהם ניתן לבצע רק תכנון נקודתי, ואני אשתמש בדימוי של 'שן חסרה' בפה מלא שיניים... מעבר לכך, כמובן שרצוי להקים מתחמים שלמים של דיור ותשתיות במקומות בהם יש קרקע פנויה ולא להתמקד רק בבנייה קיימת. הבלגן כיום סביב תכניות ההתחדשות העירונית, התמ"א, מיותר לגמרי. תמ"א 38 לא תבוטל. זה לא יקרה, ואם כן, ימציאו תכנית אחרת במקומה. אי אפשר להפסיק את ההתחדשות במרכזי הערים. אין אלטרנטיבה להיצע במרכזי הערים, אלא דרך התחדשות עירונית. אם יבטלו את התמ"א, מהיכן יביאו דירות במרכז הארץ? אין עתודות קרקע לרמת גן ולגבעתיים; אז גם אם ראש עיר כלשהו יחליט שהוא מקפיא את התמ"א, לדעתי, זה לא יתפוס".
האם יש ללשכת השמאים אפשרות לסייע בגיבוש פתרונות ברמה הממשלתית?
"אנחנו בלשכת השמאים נמצאים בקשר טוב עם מקבלי ההחלטות - עם יו"ר מטה הדיור, שר האוצר, שר הכלכלה וכד', ובהחלט מוזמנים לישיבות שולחנות עגולים בוועדות המכריעות בנושאים אלה. חלק מההחלטות שהתקבלו, כוללות המלצות שלנו, למשל: בנושא ההפקעות המבוצעות על פי פקודת הקרקעות ואשר תזכינה את בעל המקרקעין בפיצוי כלשהו לפי שווי הקרקע, או בנושא הסכמי פשרה הנדונים בוועדות הערר לגבי היטלי השבחה".
איך לדעתך ייראה שוק הנדל"ן בשנתיים-שלוש הבאות?
"אני רואה את השוק יציב, לא עולה ולא יורד. במשך עשר שנים צפינו בעליות מטורפות במחירי הנדל"ן בארץ, ולשמחתי, מגמה זו נבלמה. באופן כללי השוק נרגע, הביקוש לדיור נחלש באזורים מסוימים ויש תחושה של רווחה ויציבות. אני מעריך שמגמה זו תישמר גם בשנים הקרובות".
